【正文】 體系瑞和安惠項目管理集團有限公司10 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園建設的投入，方便了企業(yè)運作，降低了企業(yè)創(chuàng)業(yè)成本。 是促進中小企業(yè)逐漸發(fā)展壯大的需要高新科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期，存在用地規(guī)模小、投資強度不足等共性問題。為給高新科技企業(yè)以孵化平臺，本項目通過廠房及辦公樓的建設，緩解高新科技在發(fā)展初期的資金問題，可以縮減高新企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期的固定資產投資，緩解企業(yè)資金壓力。標準廠房及辦公樓建成后，以出租的形式轉讓與高新科技企業(yè)用于創(chuàng)業(yè)，縮短了項目建設周期，將會盡早產生經濟效益和社會效益，企業(yè)將逐漸發(fā)展壯大。 項目建設是推進城市化的重要動力，是增加就業(yè)崗位的需要。工業(yè)化與城市化是一個相互促進，相互推動的發(fā)展過程。工業(yè)化是城市化的基礎，城市化又反作用于工業(yè)化。沒有高質量的工業(yè)化，就沒有高質量的城市化。在城市化過程中，通過本項目基地建設不僅可以減輕城市基礎設施建設的壓力，提高基礎設施投入效益，加快城市人口的集聚，增強城市的產業(yè)支撐，而且可以引導企業(yè)向基地集聚，充分利用園區(qū)基礎設施齊全的優(yōu)勢，以項目帶開發(fā)，以開發(fā)促發(fā)展，進而使工業(yè)園區(qū)成為城市的副中心，并最終成為城市的一個有機組成部分，一個經濟發(fā)展極。另外項目建設還可以將大量滯留在農村的剩余勞動力轉移到非農產業(yè)上去，逐步減少農村人口，推動農業(yè)結構調整，提高農業(yè)效益，加快城鄉(xiāng)一體化進程。綜上所述，該項目的建設符合國家產業(yè)政策，對加快秦皇島市工業(yè)區(qū)經濟發(fā)展，優(yōu)化秦皇島市產業(yè)結構都將產生重大而深遠瑞和安惠項目管理集團有限公司11 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園的影響。本項目對于發(fā)展高新技術產業(yè)，推動現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展，優(yōu)化投資環(huán)境，促進秦皇島的建設，具有十分重要的現(xiàn)實意義。因此，項目建設是非常必要的。瑞和安惠項目管理集團有限公司12 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園第三章市場分析及建設規(guī)模市場分析及建設規(guī)模 市場現(xiàn)狀分析本項目是以建設標準廠房為主，以辦公用房及配套設施建設為輔的企業(yè)孵化基地，項目為在本區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一管理，具有通用性、配套性、集約性等功能特點，為中小企業(yè)集聚發(fā)展提供生產經營場所的工業(yè)建筑。項目建設為投資者免去了等待征地拆遷、自建廠房的煩惱，節(jié)約了時間。投資者只要直接租賃即可迅速投產。是否建標準廠房，標準廠房在園區(qū)內占據(jù)多大比例，應充分預估市場需求，考慮一至兩年的提前量，以精益生產方式由市場需求來拉動標準廠房規(guī)劃建設。市場需求應從三方面評估：一是當?shù)刂行∑髽I(yè)群體在增資擴產過程中對于更大的生產空間的需要，二是承接經濟發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移的需要，三是地方上有大企業(yè)需要配套廠商實現(xiàn)就地配套的需要。這時，對產業(yè)發(fā)展進程的把握，對企業(yè)辦廠擴廠的動向跟蹤，特別是那些增長速度快的產業(yè)和企業(yè)。通過對京津冀周邊四個市（北京、天津、唐山、秦皇島）的調查，對標準廠房的建設作出以下分析：模式多樣，運作效果明顯按投資主體分，四市（區(qū)）標準廠房的運作模式主要有四種：A、以開發(fā)區(qū)管委會為投資主體，如秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)，唐山高新技術開發(fā)區(qū)、北京經濟技術開發(fā)區(qū)。瑞和安惠項目管理集團有限公司13 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園B、以政府推動，民資、外資為投資主體，如以政府推動，民資、外資為投資主體，如北京中關村科技園光機電產業(yè)基地和金橋科技產業(yè)基地。C、以鎮(zhèn)、區(qū)及村級集體組織為投資主體，如北京昌平科技園區(qū)。D、以政府推動，房屋開發(fā)公司為投資主體，如天津經濟技術開發(fā)區(qū)為此發(fā)布了《天津經濟技術開發(fā)區(qū)鼓勵企業(yè)投資建設標準廠房辦法》。標準廠房租售價格及銷售模式分析目前，北京、天津、唐山、秦皇島工業(yè)科技園區(qū)為投資者提供標準廠房，各園區(qū)內標準廠房的租金和售價差異較大，一方面與園區(qū)建設條件有關，另一方面也與標準廠房本身的結構、設計及在園區(qū)內的位置有關。2009 年部分城市（區(qū)）標準廠房出租價格對比分析發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)、區(qū)級園區(qū)、鄉(xiāng)級園區(qū)出租價格不同，隨著 2010 年標準廠房成本的提高，出租價格也有了相應上調。除北京、天津多層標準廠房可租可售、全租、全賣，方式靈活以外，唐山、秦皇島市級、區(qū)級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)多以只租不賣、或企業(yè)購地自建為主。政策扶持，推動力度較大園區(qū)企業(yè)享受優(yōu)惠政策。為了招商引資北京、天津、唐山、秦皇島都極力為園區(qū)內企業(yè)的生產、建設提供便利，促進企業(yè)快速發(fā)展。由于園區(qū)級別不同，園區(qū)內的企業(yè)享受到的政策也不盡瑞和安惠項目管理集團有限公司14 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園相同，但主要是從財政稅收、土地使用、人才政策、高新技術產業(yè)與外資企業(yè)等幾方面進行優(yōu)惠。產業(yè)集群化發(fā)展、資源集約化利用目前，北京亦莊開發(fā)區(qū)已初步形成電子信息通信、生物工程與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造四大主導產業(yè)。亦莊開發(fā)區(qū)重視產業(yè)與環(huán)境的協(xié)調發(fā)展和節(jié)約型社會的建設。在招商引資過程中，堅持低投入、高產出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的標準，不斷強化土地、水、電力、能源等要素的集約利用程度，努力建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型開發(fā)區(qū)。基礎設施完善各成熟的開發(fā)區(qū)對標準廠房基礎條件均具備了比較完善的配套服務機構和生活配套設施，建有金融服務、郵局、消防中隊等企業(yè)發(fā)展所需要的服務機構，同時還建有專家公寓、青年公寓、學校、幼兒園、醫(yī)院、超市、娛樂場所等綜合生活配套設施。亦莊開發(fā)區(qū)實現(xiàn)了“九通一平”“九通”指通自來水、電力、。天然氣、熱力、電信、雨水管線、污水管線、有線電視和市政道路，“一平”指建設場地的平整。開發(fā)區(qū)內設施完善，配有變電站、污水處理廠、中水處理廠、集中供熱廠等基礎配套設施。綜上所述，無論何種政策，都應著眼于鼓勵企業(yè)多創(chuàng)稅收、創(chuàng)造就業(yè)及增強市場競爭力。以秦皇島市來說，中小企業(yè)逾萬家，平均每家多創(chuàng)造一萬元的稅收，就達到過億；平均每家多用一個人，就創(chuàng)造逾萬個就業(yè)機會；平均每百家創(chuàng)一個品牌或推出一項創(chuàng)新，就是逾百個品牌或逾百項創(chuàng)新，對社會進步的貢獻顯而易瑞和安惠項目管理集團有限公司15 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園見。所以說，中小企業(yè)的成績看總量，但具體政策措施還需要落實到每家企業(yè)，細致而繁瑣的工作是必須的。標準廠房以面向中小企業(yè)為主，所以制訂扶持中小企業(yè)發(fā)展以及鼓勵創(chuàng)業(yè)的政策有利于標準廠房的招商，最直接的優(yōu)惠政策莫過于租金補貼。秦皇島地區(qū)此類項目剛處于起步階段，伴隨著工業(yè)區(qū)的逐步完善，市場潛力巨大。 市場前景預測 本項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯，項目投資前景廣闊交通優(yōu)勢明顯秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經濟圈核心區(qū)域，毗鄰天津、唐山，與北京的交通也非常方便，四通八達的交通網絡已經形成。資源供應充沛秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經濟圈核心區(qū)域，交通便利，是國家級能源輸出港和北方地區(qū)重要出海口岸。人力資源豐富秦皇島地區(qū)周邊毗鄰天津、唐山，與北京的交通也非常方便。北京及天津環(huán)渤海區(qū)域擁有中國較高比重的人才數(shù)量，同時，人才素質也很高，能為秦皇島的發(fā)展提供大量優(yōu)秀人才。投資環(huán)境優(yōu)良秦皇島地區(qū)地處環(huán)渤海經濟圈核心區(qū)域，擁有多項國家政策支持，結合以上三點，我們認為秦皇島區(qū)域投資環(huán)境優(yōu)良。基礎建設完善園區(qū)改善后，實現(xiàn)“九通一平”對投資者具有很強的吸引力。瑞和安惠項目管理集團有限公司16 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園強化政府服務功能參照其他工業(yè)園區(qū)的成功經驗，強化政府服務功能，加強管委會的社會服務功能，建立“一站式”服務大廳。優(yōu)良的服務有利于吸引投資者。打造生態(tài)優(yōu)良園區(qū)良好的園區(qū)環(huán)境有利于吸引投資者及人才。打造生態(tài)優(yōu)良園區(qū)需要政府制定一系列有利于環(huán)保的政策（比如三廢排放標準），并能強有力的監(jiān)督執(zhí)行。 促進科技型中小企業(yè)發(fā)展科技型中小企業(yè)發(fā)展初期存在市場失靈問題?？萍疾拷疹C發(fā)的《關于進一步促進科技型中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》就明確指出，我國科技型中小企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展仍然面臨著融資渠道不暢，創(chuàng)新人才缺乏，支撐創(chuàng)新的公共服務不足，政策環(huán)境有待完善以及自身管理水平不高等問題。因此，需要進一步集中各方力量，匯聚創(chuàng)新資源，優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境，激發(fā)創(chuàng)新活力，拓展發(fā)展空間，培育壯大科技型中小企業(yè)群體，帶動廣大中小企業(yè)走創(chuàng)新發(fā)展道路，為經濟結構的戰(zhàn)略性調整提供重要支撐。因此本項目的建設后，具有非常好的市場前景。 標準化廠房及辦公樓的建設可突破招商難題標準廠房及辦公樓，是本項目園區(qū)規(guī)劃建設的一項重要內容，可為投資者免去了等待征地拆遷、自建廠房的煩惱，節(jié)約了時間。投資者只要直接購買或租賃即可迅速投產。標準化廠房的通用性、配套性、集約性等功能特點，可為中小企業(yè)集聚發(fā)展提供生產和經營難題，是突破招商引資難題的重要途徑。瑞和安惠項目管理集團有限公司17 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園綜上所述，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境較好，本項目建設可為中小企業(yè)投資者提供便利，具有廣泛的市場前景。 建設規(guī)模中小企業(yè)孵化基地項目總占地面積 畝，總建筑面積2087530 平方米。 建設內容本項目建設內容包括：本項目建設標準廠房 12 座，總建筑面積 1218798 平方米，企業(yè)辦公樓 12 座，總建筑面積 812532 平米，園區(qū)辦公樓 1 座，總建筑面積 46200 平方米，電氣設備用房 1 座，建筑面積 10000 平方米道路及硬化場地 521883 平方米，綠化208753 平方米。詳見如下項目組成表 31：瑞和安惠項目管理集團有限公司18 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園項目組成表表 31序號一1234工程項目建構筑物標準廠房企業(yè)辦公樓園區(qū)辦公樓電氣設備用房小計二三道路及場地硬化綠地406266210010000121879881253246200100002087530521883m2208753m2352211212113占地面積（m ）2建筑面積（m ）2層數(shù)數(shù)量（座）備注瑞和安惠項目管理集團有限公司19 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園第四章場址選擇及場址選擇及土地利用 土地利用 用地規(guī)劃選址情況本項目擬選址在秦皇島市經濟技術開發(fā)區(qū)。場址周圍大氣、土壤、植物等自然環(huán)境狀況良好，無水源地、自然保護區(qū)、文物景觀、重要軍事設施等環(huán)境敏感點，適合本項目建設。 用地規(guī)模、權屬類別及用地性質本項目總用地規(guī)模為 畝，位于秦皇島市經濟技術開發(fā)區(qū)，屬規(guī)劃的工業(yè)項目建設用地，符合當?shù)氐囊?guī)劃要求。 項目功能分區(qū)和土地利用指標情況根據(jù)國土資源部關于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設用地控制指標》的通知國土資發(fā)〔2008〕24 號用地指標標準，本項目規(guī)劃土地為第 35 類七等，土地利用指標為如下表 41：用地控制指標表表 41序號1234指標單位萬元/畝數(shù)260%%18量備注投資強度容積率建筑系數(shù)綠化率 場址選擇 地理位置該項目選址位于秦皇島市經濟技術開發(fā)區(qū)，北至動漫道，南瑞和安惠項目管理集團有限公司20 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園至秦皇西大街，西至昆明湖路，東至天池路，總占地 畝。秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)距首都北京 281 公里，天津市 220 公里。西區(qū)位于秦皇島市海港區(qū)西部，項目所在地交通便利，配套設施完備，適合項目建設。 建設條件地形地貌條件秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)西區(qū)總體地勢較低，其南、北、西三面臨近丘陵地區(qū)，地勢逐漸增高，起伏較大。開發(fā)區(qū)內自然地面相對較為平坦，西北高（標高 25 米）、東南低（標高 6 米），相對高差 19 米。地震情況根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 GB183062001（2008）》附錄A 中，秦皇島市開發(fā)區(qū)的抗震設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 。氣象條件開發(fā)區(qū)的氣候屬于暖溫帶、濕潤性季風氣候，受海洋調節(jié)，四季分明，冬無嚴寒，夏無酷暑，平均氣溫 ℃，最熱月在 7月，平均氣溫 25℃；最冷月在 1 月，℃?？諝庀鄬穸?62%。全年降雨量多年平均值為 709mm，多集中在夏季，其中，七、八月份降雨量占全年的 60%。全年主導風向為西北西風，平均風速 。水文情況該區(qū)跨小湯河、戴河兩河流入海水系。區(qū)內均為流程短、流量小的細小支流，呈樹枝狀展布。各河流流量隨季節(jié)變化較大，瑞和安惠項目管理集團有限公司21 北京大學（秦皇島）科技產業(yè)園北京大學（ 秦皇島）科技產業(yè)園但由于流程短，流量小，一般不會造成洪水災害。除此外尚有小型水庫和池塘，規(guī)模較大的有望海店水庫、計新莊水庫、楊莊戶水庫和義卜寨水庫等。交通運輸條件本項目擬建在秦皇島市經濟技術開發(fā)區(qū)。秦皇島市坐落在渤海北岸，地處中國華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉要道，距北京 300公里，距天津 243 公里，距沈陽 461 公里，地理位置優(yōu)越，水陸空交通均十分便利秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)西區(qū)位于秦皇島市海港區(qū)西部，項目所在區(qū)域形成了四通八達的交通網，便利的交通條件為貨流通暢運輸提供了可靠的保證。秦皇島港