【正文】 貸等在內(nèi)的全面清理，并對(duì)所有項(xiàng)目逐個(gè)提出停止建設(shè)、暫停建設(shè)限期整改、取消立項(xiàng)、符合要求等四類(lèi)處理意見(jiàn)。施工企業(yè)墊資門(mén)檻提高在宏觀調(diào)控政策體系中的具體體現(xiàn)：▲2003年出臺(tái)121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。第四章 關(guān)于BT模式在具體介紹BT模式之前，讓我們先來(lái)回顧一下以往的建設(shè)融資格局。在這一流程中，長(zhǎng)期以來(lái)，項(xiàng)目運(yùn)做的前端商業(yè)包裝和末端市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)功能過(guò)度膨脹，在這種“市場(chǎng)原教旨主義”下，形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為中心的利潤(rùn)分配模式，開(kāi)發(fā)商處于信用透支的地步，融資風(fēng)險(xiǎn)卻被轉(zhuǎn)嫁出去，但開(kāi)發(fā)商的造血機(jī)能長(zhǎng)期未能得以完善，形成了極易受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控影響的融資格局；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，利率未得以市場(chǎng)化，無(wú)法準(zhǔn)確衡量對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的趨避程度并給予市場(chǎng)以窗口指導(dǎo)效應(yīng)；而逆選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的存在客觀上使以銀行為主要代表的金融機(jī)構(gòu)聚集了相當(dāng)量的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)；對(duì)于工程建筑企業(yè)，其良好的現(xiàn)金流和咨詢(xún)、建設(shè)實(shí)力未能有效地介入到項(xiàng)目建設(shè)融資過(guò)程中，未能積極促進(jìn)信用的創(chuàng)造與信用的維護(hù)。最終，以開(kāi)發(fā)商為中心的建設(shè)融資格局勢(shì)必瓦解。銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)等市場(chǎng)主體在一種高風(fēng)險(xiǎn)的信用環(huán)境中運(yùn)行，這必然導(dǎo)致資源配置機(jī)制的扭曲，從而使得價(jià)格失真，不能準(zhǔn)確反映出資金成本、建設(shè)成本、投資利潤(rùn)的水平，形成了市場(chǎng)繁榮景象掩蓋下的信息黑洞，這一黑洞所暴露出的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中原生狀態(tài)的逐利赤裸本性必將逐步破壞原有的行業(yè)秩序，使原有的建設(shè)融資格局的崩潰成為必然。因此，泛華在借鑒國(guó)際建設(shè)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的深刻研究與把握，提出了以信用再造為基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本全新對(duì)接為主要特征的新的建設(shè)融資格局，即BT模式，希望實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體之間的優(yōu)勢(shì)相補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、資源要素的合理流動(dòng)。圖2還反映出了投資人、開(kāi)發(fā)商及泛華建設(shè)集團(tuán)之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及利潤(rùn)分配模式。此種模式對(duì)于以往以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為利潤(rùn)分配中心，風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的建設(shè)—融資舊格局來(lái)說(shuō)是一巨大的變革，將推動(dòng)建設(shè)行業(yè)的重新洗牌，將有助于創(chuàng)建新的利潤(rùn)分配體系和以信用流程再造為基礎(chǔ)的建設(shè)融資新秩序。第五章 BT模式的SWOT分析 圖3 SWOT分解外部機(jī)會(huì)（O）內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（S）潛力巨大待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)；政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極評(píng)價(jià)和政策引導(dǎo)；中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)一體化發(fā)展的必然趨勢(shì)；資金、項(xiàng)目、建設(shè)品牌要素的強(qiáng)勢(shì)組合有利于形成以信用為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的資源高效配置，以及利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配，有利于創(chuàng)建新的建設(shè)融資格局；外部威脅（T）內(nèi)部劣勢(shì)（W）來(lái)自國(guó)內(nèi)外多渠道的資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；國(guó)家在某些法律制度方面的缺失（如產(chǎn)業(yè)基金）金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的銜接在技術(shù)管理上亟待進(jìn)一步磨合圖4 SWOT矩陣模型分析內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（S）內(nèi)部劣勢(shì)（W）外部機(jī)會(huì)（O）SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略順勢(shì)利導(dǎo)，盡快搭建BT模式，搶占市場(chǎng)先機(jī)；加強(qiáng)各要素之間的溝通協(xié)調(diào)，必要時(shí)可以先從具體的項(xiàng)目個(gè)案著手合作；外部威脅（T）ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略在項(xiàng)目選擇和運(yùn)做上，做到運(yùn)行符合自身資源特性，在搶占市場(chǎng)的同時(shí)避免無(wú)重點(diǎn)鋪開(kāi)，并做到組合性投資；通過(guò)合法合理的途徑規(guī)避目前的法律障礙，但要對(duì)法律健全后，BT模式的轉(zhuǎn)軌做好充分的預(yù)先設(shè)計(jì)；以成立現(xiàn)階段的BT模式的運(yùn)做路線(xiàn)為WT戰(zhàn)略的工作重點(diǎn)；第六章 BT模式的具體運(yùn)做流程 根據(jù)SWOT分析的戰(zhàn)略定位，將BT模式進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，可得到以下三種目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)做模式，其中過(guò)橋融資型屬于房地產(chǎn)債務(wù)融資類(lèi)，投資開(kāi)發(fā)型、物業(yè)收租型屬于房地產(chǎn)權(quán)益投資類(lèi)：圖5②股權(quán)轉(zhuǎn)讓①推介咨詢(xún)?cè)u(píng)估及必要的信用增級(jí)⑧股權(quán)回購(gòu)?fù)顿Y人③項(xiàng)目公司銀行專(zhuān)戶(hù)劃轉(zhuǎn)監(jiān)控資金泛華建設(shè)集團(tuán)⑦銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)帳戶(hù)共管保證項(xiàng) 目④建 設(shè)⑤移 交項(xiàng)目有形資產(chǎn)⑥置換泛華擔(dān)保責(zé)任并支付建設(shè)利潤(rùn) 過(guò)橋融資型的BT運(yùn)做模式，是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目盤(pán)活實(shí)踐中的一大熱點(diǎn)，盈利水平較高；泛華從其掌握的項(xiàng)目池中進(jìn)行遴選論證，將適合做過(guò)橋融資的項(xiàng)目資源與投資人的金融資本協(xié)調(diào)配比，并為金融資本鎖定的項(xiàng)目注入建設(shè)品牌資源，促使項(xiàng)目完工并投入運(yùn)營(yíng)，然后由項(xiàng)目業(yè)主按照一定的溢價(jià)比例回購(gòu)?fù)顿Y人當(dāng)初在項(xiàng)目中的股本，同時(shí)投資人和項(xiàng)目業(yè)主共管項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)賬戶(hù)，以此來(lái)作為對(duì)投資人資金回收的安全保證。當(dāng)然，不排除在項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，投資人完全收購(gòu)項(xiàng)目全部股權(quán)的可能性。考慮到在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)做中，由于資金渠道的稀缺性，總體資金成本可能還要更高。假設(shè)項(xiàng)目總投資為A（近似地等同資產(chǎn)），項(xiàng)目資本金為35%，其余65%的資金的綜合成本為8%，則：（A*35%*ROI*+A*65%*8%*）/A=ROAROI=從2003年已公布年報(bào)的7家具有代表性的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司（金地集團(tuán)、天創(chuàng)置業(yè)、名流置業(yè)、金融街、天鴻寶業(yè)、招商局、萬(wàn)科）看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤(rùn)率在22％~46％之間?！?鑒于在BT模式今后的運(yùn)行中，資金池與項(xiàng)目池的逐步形成并對(duì)應(yīng)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)很可能會(huì)成為一種趨勢(shì)，因此有必要對(duì)BT模式下的資產(chǎn)組合進(jìn)行分析。在實(shí)踐中，資產(chǎn)組合的具體構(gòu)成，應(yīng)根據(jù)投資人的逐利偏好和項(xiàng)目公司的負(fù)債股本結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行流動(dòng)性差異搭配、資產(chǎn)市值比例搭配、期限結(jié)構(gòu)搭配等多種組合。集團(tuán)2003年完成產(chǎn)值30多億元人民幣，被中國(guó)銀行總行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行授予“3A”級(jí)企業(yè)，并與其他30多家企業(yè)一道，被北京市稅務(wù)局授予信用最高級(jí)———“A”級(jí)的納稅評(píng)價(jià)，并榮獲了包括魯班獎(jiǎng)、長(zhǎng)城杯在內(nèi)的多項(xiàng)表彰，樹(shù)立了大量的建設(shè)及投資精品，在業(yè)內(nèi)擁有良好的企業(yè)品牌和形象。第十章 結(jié) 論 BT模式是根植于建設(shè)行業(yè)沃土的創(chuàng)新理念，它是一個(gè)開(kāi)放靈活的體系，倡導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)制下的產(chǎn)業(yè)資源重新整合與信用機(jī)制再造，并在不斷的實(shí)踐中加以完善，它是一個(gè)資源集合的信號(hào)，它需要各種資源的配置和有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，但它也為資源搭建了信用再造和各種渠道對(duì)接的平臺(tái)，使得金融資本和產(chǎn)業(yè)資本碰撞出火花，產(chǎn)生放大的效