【正文】 集團(tuán)2003年完成產(chǎn)值30多億元人民幣，被中國銀行總行和中國農(nóng)業(yè)銀行總行授予“3A”級企業(yè)，并與其他30多家企業(yè)一道，被北京市稅務(wù)局授予信用最高級———“A”級的納稅評價，并榮獲了包括魯班獎、長城杯在內(nèi)的多項(xiàng)表彰，樹立了大量的建設(shè)及投資精品，在業(yè)內(nèi)擁有良好的企業(yè)品牌和形象?？紤]到在實(shí)際市場運(yùn)做中，由于資金渠道的稀缺性，總體資金成本可能還要更高。圖2還反映出了投資人、開發(fā)商及泛華建設(shè)集團(tuán)之間的風(fēng)險分擔(dān)及利潤分配模式。在這一流程中，長期以來，項(xiàng)目運(yùn)做的前端商業(yè)包裝和末端市場營銷功能過度膨脹，在這種“市場原教旨主義”下，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心的利潤分配模式，開發(fā)商處于信用透支的地步，融資風(fēng)險卻被轉(zhuǎn)嫁出去，但開發(fā)商的造血機(jī)能長期未能得以完善，形成了極易受國家宏觀政策調(diào)控影響的融資格局；對于金融機(jī)構(gòu)，利率未得以市場化，無法準(zhǔn)確衡量對風(fēng)險的趨避程度并給予市場以窗口指導(dǎo)效應(yīng)；而逆選擇和道德風(fēng)險的存在客觀上使以銀行為主要代表的金融機(jī)構(gòu)聚集了相當(dāng)量的風(fēng)險資產(chǎn)；對于工程建筑企業(yè)，其良好的現(xiàn)金流和咨詢、建設(shè)實(shí)力未能有效地介入到項(xiàng)目建設(shè)融資過程中，未能積極促進(jìn)信用的創(chuàng)造與信用的維護(hù)。土地供應(yīng)管理門檻提高在宏觀調(diào)控政策體系中的具體體現(xiàn)：▲2004年2月9號，北京市政府出臺了《北京關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，即4號令。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)關(guān)系，尤其是產(chǎn)業(yè)部門和金融部門之間的固有的生產(chǎn)關(guān)系，已經(jīng)嚴(yán)重制約了整個房地產(chǎn)行業(yè)乃至金融行業(yè)生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要自我更新、自我完善，并建立一種新的生產(chǎn)關(guān)系格局，而這種新的生產(chǎn)關(guān)系格局又尤以信用再造為核心。BT模式并非單純的工程建設(shè)行業(yè)專用術(shù)語，它反映了建設(shè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)資源和金融行業(yè)資源的信用交織和優(yōu)勢互補(bǔ)，表明了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的融合是大勢所趨，深刻地揭示了我國房地產(chǎn)行業(yè)在金融資源和產(chǎn)業(yè)資源的有機(jī)整合下所具有的遠(yuǎn)大前景。同時泛華希望能通過自身的研究探索，拋磚引玉，激起社會各界的共鳴，共同促進(jìn)建設(shè)行業(yè)的新發(fā)展。因此，BT模式作為一種解決方案的形成、推出，行業(yè)發(fā)展的內(nèi)部矛盾變化無疑是根本內(nèi)因，而此輪國家宏觀調(diào)控則是加速BT模式形成的外因。其中規(guī)定4類土地的使用權(quán)不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。相反，工程建筑企業(yè)只能被動地以乙方的身份出現(xiàn)。對于投資人而言，實(shí)力雄厚的建設(shè)企業(yè)的介入增強(qiáng)了投資人對資金安全的信心，資金被封閉使用并被密切監(jiān)管從貨幣資金逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵诮üこ?、完工成品，一直到通過銷售或經(jīng)營共管帳戶回籠的增值的貨幣資金全過程，降低了資金的風(fēng)險；開發(fā)商通過讓度部分股權(quán)或股權(quán)收益及承擔(dān)部分融資風(fēng)險，贏得了外部資金的支持，保證了項(xiàng)目資金鏈的順暢，拓展延伸了項(xiàng)目的信用空間，加速了項(xiàng)目的運(yùn)做；泛華建設(shè)集團(tuán)通過金融運(yùn)做優(yōu)勢，規(guī)避了政策對項(xiàng)目建設(shè)融資的限制，積極參與項(xiàng)目咨詢評估、投融資及施工等多個建設(shè)環(huán)節(jié)，合理承擔(dān)融資風(fēng)險，拓寬了自身的建設(shè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。因此，進(jìn)行修正得：過橋融資型BT模式收益率水平應(yīng)為10%左右。經(jīng)過多年的發(fā)展，泛華有效地把自身產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機(jī)結(jié)合在一起，并從業(yè)務(wù)流程、管理流程、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面著手，進(jìn)一步完善了自身業(yè)務(wù)管理流程和信用流程，培養(yǎng)了一支集金融、開發(fā)、建設(shè)和工程建設(shè)管理多學(xué)科體系的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，具備了與包括金融機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略投資人及房地產(chǎn)開發(fā)商等在內(nèi)的多方進(jìn)行有效溝通、協(xié)調(diào)的綜合能力。投資人 圖8退出渠道圖項(xiàng)目 退 出股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)證券化REITSTOT移交運(yùn)營移交項(xiàng)目收益出售給上市公司投資人項(xiàng)目1銀行、信托提供后續(xù)資金投入種子資金另外項(xiàng)目運(yùn)營收益變現(xiàn)收益另外項(xiàng)目投入資本金銀行、信托提供后續(xù)資金其它投融資渠道加大杠桿加大杠桿圖9 滾動運(yùn)做資金資金第九章 關(guān)于泛華建設(shè)集團(tuán) 泛華建設(shè)集團(tuán)系中國首家經(jīng)國家體改委批準(zhǔn)，由國資委歸口管理的全國性大型工程股份制企業(yè)集團(tuán)，擁有建設(shè)行業(yè)的眾多甲級資質(zhì)，本著專業(yè)化、集團(tuán)化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展思路和投融資帶建設(shè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，多年來一直致力于建筑工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，專業(yè)領(lǐng)域涉及投資、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、建筑、裝飾、監(jiān)理、造價咨詢等，基本涵蓋了整個建筑服務(wù)領(lǐng)域，集產(chǎn)業(yè)資本投資建設(shè)、工程項(xiàng)目全過程管理、資本運(yùn)營和投行業(yè)務(wù)于一身，可提供從項(xiàng)目前期策劃設(shè)計(jì)到交鑰匙的全過程一條龍服務(wù)，能對所承擔(dān)的項(xiàng)目從造價、質(zhì)量、工期等各方面進(jìn)行有效控制。），LP=1%（由于有泛華篩選論證項(xiàng)目并提供必要的信用增級，LP取1%），MP=%（參照銀行一年至三年期貸款利率與六個月至一年期貸款利率差額）。圖2體現(xiàn)了項(xiàng)目信息與資金供求的互動關(guān)系，而泛華建設(shè)集團(tuán)通過自身廣泛的信息來源和集成批處理優(yōu)勢及以咨詢評估為核心的投行業(yè)務(wù)優(yōu)勢，同時以自身財務(wù)優(yōu)勢輔以適時的信用增級，以提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)了資金與項(xiàng)目的優(yōu)化配置，降低了資金和項(xiàng)目之間因磨合、匹配而造成的機(jī)會成本。而且資金缺乏有效的封閉管理，尤其當(dāng)開發(fā)商有多個項(xiàng)目運(yùn)做時，極有可能會出現(xiàn)資金被挪用，無法確保專款專用，而工程建筑企業(yè)只得被迫不斷地申請流動資金貸款以墊資施工。但同時，土地供應(yīng)管理門檻的提高也給政府提出了新的考驗(yàn)，政府要在宏觀調(diào)控中，既要緊縮土地供應(yīng)量，以平抑房地產(chǎn)市場泡沫給經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響，又要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和滿足市場需求，防止因需求過旺導(dǎo)致的房價上揚(yáng)，同時還得防止土地這項(xiàng)重要的國有資產(chǎn)價值的過度波動。第三章BT模式推出的背景房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，在取得了卓越的成效的同時，也不可避免地孕育、聚集了大量不和諧的因素和矛盾，這主要體現(xiàn)在信用風(fēng)險和收益機(jī)會的不對稱以及政策制度的缺失所造成的對市場發(fā)展的滯后效應(yīng)。泛華建設(shè)集團(tuán)（以下簡稱泛華）在深刻研究國內(nèi)外建設(shè)行業(yè)的最新動向以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身發(fā)展軌跡，果敢并富有建設(shè)性地提出了新時期項(xiàng)目建設(shè)融資新格局，即建設(shè)(Build) 移交(Transfer)模式（BT模式）。第二章 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況自1998年以來