【正文】 具體體現(xiàn)：▲2003年出臺121號文《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。國家為避免因長期經(jīng)濟過熱產(chǎn)生破壞性的通貨膨脹和金融危機，于去年下半年開始，綜合運用行政、法律、經(jīng)濟等手段，在短時間內(nèi)高密度高強度地推出了多項調(diào)控措施，顯現(xiàn)出了政府堅定國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控并加大力度的決心。這也為BT模式的推出創(chuàng)造了良好的深度市場空間。而且我國已經(jīng)確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)聯(lián)合國人居委制訂的標準，小康目標的人均住房面積是35平方米，而現(xiàn)在我國人均住房面積為23平方米，按每人每年可以增加1平方米計算，我國要在12年以后才能達到預定小康目標，發(fā)展空間巨大。中國目前已進入高速城市化的時代，目前的城市化率為37%。第二章 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況自1998年以來，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)五年的高速增長，平均每年的增速在22%左右。作為房地產(chǎn)項目的主要市場主體項目開發(fā)商、施工建設方、以銀行為代表的金融機構，長久以來，各方一直處于一種風險居高不下的低效資源循環(huán)格局，使得當此次國家宏觀調(diào)控來臨時，各方都受到不小的沖擊且原有格局被輕易地拆散。其所涉及的內(nèi)容和資料只限與泛華建設集團確立合作意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應立即確認，并遵守以下規(guī)定：，請按照上述地址盡快將本計劃書完整退回；，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復印、傳遞或泄露給他人。泛華建設集團（以下簡稱泛華）在深刻研究國內(nèi)外建設行業(yè)的最新動向以及國家宏觀經(jīng)濟政策的基礎上，結(jié)合自身發(fā)展軌跡，果敢并富有建設性地提出了新時期項目建設融資新格局，即建設(Build) 移交(Transfer)模式（BT模式）。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，%，也是1995年以來的最高增幅。在今后一個時期，我國的城市化水平每年預計將提高一個百分點左右。 在近幾年的房地產(chǎn)熱潮中，房地產(chǎn)市場已完成由以往的集團消費向個人消費的時代轉(zhuǎn)變(個人消費占90％以上)，而且個人消費能力的剛性不易受到宏觀經(jīng)濟政策的影響。第三章BT模式推出的背景房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，在取得了卓越的成效的同時，也不可避免地孕育、聚集了大量不和諧的因素和矛盾，這主要體現(xiàn)在信用風險和收益機會的不對稱以及政策制度的缺失所造成的對市場發(fā)展的滯后效應。以集中體現(xiàn)在銀根（銀行信貸）和地根（土地供應管理）為代表的國家宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)業(yè)界掀起了軒然大波，以往以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心的建設—融資格局受到了巨大的沖擊，并由此形成了對原有的建設—融資舊格局的三大門檻：銀行信貸門檻提高銀行內(nèi)控制度趨嚴，對房地產(chǎn)項目的審批愈加嚴格，信貸通路愈加狹窄，使60%的項目開發(fā)資金都來源于銀行體系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂的風險加大。該文嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款?！?月30日，中國銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行適時、適度對鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過熱行業(yè)貸款進行合理控制，（注：銀監(jiān)會9月2日頒布實施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》）▲5月14日，國家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風險有關問題的通知》。但同時，土地供應管理門檻的提高也給政府提出了新的考驗，政府要在宏觀調(diào)控中，既要緊縮土地供應量，以平抑房地產(chǎn)市場泡沫給經(jīng)濟帶來的不利影響，又要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和滿足市場需求，防止因需求過旺導致的房價上揚，同時還得防止土地這項重要的國有資產(chǎn)價值的過度波動。▲4月29日，國務院辦公廳發(fā)出兩項緊急通知，一項通知決定集中半年左右時間，深入開展土地市場治理整頓。但同時也應看到，不少施工企業(yè)由于缺乏自身資源的整合和業(yè)務流程再造，在項目源頭斷流，資金鏈條斷裂的情況下，難以適應市場的新變化，也陷入了窘境；而且在短時期內(nèi)，施工企業(yè)之間圍繞“活源”的競爭有進一步加劇之勢。各關系方迫切需要一種新的建設融資秩序來迅速改善經(jīng)濟信用環(huán)境，并重新定義明確各關系方的地位及作用，而同時，建立新的建設融資秩序也符合社會產(chǎn)業(yè)化分工協(xié)作、資源市場化配置的要求。而且資金缺乏有效的封閉管理，尤其當開發(fā)商有多個項目運做時，極有可能會出現(xiàn)資金被挪用，無法確保?？顚Ｓ?，而工程建筑企業(yè)只得被迫不斷地申請流動資金貸款以墊資施工。其結(jié)果將是：金融機構忙于緊縮、惜貸，消化大量的不良資產(chǎn)；項目開發(fā)商的資金緊張，項目運做艱難，銀行貸款逾期，拖欠工程建筑企業(yè)的工程款；而處于資金鏈下游不利地位的工程建筑企業(yè)將被迫陷入經(jīng)營的惡性循環(huán)中。不難發(fā)現(xiàn)，原有的建設融資格局存在一重大的缺陷，即信用體系的不完善以及由此帶來的風險收益的不對稱狀態(tài)。畢竟，建立高強度的社會信用體系和良好的經(jīng)濟環(huán)境是政府、銀行、企業(yè)的共同目標。圖2體現(xiàn)了項目信息與資金供求的互動關系，而泛華建設集團通過自身廣泛的信息來源和集成批處理優(yōu)勢及以咨詢評估為核心的投行業(yè)務優(yōu)勢，同時以自身財務優(yōu)勢輔以適時的信用增級，以提高項目的經(jīng)濟強度，實現(xiàn)了資金與項目的優(yōu)化配置，降低了資金和項目之間因磨合、匹配而造成的機會成本。BT模式通過投融資安排和回購及債務償還設計，實現(xiàn)了業(yè)主方、投資人與建設企業(yè)等各方在風險收益結(jié)構新均衡狀態(tài)下的微利共贏局面。因此，開發(fā)商自我聯(lián)合、開發(fā)商與投資人戰(zhàn)略聯(lián)合的結(jié)構的穩(wěn)定性相對BT模式較弱，BT模式中泛華作為建設企業(yè)所體現(xiàn)的集投行、建設兩大功能于一體的特征，使得BT模式在房地產(chǎn)市場競爭與資源整合過程中，更顯獨特魅力。鑒于國內(nèi)符合國際產(chǎn)業(yè)基金投資需求的成熟物業(yè)的稀缺，從實際的角度出發(fā)，在此圖中，模式現(xiàn)階段傾向于投資收購未完工或手續(xù)齊全，因缺資金待建的前景良好的物業(yè)項目，包括寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)項目。），LP=1%（由于有泛華篩選論證項目并提供必要的信用增級，LP取1%），MP=%（參照銀行一年至三年期貸款利率與六個月至一年期貸款利率差額）。因為：其一，ROA作為中間性指標，不涉及項目的資本結(jié)構，在反映項目本身優(yōu)劣的同時又避免了直接推導ROI的困難；其二，ROA較容易測算出，只要知道項目的總投資額和年均利潤，就能相應地得到其資產(chǎn)收益率（ROA）。像北京國貿(mào)商城、東方新天地、