【導(dǎo)讀】本計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)歸泛華建設(shè)集團。其所涉及的內(nèi)容和資料只限與泛華建設(shè)集團確立合作意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應(yīng)立即確認，并遵守以下規(guī)定：，請按照上述地址盡快將本計劃書完整退回；，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復(fù)印、傳遞或泄露給他人。在中國的市場經(jīng)濟體系中，政府并非單純的計劃制訂部門或者夜警政府，有時，政府就是經(jīng)濟體系的主導(dǎo)者。中國目前已進入高速城市化的時代，目前的城市化率為37%。這也為BT模式的推出創(chuàng)造了良好的深度市場空間。因此，BT模式作為一種解決方案的形成、推出，行業(yè)發(fā)展的內(nèi)部矛盾變化無疑是根本內(nèi)因，而此輪國家宏觀調(diào)控則是加速BT模式形成的外因。

　　

【正文】 收期為8~10年（含建設(shè)期），投資回報率在15~20%的區(qū)間。像北京國貿(mào)商城、東方新天地、豐聯(lián)廣場等購物中心的毛利水平基本可以達到70%?！?鑒于在BT模式今后的運行中，資金池與項目池的逐步形成并對應(yīng)的規(guī)?；?jīng)營很可能會成為一種趨勢，因此有必要對BT模式下的資產(chǎn)組合進行分析。 根據(jù)資產(chǎn)需求選擇理論，資產(chǎn)的風(fēng)險包括系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險，通過多樣化能降低的風(fēng)險是非系統(tǒng)性風(fēng)險，而系統(tǒng)性風(fēng)險則無法通過資產(chǎn)多樣化來降低，因而在資產(chǎn)多樣化組合的基礎(chǔ)上，投資者更關(guān)注的是組合中某項資產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險的大小，這將直接影響投資者對這項資產(chǎn)的取舍，從而對整個資產(chǎn)組合造成影響。 利用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），ReRf=β（RemRf），其中，Re為該項資產(chǎn)回報率；Rf為無風(fēng)險利率，根據(jù)前面計算結(jié)果，%；β為衡量該項資產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險大小的數(shù)值；Rem為資產(chǎn)組合的回報率，結(jié)合市場情況，取18%；進而對上述幾種BT模式做粗略的理論估算。β=（ReRf）/（RemRf）=（%）/（18%%）=（%）/對于過橋融資型的BT模式，β=（10%%）/=；對于投資開發(fā)型的BT模式，β=（%%）/=；對于物業(yè)收租型的BT模式，β寫字樓=（%%）/=1；β商鋪=（18%%）/=1； 從上述估算可以看到，過橋融資型的BT模式對于投資者來說，在整個資產(chǎn)組合中，風(fēng)險最小，這主要是由于期限短，有良好可靠的信用保證保障，收益率高；物業(yè)收租型的BT模式對于投資者來說，風(fēng)險與市場風(fēng)險一致，或者說與市場風(fēng)險的變動趨同；投資開發(fā)型的BT模式對于投資者來說，風(fēng)險略微偏大，（個β系數(shù)單位），這是運做期限拉長，風(fēng)險增加的緣故，%的高投資回報率也頗具吸引力； 因此，按風(fēng)險從高到低的順序?qū)@三種類型的BT模式進行排序： 投資開發(fā)型物業(yè)收租型過橋融資型 按照投資回報率從高到低對三種類型的BT模式進行排序： 投資開發(fā)型物業(yè)收租型過橋融資型可以看出，按照風(fēng)險和投資回報率的同向排序，其結(jié)果是一致的。在實踐中，資產(chǎn)組合的具體構(gòu)成，應(yīng)根據(jù)投資人的逐利偏好和項目公司的負債股本結(jié)構(gòu)等因素進行流動性差異搭配、資產(chǎn)市值比例搭配、期限結(jié)構(gòu)搭配等多種組合。而且，鑒于資產(chǎn)組合中的資產(chǎn)過于同質(zhì)化，可根據(jù)法律法規(guī)要求，適時投資于包括國庫券、金融債券等其它被許可的資產(chǎn)，以增強資產(chǎn)組合的流動性和短期收益能力。第八章 BT模式的退出機制退出機制的核心理念⑴投資人將不斷擴大在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資并持續(xù)發(fā)展； ⑵退出機制既是資金變現(xiàn)、分享收益又是資本再放大再投入的滾動發(fā)展的機制； ⑶最終建立一個資金良性循環(huán)，促進房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)一體化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。投資人 圖8退出渠道圖項目 退 出股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)證券化REITSTOT移交運營移交項目收益出售給上市公司投資人項目1銀行、信托提供后續(xù)資金投入種子資金另外項目運營收益變現(xiàn)收益另外項目投入資本金銀行、信托提供后續(xù)資金其它投融資渠道加大杠桿加大杠桿圖9 滾動運做資金資金第九章 關(guān)于泛華建設(shè)集團 泛華建設(shè)集團系中國首家經(jīng)國家體改委批準(zhǔn)，由國資委歸口管理的全國性大型工程股份制企業(yè)集團，擁有建設(shè)行業(yè)的眾多甲級資質(zhì)，本著專業(yè)化、集團化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展思路和投融資帶建設(shè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，多年來一直致力于建筑工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，專業(yè)領(lǐng)域涉及投資、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、建筑、裝飾、監(jiān)理、造價咨詢等，基本涵蓋了整個建筑服務(wù)領(lǐng)域，集產(chǎn)業(yè)資本投資建設(shè)、工程項目全過程管理、資本運營和投行業(yè)務(wù)于一身，可提供從項目前期策劃設(shè)計到交鑰匙的全過程一條龍服務(wù)，能對所承擔(dān)的項目從造價、質(zhì)量、工期等各方面進行有效控制。集團2003年完成產(chǎn)值30多億元人民幣，被中國銀行總行和中國農(nóng)業(yè)銀行總行授予“3A”級企業(yè)，并與其他30多家企業(yè)一道，被北京市稅務(wù)局授予信用最高級———“A”級的納稅評價，并榮獲了包括魯班獎、長城杯在內(nèi)的多項表彰，樹立了大量的建設(shè)及投資精品，在業(yè)內(nèi)擁有良好的企業(yè)品牌和形象。經(jīng)過多年的發(fā)展，泛華有效地把自身產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機結(jié)合在一起，并從業(yè)務(wù)流程、管理流程、團隊建設(shè)等方面著手，進一步完善了自身業(yè)務(wù)管理流程和信用流程，培養(yǎng)了一支集金融、開發(fā)、建設(shè)和工程建設(shè)管理多學(xué)科體系的復(fù)合型團隊，具備了與包括金融機構(gòu)、戰(zhàn)略投資人及房地產(chǎn)開發(fā)商等在內(nèi)的多方進行有效溝通、協(xié)調(diào)的綜合能力。泛華所擁有的多項高等級建設(shè)行業(yè)資質(zhì)為BT建設(shè)模式提供了堅實的物質(zhì)保障基礎(chǔ)； 而泛華在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的市場地位和對金融領(lǐng)域的深刻領(lǐng)悟及積極探索，使得泛華具備了權(quán)威的建設(shè)管理話語權(quán)和包括項目咨詢、策劃、風(fēng)險控制、擔(dān)保等在內(nèi)的投行功能。泛華品牌的注入將從項目推介篩選、建設(shè)等角度推動項目從原生概念逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂忻鞔_市場定位和富有增值力的現(xiàn)實物業(yè)，將協(xié)助金融資本與國內(nèi)房地產(chǎn)市場政策的對接以及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源與國際金融運做規(guī)則的接軌，將以自身工程建設(shè)和項目管理技術(shù)優(yōu)勢規(guī)避建設(shè)風(fēng)險，并將有效地降低金融資本和產(chǎn)業(yè)資本之間的溝通成本及交易風(fēng)險，促進和維護項目各關(guān)系方之間的均衡狀態(tài)，增加信息透明度，在保障信用安全第一的前提下，實現(xiàn)利潤在BT模式內(nèi)的合理分配。第十章 結(jié) 論 BT模式是根植于建設(shè)行業(yè)沃土的創(chuàng)新理念，它是一個開放靈活的體系，倡導(dǎo)市場機制下的產(chǎn)業(yè)資源重新整合與信用機制再造，并在不斷的實踐中加以完善，它是一個資源集合的信號，它需要各種資源的配置和有機運轉(zhuǎn)，但它也為資源搭建了信用再造和各種渠道對接的平臺，使得金融資本和產(chǎn)業(yè)資本碰撞出火花，產(chǎn)生放大的效應(yīng)。 為適應(yīng)新時期建設(shè)行業(yè)和金融行業(yè)繼續(xù)深化改革的需要，泛華結(jié)合自身資源優(yōu)勢，借鑒國際國內(nèi)建設(shè)行業(yè)運做經(jīng)驗，建立起了產(chǎn)業(yè)資本和金融資本互相融合的項目投融資運做體系BT模式，并已有了運做實例。泛華愿與海內(nèi)外有識之士一道，來共同開墾并收獲于斯。27泛華建設(shè)