項(xiàng)目建設(shè)---移交融資模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-07-12 11:06本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】本計(jì)劃書(shū)屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)歸泛華建設(shè)集團(tuán)。其所涉及的內(nèi)容和資料只限與泛華建設(shè)集團(tuán)確立合作意向的投資者使用。收到本計(jì)劃書(shū)后，收件人應(yīng)立即確認(rèn)，并遵守以下規(guī)定：，請(qǐng)按照上述地址盡快將本計(jì)劃書(shū)完整退回；，收件人不得將本計(jì)劃書(shū)全部或部分地予以復(fù)印、傳遞或泄露給他人。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，政府并非單純的計(jì)劃制訂部門或者夜警政府，有時(shí)，政府就是經(jīng)濟(jì)體系的主導(dǎo)者。中國(guó)目前已進(jìn)入高速城市化的時(shí)代，目前的城市化率為37%。這也為BT模式的推出創(chuàng)造了良好的深度市場(chǎng)空間。因此，BT模式作為一種解決方案的形成、推出，行業(yè)發(fā)展的內(nèi)部矛盾變化無(wú)疑是根本內(nèi)因，而此輪國(guó)家宏觀調(diào)控則是加速BT模式形成的外因。
【正文】 收期為8~10年（含建設(shè)期），投資回報(bào)率在15~20%的區(qū)間。像北京國(guó)貿(mào)商城、東方新天地、豐聯(lián)廣場(chǎng)等購(gòu)物中心的毛利水平基本可以達(dá)到70%?！?鑒于在BT模式今后的運(yùn)行中，資金池與項(xiàng)目池的逐步形成并對(duì)應(yīng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)很可能會(huì)成為一種趨勢(shì)，因此有必要對(duì)BT模式下的資產(chǎn)組合進(jìn)行分析。 根據(jù)資產(chǎn)需求選擇理論，資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)多樣化能降低的風(fēng)險(xiǎn)是非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)法通過(guò)資產(chǎn)多樣化來(lái)降低，因而在資產(chǎn)多樣化組合的基礎(chǔ)上，投資者更關(guān)注的是組合中某項(xiàng)資產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的大小，這將直接影響投資者對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)的取舍，從而對(duì)整個(gè)資產(chǎn)組合造成影響。 利用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），ReRf=β（RemRf），其中，Re為該項(xiàng)資產(chǎn)回報(bào)率；Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，根據(jù)前面計(jì)算結(jié)果，%；β為衡量該項(xiàng)資產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)大小的數(shù)值；Rem為資產(chǎn)組合的回報(bào)率，結(jié)合市場(chǎng)情況，取18%；進(jìn)而對(duì)上述幾種BT模式做粗略的理論估算。β=（ReRf）/（RemRf）=（%）/（18%%）=（%）/對(duì)于過(guò)橋融資型的BT模式，β=（10%%）/=；對(duì)于投資開(kāi)發(fā)型的BT模式，β=（%%）/=；對(duì)于物業(yè)收租型的BT模式，β寫(xiě)字樓=（%%）/=1；β商鋪=（18%%）/=1； 從上述估算可以看到，過(guò)橋融資型的BT模式對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在整個(gè)資產(chǎn)組合中，風(fēng)險(xiǎn)最小，這主要是由于期限短，有良好可靠的信用保證保障，收益率高；物業(yè)收租型的BT模式對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一致，或者說(shuō)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)趨同；投資開(kāi)發(fā)型的BT模式對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)略微偏大，（個(gè)β系數(shù)單位），這是運(yùn)做期限拉長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)增加的緣故，%的高投資回報(bào)率也頗具吸引力； 因此，按風(fēng)險(xiǎn)從高到低的順序?qū)@三種類型的BT模式進(jìn)行排序： 投資開(kāi)發(fā)型物業(yè)收租型過(guò)橋融資型 按照投資回報(bào)率從高到低對(duì)三種類型的BT模式進(jìn)行排序： 投資開(kāi)發(fā)型物業(yè)收租型過(guò)橋融資型可以看出，按照風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的同向排序，其結(jié)果是一致的。在實(shí)踐中，資產(chǎn)組合的具體構(gòu)成，應(yīng)根據(jù)投資人的逐利偏好和項(xiàng)目公司的負(fù)債股本結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行流動(dòng)性差異搭配、資產(chǎn)市值比例搭配、期限結(jié)構(gòu)搭配等多種組合。而且，鑒于資產(chǎn)組合中的資產(chǎn)過(guò)于同質(zhì)化，可根據(jù)法律法規(guī)要求，適時(shí)投資于包括國(guó)庫(kù)券、金融債券等其它被許可的資產(chǎn)，以增強(qiáng)資產(chǎn)組合的流動(dòng)性和短期收益能力。第八章 BT模式的退出機(jī)制退出機(jī)制的核心理念⑴投資人將不斷擴(kuò)大在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資并持續(xù)發(fā)展； ⑵退出機(jī)制既是資金變現(xiàn)、分享收益又是資本再放大再投入的滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制； ⑶最終建立一個(gè)資金良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)一體化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。投資人 圖8退出渠道圖項(xiàng)目 退 出股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)證券化REITSTOT移交運(yùn)營(yíng)移交項(xiàng)目收益出售給上市公司投資人項(xiàng)目1銀行、信托提供后續(xù)資金投入種子資金另外項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益變現(xiàn)收益另外項(xiàng)目投入資本金銀行、信托提供后續(xù)資金其它投融資渠道加大杠桿加大杠桿圖9 滾動(dòng)運(yùn)做資金資金第九章 關(guān)于泛華建設(shè)集團(tuán) 泛華建設(shè)集團(tuán)系中國(guó)首家經(jīng)國(guó)家體改委批準(zhǔn)，由國(guó)資委歸口管理的全國(guó)性大型工程股份制企業(yè)集團(tuán)，擁有建設(shè)行業(yè)的眾多甲級(jí)資質(zhì)，本著專業(yè)化、集團(tuán)化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展思路和投融資帶建設(shè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，多年來(lái)一直致力于建筑工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，專業(yè)領(lǐng)域涉及投資、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、建筑、裝飾、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等，基本涵蓋了整個(gè)建筑服務(wù)領(lǐng)域，集產(chǎn)業(yè)資本投資建設(shè)、工程項(xiàng)目全過(guò)程管理、資本運(yùn)營(yíng)和投行業(yè)務(wù)于一身，可提供從項(xiàng)目前期策劃設(shè)計(jì)到交鑰匙的全過(guò)程一條龍服務(wù)，能對(duì)所承擔(dān)的項(xiàng)目從造價(jià)、質(zhì)量、工期等各方面進(jìn)行有效控制。集團(tuán)2003年完成產(chǎn)值30多億元人民幣，被中國(guó)銀行總行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行授予“3A”級(jí)企業(yè)，并與其他30多家企業(yè)一道，被北京市稅務(wù)局授予信用最高級(jí)———“A”級(jí)的納稅評(píng)價(jià)，并榮獲了包括魯班獎(jiǎng)、長(zhǎng)城杯在內(nèi)的多項(xiàng)表彰，樹(shù)立了大量的建設(shè)及投資精品，在業(yè)內(nèi)擁有良好的企業(yè)品牌和形象。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，泛華有效地把自身產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機(jī)結(jié)合在一起，并從業(yè)務(wù)流程、管理流程、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面著手，進(jìn)一步完善了自身業(yè)務(wù)管理流程和信用流程，培養(yǎng)了一支集金融、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和工程建設(shè)管理多學(xué)科體系的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，具備了與包括金融機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略投資人及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等在內(nèi)的多方進(jìn)行有效溝通、協(xié)調(diào)的綜合能力。泛華所擁有的多項(xiàng)高等級(jí)建設(shè)行業(yè)資質(zhì)為BT建設(shè)模式提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)； 而泛華在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)地位和對(duì)金融領(lǐng)域的深刻領(lǐng)悟及積極探索，使得泛華具備了權(quán)威的建設(shè)管理話語(yǔ)權(quán)和包括項(xiàng)目咨詢、策劃、風(fēng)險(xiǎn)控制、擔(dān)保等在內(nèi)的投行功能。泛華品牌的注入將從項(xiàng)目推介篩選、建設(shè)等角度推動(dòng)項(xiàng)目從原生概念逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂忻鞔_市場(chǎng)定位和富有增值力的現(xiàn)實(shí)物業(yè)，將協(xié)助金融資本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的對(duì)接以及國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源與國(guó)際金融運(yùn)做規(guī)則的接軌，將以自身工程建設(shè)和項(xiàng)目管理技術(shù)優(yōu)勢(shì)規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，并將有效地降低金融資本和產(chǎn)業(yè)資本之間的溝通成本及交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)和維護(hù)項(xiàng)目各關(guān)系方之間的均衡狀態(tài)，增加信息透明度，在保障信用安全第一的前提下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)在BT模式內(nèi)的合理分配。第十章 結(jié) 論 BT模式是根植于建設(shè)行業(yè)沃土的創(chuàng)新理念，它是一個(gè)開(kāi)放靈活的體系，倡導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)制下的產(chǎn)業(yè)資源重新整合與信用機(jī)制再造，并在不斷的實(shí)踐中加以完善，它是一個(gè)資源集合的信號(hào)，它需要各種資源的配置和有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，但它也為資源搭建了信用再造和各種渠道對(duì)接的平臺(tái)，使得金融資本和產(chǎn)業(yè)資本碰撞出火花，產(chǎn)生放大的效應(yīng)。 為適應(yīng)新時(shí)期建設(shè)行業(yè)和金融行業(yè)繼續(xù)深化改革的需要，泛華結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)建設(shè)行業(yè)運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，建立起了產(chǎn)業(yè)資本和金融資本互相融合的項(xiàng)目投融資運(yùn)做體系BT模式，并已有了運(yùn)做實(shí)例。泛華愿與海內(nèi)外有識(shí)之士一道，來(lái)共同開(kāi)墾并收獲于斯。27泛華建設(shè)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1