【正文】 中建工行廣場(chǎng) 中南路與武珞路交匯處 25 20201126 220 79 6254 7200 洪廣寶座 武昌區(qū)民主路 782號(hào) 61677 28 20201030 194 57 6083 6600 新時(shí)代商務(wù)中心 中南路與武珞路交匯處 45 2020年春節(jié)后 428 / / / 2．武昌 寫字樓 市場(chǎng)分析 ： 中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路 、中南路和 4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。在政府規(guī)劃下， 寫字樓 市場(chǎng)得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。但是，武昌區(qū)一直以來(lái)以文化教育為主，擁有眾多的高校，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較落后，雖然有政府的 大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道?，F(xiàn)中南路上已有的 寫字樓 主要是中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代，加上在售和未售 項(xiàng)目 ，中南路的 寫字樓 已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過(guò)慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。世紀(jì)廣場(chǎng)地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全， 又處于中南路商圈之中，如此地段的 寫字樓 都銷售不佳，充分說(shuō)明武昌乃至 武漢 寫字 樓 銷售市場(chǎng)的低迷不振，還處在谷底，但 寫字樓 是有出租市場(chǎng)的。 四、 武漢 寫字樓 總結(jié)分析 武漢 市 寫字樓 的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積 100平方米左右的中低檔 寫字樓 。但眼下，隨著國(guó)內(nèi)大型企業(yè)和外資 企業(yè)的紛紛入駐，租售面積在 200至 500平方米的高檔 寫字樓 更受追捧。由于 寫字樓 土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開(kāi)發(fā) 寫字樓 的投資費(fèi)用比開(kāi)發(fā)一般住宅多很多，對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力的要求也很高，開(kāi)發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn)，所以 寫字樓 項(xiàng)目 的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑和經(jīng)過(guò)精確設(shè)計(jì)的資金鏈等等。但目前， 武漢 的 寫字樓 無(wú)論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場(chǎng)關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目 。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著 武漢 優(yōu)質(zhì) 寫字樓 的回報(bào)期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。從這個(gè)不均衡狀況不難理解，為何發(fā)展商對(duì) 武漢 寫字樓 項(xiàng)目 大多退避三 舍。 寫字樓 在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。如果沒(méi)有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。一旦空租，投資者不但沒(méi)有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。因此對(duì)于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險(xiǎn)是投資的第一要?jiǎng)?wù)。因此在業(yè)界有這樣一種說(shuō)法 ，一個(gè) 寫字樓 項(xiàng)目 如果出租率在 60％就算合格， 70％值得投資， 80％乃黃金物業(yè)， 90％可謂極品， 100％的滿租，那就是可遇不可求。 總結(jié) 寫字樓 市場(chǎng)冷談主要有以下原因： 1) 武漢 不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。 2) 武漢 市 寫字樓 的存量比較多，非但如此，還有 寫 字樓 在開(kāi)工、完工、待租，總供給大于總需求。 3) 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些 寫字樓 在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有 寫字樓 都面臨的問(wèn)題。將來(lái)，白領(lǐng)們開(kāi)車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇 寫字樓 的重要指標(biāo)。 5) 客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的 寫字樓 能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 DDN、 ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高。 6) 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的 寫字樓 來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦恪? 7) 中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來(lái)越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。 8) 寫字樓 物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性， 2020年以來(lái) 寫字樓 市場(chǎng)的回暖在很大程度上就依賴于 武漢 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。但客觀來(lái)說(shuō)， 武漢 市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來(lái)說(shuō)也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。舉個(gè)例子，進(jìn)駐 武漢 的世界 500強(qiáng)企業(yè)約有 60余家，而進(jìn)駐成都的世界 500強(qiáng)企業(yè)已超過(guò) 100家。從 寫字樓 必備的發(fā)展條件上看出， 武漢 市 寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。 9) 武漢 寫字樓 市場(chǎng)淡靜的原因主要來(lái)源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。 寫字樓 市場(chǎng)對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性?？陀^來(lái)說(shuō)， 武漢 市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來(lái)說(shuō)也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。例如，進(jìn)駐 武漢 的世界 500強(qiáng)企業(yè)約有 60余家，而進(jìn)駐成都的已超過(guò) 100家。因而， 武漢 市 寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。 10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因此 寫字樓 較一般住宅在投資額上要大許多，對(duì)自有資金實(shí)力及融資能力方面要求很高，若在開(kāi)發(fā)過(guò)程中某一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)面臨 項(xiàng)目 爛尾的危險(xiǎn)。因此 寫字 樓 項(xiàng)目 的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)實(shí)力、多元化的融資途徑、精確設(shè)計(jì)的資金鏈等。 11) 從銷售價(jià)格和銷售速度看 武漢 市場(chǎng) 寫字樓 都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如 商業(yè)地產(chǎn) ，甚至低于某些 窗體頂端豪宅 項(xiàng)目 ；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場(chǎng)關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè) 項(xiàng)目 ，銷售市場(chǎng)的平淡也是造成 武漢 市的甲級(jí) 寫字樓 一般都以出租為主 的主要原因之一。 12) 從投資回報(bào)角度看，投資額巨大，而市場(chǎng)銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場(chǎng)，這也意味著 武漢 市場(chǎng)優(yōu)質(zhì) 寫字樓 的投資回收期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。從投資與回報(bào)的不均衡現(xiàn)狀不難看出為何 武漢 本土發(fā)展商對(duì)于 寫字樓 項(xiàng)目 大多采取退避三舍的態(tài)度，而在全國(guó)遍地開(kāi)花的外地大鱷也同樣鮮有在 武漢 開(kāi)發(fā) 寫字樓 的計(jì)劃。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是 武漢 寫字樓 市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)紅火的原因之一。 第二部分：城市發(fā)展以及 項(xiàng)目 所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究 ： 武漢 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)原名為 武漢 市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于 1992年 12月（武政 [1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國(guó)土范圍 平方公里， 1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員 會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。 2000年 4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。 2020年 5月，經(jīng)市開(kāi)發(fā)區(qū)管理辦公室同意（武開(kāi)發(fā)區(qū)辦 [2020]5號(hào)），更名為 武漢 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年 9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開(kāi)發(fā)區(qū)托管。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)行政托管 88平方公里，常住人口 。 2020年，全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留 盤龍城 開(kāi)發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設(shè)面積為 ，到 2020年末，建成區(qū)面積 6平方公里。 ： 堅(jiān)持走科技立區(qū)、 項(xiàng)目 強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)的基本區(qū)策，依托大 武漢 ，引進(jìn)大 項(xiàng)目 ，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把 盤龍城 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為 武漢 市高新技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)新城。 城 規(guī)劃 1）道路 :盤龍城 大橋 06年 5月 18 日通車。這座長(zhǎng) 、寬 27米、雙向 6車道、通往 漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至 盤龍城 楚天大道只需 15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2）機(jī)場(chǎng) : 2020年，首都機(jī)場(chǎng)正式收購(gòu) 武漢 天河機(jī)場(chǎng) ，準(zhǔn)備將其建成國(guó)際性機(jī)場(chǎng)。 屆時(shí)將躋身為全國(guó)六大航空樞紐，規(guī)模將超過(guò)成都、西安、杭州等地機(jī)場(chǎng)的航站樓。 同時(shí)，黃陂區(qū)的配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對(duì)接，這必將強(qiáng)力拉動(dòng) 盤龍城 及黃陂區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 3）綠地公園 : 3. 長(zhǎng)江樂(lè)園 4） “ 居住新城 ”: 在《 武漢 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢 市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是 盤龍城 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。 從 武漢 市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本 項(xiàng)目 所處的 盤龍城 地區(qū)是未來(lái) 武漢 市重點(diǎn)建設(shè) 的區(qū)域之一，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。 開(kāi)發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依 武漢 天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)， 構(gòu)成了 “ 水、陸、空