懷化洪江水木華庭項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想-文庫(kù)吧
2025-06-18 07:19 本頁(yè)面
【正文】 型高品質(zhì)住宅樓宇”，其推出的賣點(diǎn)是指紋門鎖。其項(xiàng)目總用地 19108 平方米，占地 7781 平方米，總建筑面積 10 萬(wàn)平方米規(guī)劃現(xiàn)大部分仍未拆遷，可能該項(xiàng)目策劃工作還未完成，目前沒(méi)有推出有份量的宣傳。 購(gòu)買力分析 由于這幾年政府著力打造精品旅游城市，洪江的拆遷力度很大，但由于配套措施沒(méi)有跟上，造成洪江住房緊張，一般住房租金每套都在六七千元左右。大量被拆遷戶手握重金，持幣待沽。分析洪江客戶人群，主要有以下幾種： 被拆遷戶。盡管大量的被拆遷戶已確定了新房項(xiàng)目，但不排除有經(jīng)濟(jì)能力者提高居住質(zhì)量的需求。在洪江，他們絕對(duì)是低 端需求的重點(diǎn)，占據(jù)量的優(yōu)勢(shì)。 真實(shí)居住需求：有真實(shí)居住需求的群體包括： 機(jī)關(guān)事業(yè)單位的未婚青年及各學(xué)校的青年教師，多為新參加工作的年輕人； 廠礦企業(yè)的打工族，多為農(nóng)村進(jìn)城、城區(qū)及外地來(lái)的適齡青年，要結(jié)婚，先買房，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，物美價(jià)廉的住房是其首選； 社會(huì)上其他準(zhǔn)備結(jié)婚的青年、近期確因居住條件太差而需換房的群體； 進(jìn)城經(jīng)商的個(gè)體商販。他們購(gòu)房一般要選擇距市場(chǎng)較近，貨物進(jìn)出方便，有較大存儲(chǔ)空間的舊民房。 從外地舉家搬遷到洪江的群體。 換房需求：此類需求主要是中高收入階層為改善居住條件而賣舊換新，也或是子 女成家分居，此類群體對(duì)住房的綜合品質(zhì)要求較高，但考慮的因素也最多。 投資性需求：出于對(duì)貨幣貶值的估計(jì)，加之當(dāng)前租房市場(chǎng)的火爆，對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的預(yù)期，一些有能力而又無(wú)其他穩(wěn)健投資渠道的人有此需求。他們的特點(diǎn)是買漲不買跌，對(duì)價(jià)格關(guān)注較大。他們不怕貴，怕的是沒(méi)有價(jià)值上升空間。此外還有外打工的，他們?cè)谝痪€、二線城市買不起房，而又出于對(duì)后路的擔(dān)憂，往往選擇在家鄉(xiāng)買一套房解決后顧之憂。他們是縣城中高檔房產(chǎn)購(gòu)買力的重要組成部份。 我們的重點(diǎn)是后兩類客戶。 三、本項(xiàng)目情況 由于筆者手中沒(méi)有掌握更多的資料，僅以現(xiàn)有資料 猜度，可能與事實(shí)有出入。從現(xiàn)有資料來(lái)看，本項(xiàng)目是懷化寰隆房地產(chǎn)公司在洪江推出的開(kāi)發(fā)高端住宅項(xiàng)目。座落洪江西北，毗鄰嵩云山與古商城，居高俯瞰全城，交通便捷，位置絕佳，品質(zhì)高檔，一期推出場(chǎng) 300余套，前期以營(yíng)銷江景房為賣點(diǎn)。截止 9 月 30 日，已銷售 VIP 客戶優(yōu)先選房卡 120 余張（每戶繳納了 10000 元的誠(chéng)意保證金）。但由于主辦方?jīng)]有成熟的策劃方案，推出的各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)缺乏統(tǒng)一思路，加之活動(dòng)組織措施失當(dāng)，活動(dòng)不十分成功，不但未達(dá)成預(yù)期成為焦點(diǎn)的目的，且在購(gòu)房者心中造成了不良的影響。 從已出臺(tái)的營(yíng)銷內(nèi)容來(lái)看，本項(xiàng)目的原 始設(shè)計(jì)思路正如其名，以山、水、木為主題，以“人性、生態(tài)”為訴求，努力營(yíng)造一種江景、公園、洋房模式。其口號(hào)為“家在公園里，人在風(fēng)景中”，在此主導(dǎo)下，揉進(jìn)了風(fēng)水、健康、人性、純生態(tài)等理念。 結(jié)合我們現(xiàn)場(chǎng)觀摩所得，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)和不足： 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位置優(yōu)越： ① 毗鄰嵩云山與古商城，居高俯瞰全城，交通便捷，位置絕佳，②徒步 5分鐘即可到達(dá)城中心，酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全，兼顧城市的繁華與鄉(xiāng)村的安靜。 交通便捷： ① 小區(qū)門口就是通往 懷化的公路，往來(lái)上下車十分方便 ② 人行有捷近的人行道，車行有盤山路直達(dá)每棟樓的門口。 環(huán)境絕佳： ① 地處嵩云山森林公園旁邊，空氣清新，視野開(kāi)闊，極目江景，心曠神怡。② 毗鄰嵩云山森林公園，煅煉、散步、取山泉水十分方便。 居住舒適 ① 建筑物間間距較大，既保持了室內(nèi)視野開(kāi)闊，又便于通風(fēng)光照。 ② 大面積的間距有利于綠化和車輛停放。 品質(zhì)一流 ① 開(kāi)發(fā)商重視，準(zhǔn)備把本項(xiàng)目打造成精品住宅 ② 不計(jì)成本，引入新型材料和新技術(shù)，引領(lǐng)新標(biāo)準(zhǔn) ③ 開(kāi)發(fā)商對(duì)施工質(zhì)量的苛求和承諾。 本項(xiàng)目的不足： 缺乏吸引性景觀 ：環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣；不利于提升水木華庭在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮 譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 建筑規(guī)劃無(wú)特色：在 建筑規(guī)劃上中規(guī)中矩，沒(méi)有打破傳統(tǒng)宿舍區(qū)的思維定勢(shì)，沒(méi)有給人帶來(lái)質(zhì)的飛躍的感覺(jué)。尤其是沙盤模型給人的印像就不太好。 四、前期營(yíng)銷工作存在的問(wèn)題 對(duì)于本項(xiàng)目前期的營(yíng)銷策劃及廣告文宣，我們感覺(jué)存在以下幾個(gè)問(wèn)題： 缺乏總體規(guī)劃，沒(méi)有一個(gè)明確的執(zhí)行路線圖。表面上所有的宣傳都有“水”“木”“風(fēng)水”“健康”“生態(tài)”等元素，但散見(jiàn)于各項(xiàng)之中，只以“江景房”作為唯一的賣點(diǎn)，不但忽略了大部份不是江景的房屋，反而將它們推入了差房行列。幸虧尚未開(kāi)盤，不然后果很難想像。 組織松散，隨意性大。 在組織房地產(chǎn)活動(dòng)中，每一個(gè)活動(dòng)都要有一個(gè)精心策劃、反復(fù)推敲的執(zhí)行方案，然后在活動(dòng)中嚴(yán)格執(zhí)行，即使臨時(shí)需要變更，也要有相當(dāng)審慎的審批手續(xù)。 唯我獨(dú)尊，不顧團(tuán)隊(duì)
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