【正文】 0 萬元； （ 2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認購等方式籌集資金 萬元。 七、經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標匯總表 序號 項 目 單位 總指標 A區(qū)指標 B 區(qū)指標 C 區(qū)指標 1 占地面積 平方米 2 建筑面積 萬平方米 3 建設總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 553500 184100 191200 178200 5 銷售稅金及附加 萬元 10516 9801 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利率 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后財務內部收益率 % 12 所得稅后投資回收期 年 13 所得稅后財務凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 44061 16269 14132 13459 14 所得稅前財務內部收益率 % 15 所得稅前投資回收期 年 16 所得稅前財務凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 79696 28575 26035 24885 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 一、《投資項目可行性研究指南》（試用版） 二、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版） 三、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 四、《山東半島城市群總體規(guī)劃》 五、《青島市城市總體規(guī)劃》 六、 青島市發(fā)展和改革委員會《關于青島 國際貿(mào)易中心項目核準的批復》（青發(fā)改財貿(mào) [2021]311 號） 七、《中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [2021]22號） 八、《中華人民共和國房地產(chǎn)權證》（青房地權市字第 20212670號、第 20212671 號、第 20212672 號） 九、建設單位提供的其他資料 第三節(jié) 項目建設的背景和必要性 一、項目建設的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內約 2公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億元中標， 2021 年 9 月 26 日， 1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定了“ 11 土地使用權轉讓合同”，將該宗土地使用權轉讓給青島 1111 置業(yè) 有限公司。 2021 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [1111]1111號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標。 2021 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的《建設用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [211111）； 2021 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權證》（青房地權市字第 111261第 11671 號、第 116267211 號）； 2021 年 8 月 3 日，青 島市發(fā)展和改革委員會《關于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復》（青發(fā)改財貿(mào) [211]31111 號）對該項目予以核準立項。 由此，青島中 某某 能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢，建設集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體的商務綜合性建筑 —— 青島國際貿(mào)易中心。 二、項目建設的必要性 符合青島市城市總體規(guī)劃和 樓宇經(jīng)濟 發(fā)展規(guī)劃 《青島市城市總體規(guī)劃》中提出： 沿山東路、 湛 流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿(mào)為主 “ 城市主中心 ” ，并 作為 青島市的中心商務區(qū)。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南區(qū)將進一步明 確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟為主的經(jīng)濟形態(tài)，嚴格控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。預計在未來5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設施齊全的高檔商務樓宇 ， 同時對現(xiàn)有設施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程 ， 預期新增商務樓宇面積 120 萬平方米 ； 以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補為主導，以適當?shù)募钫邽檩o助，引導同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群 ， 東部重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務等專業(yè)特色 ； 完善樓宇稅源綜合服務，確保樓宇企 業(yè)稅收及時、按量落地 ， 到 “ 十一五 ” 末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%； 引導樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地 ， 預期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達到 1 萬家，總部型企業(yè)達到 500 家。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī) 劃。 有利于促進青島市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮 所謂樓宇經(jīng)濟，是指建筑所能帶來的經(jīng)濟效益。據(jù)統(tǒng)計，在一 座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設成本占 2%，運營成本占 4%，而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 “ 樓宇經(jīng)濟 ” 是一種 “ 隱藏 ”在商用樓宇中的經(jīng)濟形態(tài)，以商務樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進商務企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 擬建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體， 可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁 榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。 符合青島市中央商務區(qū)（ CBD）的建設規(guī)劃 青島作為省一級的商務中心區(qū)，憑借全省發(fā)達的交通網(wǎng)絡及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設青島 CBD的條件。沿著海岸線的走向，青島中央商務區(qū)將以東部商務區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接東西的中部地區(qū)作為預留區(qū)。 東部商務區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內推進，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關鍵性的接納作用。對主 CBD 區(qū)要做進一步的細部規(guī)劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件，更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達到“顯山、露海、透綠”的景觀效果，為商務區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨厚，在此規(guī)劃建設寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務區(qū)（ CBD）的建設規(guī)劃。 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山東半島南部， 位于東經(jīng) 119186。30′～ 121186。 00′、北緯35186。35′～ 37186。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2021 年末全市總人口 萬人，其中 ： 市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計劃單列和國家級旅游城市，也是中國 北京 2021 年奧運會唯一的伙伴城市，同時是中國 8 個國際會議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。膠濟鐵路、流亭國際機場和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。青島城市定位發(fā)展的目標是：全國重點中心城市和國際知名特色城市。 2021 年，青島市圍繞建設全國重點中心城市和世界知名特色城市的目標，進一步加強宏觀調控，努力克服經(jīng)濟發(fā)展中的各種矛盾和困難，促進了全市經(jīng)濟的持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展和 各項社會事業(yè)的全面進步，確保了“十五”計劃主要目標的完成。繁榮青島、平安青島、文明青島建設取 得了巨大成就。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例關系調整為 ： ： 。全市實現(xiàn)地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關代征） 億元 ,增長 %； 地稅稅收收入 億元 ,增長 %。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（ 92 年到 95 年）；②回落調整期（ 96 年到 97 年）；③復蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。各階段呈現(xiàn)以下特點： 增長 擴張期（ 19921995） 19921995 年，在國內房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%）， 94 年的調整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 %、 %）， 95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和%）。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內房地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內外環(huán)境綜合作用的結果。 青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 178 1993 217 1994 374001 182 1995 539000 254 回落調整期（ 1996－ 1997） 經(jīng)過 92－ 95 年的過快膨脹， 199 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調整期。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 %、 %， 1996年實際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、11%。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調控措施，在國內房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。在經(jīng)過短期的調整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。 青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復蘇回升期（ 19981999） 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 9 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實際銷售面積同比增長 %、 %，市