【正文】 銀行信貸門檻提高在宏觀調(diào)控政策體系中的具體體現(xiàn)：▲2003年出臺121號文《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該文嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款。這是宏觀調(diào)控的明確政策信息的初現(xiàn)?！?004年3月25日，人民銀行出臺差別存款準(zhǔn)備金率制度；4月25日第三次提高存款準(zhǔn)備金率0．5％，共收縮可貸資金約1100億元。 ▲4月27日，國務(wù)院決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)資本金比例增至35％?！?月30日，中國銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行適時、適度對鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過熱行業(yè)貸款進(jìn)行合理控制，（注：銀監(jiān)會9月2日頒布實(shí)施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》）▲5月14日，國家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知》。土地供應(yīng)管理門檻提高國家對土地市場的整頓，使不少房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地的成本更高，限制更多。房地產(chǎn)開發(fā)商將不得不面對包括土地協(xié)議出讓暗箱被打破，土地必須通過招拍掛的市場運(yùn)做方式獲得、土地出讓金必須交足才能辦理項(xiàng)目開工證、多部門聯(lián)手徹查已審批土地等在內(nèi)的殘酷現(xiàn)實(shí)。這一門檻的提高意味著開發(fā)商一直依賴的低成本獲取土地，再行信用擴(kuò)張，然后視市場情況，再決定是自主開發(fā)還是轉(zhuǎn)手炒作的方式的終結(jié)。但同時，土地供應(yīng)管理門檻的提高也給政府提出了新的考驗(yàn)，政府要在宏觀調(diào)控中，既要緊縮土地供應(yīng)量，以平抑房地產(chǎn)市場泡沫給經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響，又要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和滿足市場需求，防止因需求過旺導(dǎo)致的房價上揚(yáng)，同時還得防止土地這項(xiàng)重要的國有資產(chǎn)價值的過度波動。土地供應(yīng)管理門檻提高在宏觀調(diào)控政策體系中的具體體現(xiàn)：▲2004年2月9號，北京市政府出臺了《北京關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，即4號令。其中規(guī)定4類土地的使用權(quán)不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。▲3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71號令），規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，而要以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行?！?月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出兩項(xiàng)緊急通知，一項(xiàng)通知決定集中半年左右時間，深入開展土地市場治理整頓。另一項(xiàng)通知要求對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次包括土地管理、信貸等在內(nèi)的全面清理，并對所有項(xiàng)目逐個提出停止建設(shè)、暫停建設(shè)限期整改、取消立項(xiàng)、符合要求等四類處理意見。施工企業(yè)墊資門檻提高施工企業(yè)是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的重要參與者，但長久以來，在以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的建設(shè)融資舊格局中，施工企業(yè)的主觀能動性被忽視，一直都處于被動發(fā)揮作用的地位；在激烈的市場競爭中，施工企業(yè)不得不經(jīng)常性的被迫為項(xiàng)目建設(shè)墊資，尤其在開發(fā)商融資出現(xiàn)困難時，墊資更為普遍，這導(dǎo)致了施工企業(yè)的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用的陡增，而一旦開發(fā)商無法償還拖欠款，施工企業(yè)將陷入泥潭而難以持續(xù)經(jīng)營，并將由此帶來拖欠民工工資、材料設(shè)備供應(yīng)方貨款等連鎖反應(yīng)。此輪國家宏觀調(diào)控相應(yīng)提高了施工企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目墊資的門檻，或者說堵住了開發(fā)商通過施工企業(yè)變通融資的口子。但同時也應(yīng)看到，不少施工企業(yè)由于缺乏自身資源的整合和業(yè)務(wù)流程再造，在項(xiàng)目源頭斷流，資金鏈條斷裂的情況下，難以適應(yīng)市場的新變化，也陷入了窘境；而且在短時期內(nèi)，施工企業(yè)之間圍繞“活源”的競爭有進(jìn)一步加劇之勢。施工企業(yè)墊資門檻提高在宏觀調(diào)控政策體系中的具體體現(xiàn)：▲2003年出臺121號文《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該文禁止貸款給建筑企業(yè)用于墊資。在上述三大門檻的擠壓下，原有的以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心的建設(shè)融資舊格局已經(jīng)不再能適應(yīng)市場變化發(fā)展的需要，信用流程被阻斷，資金、土地等資源很難再順暢地流入舊格局中，也很難再形成增值的資本退出繼而反復(fù)循環(huán)于舊格局中。各關(guān)系方迫切需要一種新的建設(shè)融資秩序來迅速改善經(jīng)濟(jì)信用環(huán)境，并重新定義明確各關(guān)系方的地位及作用，而同時，建立新的建設(shè)融資秩序也符合社會產(chǎn)業(yè)化分工協(xié)作、資源市場化配置的要求。第四章 關(guān)于BT模式在具體介紹BT模式之前，讓我們先來回顧一下以往的建設(shè)融資格局。①申請融資開發(fā)商（項(xiàng)目業(yè)主）②資金融通支持金融機(jī)構(gòu)⑤銷售/經(jīng)營資金還本付息墊 資③委托施工建設(shè)工程建筑企業(yè)④建設(shè)竣工移交圖1以往的項(xiàng)目建設(shè)融資格局在圖1中，由于制度的缺陷，金融資本和產(chǎn)業(yè)資本及其關(guān)聯(lián)市場在很大程度上被人為地隔離開來。而房地產(chǎn)行業(yè)從建筑業(yè)的異軍突起，客觀上也造成了開發(fā)商和工程建筑企業(yè)在產(chǎn)業(yè)分工上的分割對立，使上述三方不能形成以項(xiàng)目為核心的信用有機(jī)循環(huán)閉合體。而且資金缺乏有效的封閉管理，尤其當(dāng)開發(fā)商有多個項(xiàng)目運(yùn)做時，極有可能會出現(xiàn)資金被挪用，無法確保專款專用，而工程建筑企業(yè)只得被迫不斷地申請流動資金貸款以墊資施工。在這一流程中，長期以來，項(xiàng)目運(yùn)做的前端商業(yè)包裝和末端市場營銷功能過度膨脹，在這種“市場原教旨主義”下，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心的利潤分配模式，開發(fā)商處于信用透支的地步，融資風(fēng)險卻被轉(zhuǎn)嫁出去，但開發(fā)商的造血機(jī)能長期未能得以完善，形成了極易受國家宏觀政策調(diào)控影響的融資格局；對于金融機(jī)構(gòu)，利率未得以市場化，無法準(zhǔn)確衡量對風(fēng)險的趨避程度并給予市場以窗口指導(dǎo)效應(yīng)；而逆選擇和道德風(fēng)險的存在客觀上使以銀行為主要代表的金融機(jī)構(gòu)聚集了相當(dāng)量的風(fēng)險資產(chǎn)；對于工程建筑企業(yè)，其良好的現(xiàn)金流和咨詢、建設(shè)實(shí)力未能有效地介入到項(xiàng)目建設(shè)融資過程中，未能積極促進(jìn)信用的創(chuàng)造與信用的維護(hù)。相反，工程建筑企業(yè)只能被動地以乙方的身份出現(xiàn)。一旦國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化，項(xiàng)目原有的資金鏈將岌岌可危。其結(jié)果將是：金融機(jī)構(gòu)忙于緊縮、惜貸，消化大量的不良資產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)商的資金緊張，項(xiàng)目運(yùn)做艱難，銀行貸款逾期，拖欠工程建筑企業(yè)的工程款；而處于資金鏈下游不利地位的工程建筑企業(yè)將被迫陷入經(jīng)營的惡性循環(huán)中。最終，以開發(fā)商為中心的建設(shè)融資格局勢必瓦解。對于政府而言，既是宏觀調(diào)控的制訂者和執(zhí)行者，也是宏觀