【正文】 的影響。在短期內(nèi)部分二手房的價(jià)格會(huì)提升，但不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間。 另一方面， 90 平方米以上的住宅會(huì)日漸減少，業(yè)主也不會(huì)急于出售，這個(gè)因素也會(huì)造成 90 平方米以上戶型的“升值”。 ? 提升首付的影響并不大 對(duì)于中高端的購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)，增加一成的首付款的影響并不明顯。短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)有一定的觀望時(shí)期，但不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間。 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 住宅貨量緊缺，使房?jī)r(jià)能保持在高位運(yùn)行 隨著優(yōu)質(zhì)土地資源的減少、開(kāi)發(fā)商開(kāi)始?jí)艛嗤恋睾蜏p慢開(kāi)發(fā)速度、預(yù)售制度的 收緊等因素的存在，住宅貨量緊缺的情況在短期不會(huì)有太大改變。而基于這種供不應(yīng)求的情況，住宅價(jià)格也會(huì)隨之繼續(xù)上行。 ? 珠江新城的利好不斷，繼續(xù)支撐房?jī)r(jià) 除 CBD 概念外，珠江新城還有交通、配套、景觀等概念還可以長(zhǎng)期炒作；另外，在珠江新城的 CBD 功能逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)和人流會(huì)不斷增加，對(duì)住宅的需求會(huì)不斷增加，從而支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 市場(chǎng)上的投資者普遍看好珠江新城的價(jià)值，鉑林公寓及周邊的嘉誠(chéng)公寓、 MBA 公寓、 璟 泰公寓等多個(gè)投資型住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和熱賣(mài)就很好地證明了這點(diǎn)。 ? 房?jī)r(jià)雖然不斷上漲，但消費(fèi)者仍比較理性 譽(yù)峰雖然前期 的炒作比較成功，但從簽約情況看銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想，可見(jiàn)消費(fèi)者并不會(huì)沖動(dòng)過(guò)于追高房?jī)r(jià)，而注重產(chǎn)品的品質(zhì)是否物有所值。 ? 新政對(duì)房?jī)r(jià)的影響 —— 引導(dǎo)多于阻攔 新政對(duì)房?jī)r(jià)的會(huì)有一定的抑制作用，會(huì)有一段時(shí)間的觀望期，但對(duì)投資者和中高端的買(mǎi)家影響不大，房?jī)r(jià)不會(huì)有太大沖擊。 新政的作用主要是增加小戶型的開(kāi)發(fā)比例，鼓勵(lì)自住型購(gòu)房，降低購(gòu)房門(mén)檻，而不是壓低房?jī)r(jià)。 二、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢(shì)（ S）： 區(qū)位：雄踞廣州中央商務(wù)區(qū) 雄踞于廣州中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)位 —— 珠江新城，將規(guī)劃容納 17－ 18萬(wàn)居住人口，提供 30 萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。隨著多個(gè)標(biāo)志性建筑物的規(guī)劃和建成，商業(yè)、醫(yī)療、教育和交通等配套的完善，珠江新城“廣州 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的硬核”地位被進(jìn)一步確認(rèn)，將發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施區(qū)； 位置：受多個(gè)成熟社區(qū)環(huán)抱 位于花城大道與跑馬場(chǎng)路交匯處，周邊多個(gè)大型成熟社區(qū)，使該位置擁有較好的生活環(huán)境和人文氛圍； 配套：坐享成熟配套 周邊有南國(guó)學(xué)校、南國(guó)商業(yè)街、跑馬場(chǎng)風(fēng)味飲食廣場(chǎng)等成熟配套，日常生活相對(duì)便利； 交通：完善的 CBD 交通規(guī)劃 珠江新城本身 具有完善的交通路網(wǎng)，四面八方都能暢通無(wú)阻，并連接廣州大道和黃埔大道兩條城市主干道；多條公交線路到達(dá)本案，日后地鐵的貫通將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的價(jià)值； 品牌：優(yōu)勢(shì)明顯，信心保證 “珠江地產(chǎn)”的品牌已經(jīng)深入民心，市民的美譽(yù)度較高； 產(chǎn)品：實(shí)用、舒適，輕松入住 兩梯三戶，南北對(duì)流；主流的 131134 平米實(shí)用戶型；設(shè)有休閑中心和商業(yè)配套；車(chē)位充足，接近 1： 1 的比例；負(fù)一層與五號(hào)地鐵相連；高標(biāo)準(zhǔn)精裝修； 景觀：視野開(kāi)闊無(wú)遮擋 北面正對(duì)廣州賽馬場(chǎng)和珠江公園，南面為學(xué)校； ? 劣勢(shì)（ W） 規(guī)模：體量少，配套薄弱 單體項(xiàng)目，體量少，自身配套薄弱，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)，與大型住宅項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)處于不利位置； 噪音：臨近主干道受噪音干擾 位于花城大道與馬場(chǎng)路交匯處，噪音干擾較大； 道路：周邊的道路有待改善； ? 機(jī)會(huì)（ O） 供應(yīng)：沒(méi)有新的住宅地塊供應(yīng) 珠江新城的住宅用地現(xiàn)已經(jīng)拍賣(mài)完畢，珠江新城今后只有商務(wù)用地供應(yīng)，所以住宅供應(yīng)的稀缺性將日益明顯，這對(duì)住宅產(chǎn)品的長(zhǎng)線或短線投資都會(huì)有較大吸引，并擁有穩(wěn)健的保值、升值空間； 需求：增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯 隨著 珠江新城 CBD 地位的顯現(xiàn)，世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐，龐大的消費(fèi)群體應(yīng)運(yùn)而生，對(duì)住宅的需求將有增無(wú)減； 分區(qū)：東區(qū)被規(guī)劃為居住區(qū) 珠江新城建成以后，東區(qū)的范圍包括馬場(chǎng)路以東、華南快速干線以西，東區(qū)以居住為主，目前珠江新城東部不僅擁有 420 畝的珠江公園和500 畝的廣州賽馬場(chǎng)兩大配套，而且聚集了大型高檔豪宅，令本案所處的東區(qū)擁有絕對(duì)純粹的高尚居住空間，享受更多的生活配套。 ? 威脅（ T） 放量：住宅項(xiàng)目集中供應(yīng) 珠江新城住宅產(chǎn)品將在今明兩年內(nèi)放量供應(yīng)，本案面對(duì) 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈； 市場(chǎng)：對(duì)市場(chǎng)變化及政策波動(dòng)較敏感 廣州去年的住宅價(jià)格升幅較大，今年上半年會(huì)有所延續(xù)，但下半年仍存在一定的變數(shù)，另外，國(guó)務(wù)院雖然在 6 月 1 日已經(jīng)頒布了“國(guó)六條，”但仍有可能出臺(tái)對(duì)豪宅項(xiàng)目和樓價(jià)的抑制政策； 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 戶型 套數(shù) 所占比例 套內(nèi)面積 M 2 分?jǐn)偯娣eM 2 建筑面積M 2A戶型 26 7% B戶型 26 7% C戶型 26 7% D戶型 100 26% E戶型 100 26% F戶型 100 26% 總計(jì) 378 100% （ 1）戶型分析 ? 面積 本案的戶型比例比較集中， 130 平方米左右的三室二廳二衛(wèi)約占 93％， 96平方米的二室二廳一衛(wèi)約占 7％，戶型配比為 :。三室單位為本案主力戶型；二室單位較少，且設(shè)計(jì)比較實(shí)用，單價(jià)可以 適當(dāng)上調(diào)。 ? 朝向 短進(jìn)深的板樓設(shè)計(jì)是本案的一大賣(mài)點(diǎn)，南北通透的短進(jìn)深戶型有 C、 D、 F三種，約占 60％； A 戶型為東西向，約占 7％； B 戶型為北向，約占 7％； E 戶型為全南向戶型，約占 26％。 （ 2）區(qū)位分析 本案共 5 棟塔樓，兩梯三戶設(shè)計(jì)。 5＃樓的均好性較高，所以推售的順序可以為由西向東。 而 1＃樓臨近花城大道和馬場(chǎng)路，有較大的噪音干擾，且朝向相對(duì)較差，所以建議在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期率先推售。 （ 3）各戶型點(diǎn)評(píng) ? A 戶型：位于 1＃樓南端，東西向 大面積入戶“陽(yáng)光花房”，很好地取代玄關(guān)的作用；三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，三面單邊 ，采光充足；廚房設(shè)計(jì)“省力三角”，方便實(shí)用；主人房和客房為飄窗設(shè)計(jì)，房間使用舒適、實(shí)用；特設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)藏間，功能更齊全。 ? B 戶型：位于 1＃樓北端，西北向 結(jié)構(gòu)緊湊，各房間均方正實(shí)用；設(shè)入戶玄關(guān)，私密性更好；弧形陽(yáng)臺(tái)和飄窗使珠江公園和賽馬場(chǎng)景觀近收眼底。 ? C 戶型：位于 1＃樓東端，南北向 開(kāi)間達(dá) 米的客廳，寬敞舒適；戶型南北通透，進(jìn)深小， 方正實(shí)用，有良好的采光通風(fēng)效果； 主人房和客房為飄窗設(shè)計(jì)，房間使用舒適、實(shí)用；南向弧形大陽(yáng)臺(tái)，俯瞰小學(xué)校園。 ? D 戶型：位于 5＃樓西端，南北向 設(shè)入戶玄關(guān)，私密性 更好； 戶型南北通透，進(jìn)深小， 方正實(shí)用，有良好的采光通風(fēng)效果； 主人房和客房為飄窗設(shè)計(jì)，房間使用舒適、實(shí)用；南向弧形大陽(yáng)臺(tái)，俯瞰小學(xué)校園。 ? E 戶型：位于 5＃樓南端，南向 全南朝向，保證采光的同時(shí)，避免西曬；主人房與客房分置，增強(qiáng)主人房的私密性；采光開(kāi)間大，光線充足；主人房和客房為飄窗設(shè)計(jì)，房間使用舒適、實(shí)用。 ? F 戶型：位于 5＃樓東端，南北向 設(shè)入戶玄關(guān)，私密性更好； 戶型南北通透，進(jìn)深小， 方正實(shí)用，有良好的采光通風(fēng)效果； 主人房和客房為飄窗設(shè)計(jì)，房間使用舒適、實(shí)用；南向弧形大 陽(yáng)臺(tái)，俯瞰小學(xué)校園。 小結(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)就是面積適中，南北對(duì)流，短進(jìn)深大開(kāi)間，而且面積比較集中，在推廣上也能集中推廣資源。 三、 核心思考 在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下，考慮集團(tuán)公司的要求和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，要做好尚東宏御項(xiàng)目，有以下幾個(gè)思考點(diǎn)： 如何根據(jù)項(xiàng)目情況，確定市場(chǎng)定位 本案的產(chǎn)品并不突出，如何尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位是推廣的關(guān)鍵。本案雖然沒(méi)有觀園和譽(yù)峰的景觀資源，但在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面比較接近，而且在戶型、單價(jià)和總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)比較明顯；雖然單價(jià)較花城灣等項(xiàng)目高，但居住環(huán)境、戶型、裝修 標(biāo)準(zhǔn)等方面的優(yōu)勢(shì)明顯。 因此，以 “珠江新城全新居住標(biāo)準(zhǔn)” 作為本案的市場(chǎng)定位。 如何整合優(yōu)勢(shì)資源 在廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者比較注重開(kāi)發(fā)商的品牌，而珠江地產(chǎn)的品牌在廣州發(fā)展多年，得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)同，所以在對(duì)外推廣上結(jié)合珠江地產(chǎn)的品牌十分必要。另外，利用珠江投資集團(tuán)的項(xiàng)目資源、客戶資源等，進(jìn)行信息和資源的整合和共享。 如何推高房?jī)r(jià) 高端項(xiàng)目房?jī)r(jià)的上漲大多有投資者的參與，投資者會(huì)比較關(guān)注利好消息，所以，可以參照當(dāng)年廣州十大開(kāi)發(fā)商舉行兩次高峰論壇的齊叫漲價(jià)的炒作形式，組織在珠江新城的開(kāi)發(fā)商巨頭進(jìn)行 聯(lián)合炒作，唱好珠江新城。到時(shí)，肯定能吸引更多的投資者關(guān)注和介入珠江新城的項(xiàng)目。 如何構(gòu)建“尚東