【正文】 ）建 設(shè) 規(guī)模及產(chǎn)品方案； （ 4）場(chǎng)址選擇； （ 5）工程技術(shù)方案； （ 6）節(jié)能節(jié)水措施； （ 7）環(huán)境影響評(píng)價(jià)； （ 8）勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防； （ 9）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度； （ 10）項(xiàng)目招標(biāo)方案； （ 11）投資估算與資金籌措； （ 12）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； （ 13）社會(huì)評(píng)價(jià)； （ 14）結(jié)論及建議。 項(xiàng)目簡(jiǎn)要結(jié)論 ⑴ 本項(xiàng)目為 XX 云商科技產(chǎn)業(yè)園 建設(shè)項(xiàng)目 ， 為 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2021 年 修正 本）》中 “允許類 ”項(xiàng)目 ， 符合《電子商務(wù)發(fā)展十二五規(guī)劃》（工信部 2021 年 3 月）、《促進(jìn)電子商務(wù)應(yīng)用的實(shí)施意見》（商務(wù)部 2021年 11 月 21 日）等文件的要求， 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。 7 ⑵ 該項(xiàng)目承辦方技術(shù)力量強(qiáng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，建設(shè)條件良好。 ⑶園區(qū)建成后預(yù)計(jì) 35 年可實(shí)現(xiàn) 50100 億的產(chǎn)值，帶來(lái) 510 個(gè)億的稅收； 510 年的時(shí)間可以實(shí)現(xiàn) 300500 億的產(chǎn)值，帶來(lái) 3050 億的稅收；園區(qū)建成后可以吸納近萬(wàn)人就業(yè)；園區(qū)的建成投產(chǎn)，將帶動(dòng)周邊配套的金融、 醫(yī)療、教育、住宅、購(gòu)物休閑、餐飲服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，并再帶動(dòng)成千上萬(wàn)的就業(yè)機(jī)會(huì)和數(shù)百億的產(chǎn)值和數(shù)十億的稅收?？蓸O大促進(jìn)聊城市，乃至魯西區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) 。 ⑷ 該項(xiàng)目的實(shí)施還可提供 大量 就業(yè)崗位，增加就業(yè)，有利于優(yōu)化 高新區(qū)乃至聊城 人力資源配置，使得當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定因素增加，為 高新區(qū)和聊城 經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 綜上分析， 實(shí)施 “XX 云商科技產(chǎn)業(yè)園 建設(shè)項(xiàng)目 ”是可行的。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 12 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 數(shù) 量 備注 1 規(guī)劃總用地面積 452780 ㎡ 云商綜合服務(wù) 中心區(qū) ㎡ 企業(yè)定制中心區(qū) ㎡ 云商互聯(lián)及研發(fā)區(qū) ㎡ 線下交易區(qū) ㎡ 智能化體驗(yàn)區(qū) ㎡ 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) ㎡ 2 總建筑面積 云商綜合服務(wù)中心區(qū) 22400 ㎡ 企業(yè)定制中心區(qū) 17280 ㎡ 8 云商互聯(lián)及研發(fā)區(qū) ㎡ 線下交易區(qū) ㎡ 智能化體驗(yàn)區(qū) ㎡ 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) ㎡ 3 總投資 萬(wàn) 元 其中：建 設(shè)投資 萬(wàn) 元 建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元 輔助設(shè)施系統(tǒng)費(fèi) 11900 萬(wàn)元 安裝費(fèi) 1190 萬(wàn)元 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 4 土地費(fèi) 13200 萬(wàn)元 200 畝 5 收入 銷售收入 62475 萬(wàn) 元 出售部分的全部收入入 ） 物業(yè)收入 萬(wàn)元 /年 出租收入 萬(wàn)元 /年 6 投資回收期 投資回收期（所得稅后） 年 投資回收期（所得稅 前 ） 年 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅 前 ） % 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 51,525 萬(wàn)元 9 項(xiàng)目建設(shè)期 36 個(gè)月 10 增值稅 萬(wàn)元 正常年 11 所得稅 萬(wàn)元 正常年 12 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 正常年 13 勞動(dòng)定員 25 人 14 資金籌措 企業(yè)自籌 9 第二章 市場(chǎng) 環(huán)境 及 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 自十一屆三中全會(huì)召開以后，國(guó)家的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來(lái)，為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)， 1979 年設(shè)立了蛇口加工區(qū)， 1980 年改為深圳特區(qū)，同年共設(shè)立了深圳、珠海、 汕頭 和廈門四個(gè)特區(qū)， 經(jīng)濟(jì) 特區(qū)實(shí)行特殊的經(jīng)濟(jì)政策。 從沿海開放城市到高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，從 1984 年開始中國(guó)先后開放了 14 個(gè)沿海開放城市，并陸續(xù)在部分一二線城市和沿海開放城市開始興建經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大開放力度，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。 從經(jīng)技術(shù)開發(fā)區(qū)到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 進(jìn)入 90 年代中期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速升級(jí)和調(diào)整期，原有的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的模式已經(jīng)跟不上 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，尤其是一線城市和沿海開放城市亟需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，于是以“技術(shù)創(chuàng)新”為主導(dǎo)的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)開始在全國(guó)興起。 從高新技術(shù)開發(fā)區(qū)到特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 進(jìn)入 21 世紀(jì)，中國(guó)各地成長(zhǎng)起來(lái)一批龍頭企業(yè)，各地也出現(xiàn)一批特色地域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、強(qiáng)鎮(zhèn)、強(qiáng)村，依托這些龍頭企業(yè)、龍頭區(qū)域，開始涌現(xiàn)出了大量的特色產(chǎn)業(yè)集群式園區(qū)。 近五年來(lái)，以互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為主的特色園區(qū)風(fēng)起云涌。 10 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r （一）中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀 園區(qū)經(jīng)濟(jì)成為驅(qū)動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心手段 到 2021 年底，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)已經(jīng)達(dá)到 171 個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū)三千多個(gè)，各類地市級(jí)開發(fā)區(qū)上數(shù)萬(wàn)個(gè)，普遍成為所在地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展極。 園區(qū)建設(shè)的重心迅速下沉 園區(qū)建設(shè)不再是一二線城市及部分沿海開放城市的特權(quán)，三四線特色產(chǎn)業(yè)集群式園區(qū)風(fēng)起云涌，全國(guó)上下涌現(xiàn)了成千上萬(wàn)的各類特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)三四線經(jīng)濟(jì)促進(jìn)起到了巨大的推動(dòng)作用。 一二線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨全面升級(jí) 原有的產(chǎn)業(yè)亟需轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)移，三四線及西北部地區(qū)成為一二線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移的重要承接基地。 互聯(lián)網(wǎng)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)迅速崛起 互聯(lián)網(wǎng)浪潮席卷全世界的背景下，各地紛紛 抓住互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮，上馬一批圍繞“電商”、“互聯(lián)網(wǎng)”經(jīng)濟(jì)的特色園區(qū)正風(fēng)靡全國(guó)。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為各地人才的聚集地。 （二）中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的問(wèn)題 發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 ,規(guī)劃不合理 產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同，資源大量浪費(fèi)。不顧及產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，結(jié)果是制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成社會(huì)資源、土地資源的巨大浪費(fèi)。 管理模式及理念落后、服務(wù)意識(shí)不夠，政府辦園區(qū)現(xiàn)象嚴(yán)重。 11 產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱 園區(qū)內(nèi)企業(yè)間的關(guān)聯(lián)性不足，缺乏產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)集聚無(wú)法轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，園區(qū)無(wú)法獲取產(chǎn)業(yè)集聚所帶來(lái)的外部規(guī)模效應(yīng) 。 技術(shù)服務(wù)創(chuàng)新機(jī)制缺失 首先，沒(méi)有建立與大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的制度性聯(lián)姻，缺少科研成果產(chǎn)業(yè)化正常通道；其次，缺少技術(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)；第三，入園孵化的主體基本上是以技術(shù)人員為主的小企業(yè)，缺少大型企業(yè)法人，不能快速產(chǎn)生具有集聚效應(yīng)的項(xiàng)目和企業(yè)。 融資難、資金短缺 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍面臨的主要問(wèn)題是沒(méi)有一個(gè)投融資平臺(tái)，融資手段少，投融資的主體單一。 人才成為制約高新技術(shù)類園區(qū)的核心制約因素 人才缺乏，各類教育和培訓(xùn)滯后；知識(shí)流動(dòng)和積累速度慢，創(chuàng)新文化不足；沒(méi)有明晰的人才引進(jìn)、培養(yǎng)機(jī)制。 園區(qū)定位同質(zhì) 化嚴(yán)重 嚴(yán)重缺乏懂管理、善經(jīng)營(yíng)的專業(yè)型園區(qū)管理人才 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì) 從政策導(dǎo)向型向服務(wù)導(dǎo)向型轉(zhuǎn)移 隨著政府轉(zhuǎn)換職能的轉(zhuǎn)換，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)立好招商引資環(huán)境，政府不斷地簡(jiǎn)政放權(quán)，取消一些條條框框的限制，鼓勵(lì)企業(yè)自主創(chuàng)新，政府創(chuàng)立好的招商引資環(huán)境，從對(duì)園區(qū)發(fā)號(hào)施令轉(zhuǎn)向向園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)為主，引導(dǎo)園區(qū)健康發(fā)展。 從產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)较虍a(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展 12 園區(qū)企業(yè)間的產(chǎn)業(yè)鏈的原材料相互互補(bǔ)，抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，形成產(chǎn)業(yè)集群，共同發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還應(yīng)包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服 務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)休憩服務(wù)等綜合功能。 從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變 隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大、科技預(yù)測(cè)性和可控性的加強(qiáng)，在總體方向下，將研發(fā)課題市場(chǎng)化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，可有效分散風(fēng)險(xiǎn)和加快科技研發(fā)速度。 由加工研發(fā)型高新區(qū)向創(chuàng)新服務(wù)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型 由以“土地運(yùn)營(yíng)為主”向綜合“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來(lái)必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過(guò)土地、地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié) 合起來(lái)；同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。 園區(qū)發(fā)展從產(chǎn)業(yè)集群向跨界整合發(fā)展 隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，借助于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬經(jīng)濟(jì)得到空前發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不受時(shí)間、空間的約束，國(guó)內(nèi)國(guó)外一網(wǎng)相連。各個(gè)行業(yè)相互交流越來(lái)越頻繁，行業(yè)間互相聯(lián)合，共同發(fā)展，因此園區(qū)發(fā)展從產(chǎn)業(yè)集群向跨界整合發(fā)展。 O2O 模式簡(jiǎn)述 O2O 營(yíng)銷模式 又稱 離線 商務(wù)模式，是指 線上營(yíng)銷 線上購(gòu)買帶動(dòng)線下經(jīng)營(yíng)和線下消費(fèi)。 O2O 通過(guò) 打折 、提供信息、服務(wù) 預(yù)訂 等方式，把線下商店 13 的消息推送給互聯(lián)網(wǎng)用戶，從而將他們轉(zhuǎn)換為自己的線下客戶，這就特別適合必須到店消費(fèi)的商品和服務(wù) 。 產(chǎn)生背景 隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展， 電子商務(wù)模式 除了原有的 B2B， B2C， C2C商業(yè)模式之外，近來(lái)一種新型的 消費(fèi)模式 020 已快速在市場(chǎng)上發(fā)展起來(lái)。對(duì)于 B2B， B2C 商業(yè)模式下，買家在線拍下商品，賣家打 包商品，找 物流企業(yè) 把訂單發(fā)出，由物流快遞人員把商品派送到買家手上，完成整個(gè)交易過(guò)程。這種消費(fèi)模式已經(jīng)發(fā)展很成熟，也被人們普遍接受，但是在美國(guó)這種電子商務(wù)非常發(fā)達(dá)的國(guó)家，在線消費(fèi)交易比例只占 8%，線下消費(fèi)比例達(dá)到 92%。由于消費(fèi)者大部分的消費(fèi)仍然是在實(shí)體店中實(shí)現(xiàn)，把線上的消費(fèi)者吸引到線下實(shí)體店進(jìn)行消費(fèi)，這個(gè)部分有很大的發(fā)展空間，所以有商家開始了這種消費(fèi)模式。 核心 O2O 營(yíng) 銷模式的核心是在線預(yù)付。 數(shù)據(jù)顯示，即使在 電子商務(wù) 最發(fā)達(dá)的美國(guó)，線下消費(fèi)的比例依舊高達(dá)92%。 TrialPay 創(chuàng)始人兼 CEO Alex Rampell 在描述龐大的線下消費(fèi)規(guī)模時(shí)舉例說(shuō)， “ 普通的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物者每年花費(fèi)約 1000 美元，假使普通美國(guó)人每年收入為 4 萬(wàn)美元，那么剩下的 39000 美元到哪里了？答案是，大部分都在本地消費(fèi)了，人們會(huì)把錢花在咖啡店、酒吧、健身房、餐廳、加油站、水電工 、干洗店和發(fā)廊。 ” 這不僅僅是因?yàn)榫€下的服務(wù)不能裝箱運(yùn)送，快遞本身無(wú)法傳遞社交體驗(yàn)所帶來(lái)的快樂(lè)。但如果能通過(guò) O2O 模式，將線下商品及服務(wù)進(jìn)行展示，并提供在線支付 “ 預(yù)約 消費(fèi) ” ，這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不僅拓寬了選擇的余 14 地，還可以通過(guò)線上對(duì)比擇選最令人期待的服務(wù)，以及依照消費(fèi)者的區(qū)域性享受商家提供的更適合的服務(wù)。但如果沒(méi)有線上展示，也許消費(fèi)者會(huì)很難知曉商家信息，更不用提消費(fèi)二字了。另外， 目前正在運(yùn)用 O2O 摸索前行的商家們，也常會(huì)使用比線下支付要更為優(yōu)惠的手段吸引客戶進(jìn)行在線支付，這也為對(duì)消費(fèi)者節(jié)約了不少的支出。 對(duì)于本地商家而言，原本線上廣告的成效可以直接被轉(zhuǎn)換成實(shí)際的購(gòu)買行為，由于每筆完成的訂單在確認(rèn)頁(yè)面都有 “ 追蹤碼 ” ，商家在更為輕松的獲知在線營(yíng)銷的投資回報(bào)率的同時(shí)，還能一并持續(xù)深入進(jìn)行 “ 客情維護(hù) ” 。其次， O2O 是一個(gè)增量的市場(chǎng)，由于服務(wù)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量龐大，而且地域性特別強(qiáng)，很難在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)做廣告，就如同百度上很少出現(xiàn) 酒吧 、KTV、餐館的關(guān)鍵詞，但 O2O 模式的出現(xiàn)，會(huì)讓這些服務(wù)行業(yè)的商家們一躍線上展開推廣。 從表面上看， O2O 的關(guān)鍵似乎是網(wǎng)絡(luò)上的信息發(fā)布，因?yàn)橹挥谢ヂ?lián)網(wǎng)才能把商家信息傳播得更快，更遠(yuǎn)，更廣，可以瞬間聚集強(qiáng)大的消費(fèi)能力。但實(shí)際上， O2O 的核心在于 在線支付 ，一旦沒(méi)有在線支付功能， O2O 中的 online 不過(guò)是替他人做嫁衣罷了。就拿團(tuán)購(gòu)而言，如果沒(méi)有能力提供在線支付，僅憑網(wǎng)購(gòu)后的自家統(tǒng)計(jì)結(jié)果去和商家要錢，結(jié)果雙方無(wú)法就實(shí)際購(gòu)買的人數(shù)達(dá)成精確的統(tǒng)一而陷入糾紛。 在線支付不僅是支付本身的完成，是某次消費(fèi)得以最終形成的唯一標(biāo)志，更是消費(fèi)數(shù)據(jù)唯一可靠的考核標(biāo)準(zhǔn)。尤其是對(duì)提供 online 服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)公司而言，只有用戶在線上完成支付，自身才可能從中獲得效益，從而把準(zhǔn)確的消費(fèi)需求信息傳遞給 offline 的商業(yè)伙伴。無(wú)論 B2C，還是C2C，均是在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者能夠在線支付后，才形成了完整的商業(yè)形態(tài)。而 15 在以提供服務(wù)性消費(fèi)為主，且不以廣告收入為盈利模式的 O2O 中，在線支付更是舉足輕重。 風(fēng)險(xiǎn)誤區(qū) O2O 模式作為線下商務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的新模式，解決了傳統(tǒng)行業(yè)的電子商務(wù)化問(wèn)題。但是， O2O 模式并非簡(jiǎn)單的互聯(lián)網(wǎng)模式，此模式的實(shí)施對(duì)企業(yè)的線下能力是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)?？梢哉f(shuō)，線下能力的高低很大程度上決定了這個(gè)模式能否成功。而線下能力的高低又是因?yàn)榫€上的用戶黏度決定的，擁有大量?jī)?yōu)勢(shì)用戶資源、本地化程度較高的 垂直網(wǎng)站 將借助 O2O模式，成為角逐未來(lái)電子商務(wù)市場(chǎng)的主力軍。 O2O 模式的關(guān)鍵點(diǎn)就在于，平臺(tái)通過(guò)在線的方式吸引消費(fèi)者，但真正消費(fèi)的服務(wù)或者產(chǎn)品必須由消費(fèi)者去線下體驗(yàn)，這就對(duì)線下服務(wù)提出更高的要求。而這些線上迅速崛起的創(chuàng)業(yè)型公司能否掌控穩(wěn)定的服務(wù)體系也是一個(gè)很大的問(wèn)題，比如美國(guó)發(fā)展迅速的短期租房網(wǎng)站 Airbnb 就因?yàn)榫€下的問(wèn)題遭到了很多人的質(zhì)疑。曾有一名房客 “ 洗劫 ” 了房東的房間。Airbnb 團(tuán)隊(duì) 對(duì)線下風(fēng)險(xiǎn)把控的不足的同時(shí)也顯示了這種模式的短板。大多數(shù) O2O 模式的企業(yè)并不能掌握線下服務(wù)