【正文】 則， 由西向東依次 規(guī)劃 為中檔的花園式住宅、低密度住宅，建筑密度依次降低，環(huán)境質(zhì)量依次提高，以滿足不同消費(fèi)群體的需求 。 居住區(qū)的環(huán)路通過布置公共綠地，設(shè)置人性化休閑、健身、交通設(shè)施及尺度宜人的環(huán)境 景觀 ，形成適宜居民休閑散步的環(huán)狀道路。 見附圖 ：項(xiàng)目片區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃示意圖 。 地塊 用地分類與控制 本宗地位于棗園新區(qū)規(guī)劃片區(qū)東部 ， 目前 用地性質(zhì)為耕地， 控制容積率限制為 ，建筑密度 28%，建筑 限高 15 米，綠地率 40%。 土地利用規(guī)劃 該片區(qū)土地利用規(guī)劃主要 由居住用地、居住配套公共服務(wù)設(shè)施用地、居住區(qū)綠地 三部分組成。 該地區(qū) 規(guī)劃有 中學(xué) 3所，小學(xué) 5所、幼兒園 9所。 有 社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生站 6處，文體活動(dòng)站 7處，老年活動(dòng)站 7處， 集貿(mào)市場(chǎng) 3處，儲(chǔ)蓄所 3處，郵政所 7處，社區(qū)綜合管理處 6處。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 三、產(chǎn)品需求分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 片區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 該片區(qū)總規(guī)劃用地面積 平方公里，地塊控制開發(fā)建筑面積 萬(wàn)平方米 。目前 此片區(qū)在建項(xiàng)目 100 萬(wàn)平方米左右，已建成并投入使用的建筑面積合計(jì) 平方米，各市政配套工程 正在逐步跟進(jìn)，片區(qū)開發(fā)處于初級(jí)階段。 片區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目調(diào)查 棗園新區(qū) 較大新建及在建項(xiàng)目有 6個(gè)，其中離 目標(biāo) 項(xiàng)目較近的有兩個(gè)，恒大山水城離本項(xiàng)目選址 公里，北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地距離本項(xiàng)目選址 公里，較 遠(yuǎn)的有四個(gè)綠地一期項(xiàng)目、綠地二期項(xiàng)目、復(fù)地項(xiàng)目、半山玫瑰花園項(xiàng)目，距本項(xiàng)目 3公里左右。 見附圖 ：棗園片區(qū)規(guī)劃配套工程及在建工程位置示意圖。 恒大山水城項(xiàng)目 恒大山水城在本項(xiàng)目的西北側(cè)，距本項(xiàng)目 公里，規(guī)劃總建筑面積約 81 萬(wàn)平方米，共 6080戶， 共 由 26 棟高層住宅 組成 ，戶型建筑面積 80~160 平方米。目前已有兩棟結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目西側(cè)和南側(cè)部分道路已經(jīng)由恒大自行投資施工完成，小區(qū)大門、圍墻、小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)及區(qū)內(nèi)綠化工程與相應(yīng)的樓體施工同步，已 完成部分區(qū) 域。 該項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)在 20xx 年 6 月投入使用。該項(xiàng) 目對(duì)外宣傳配套供暖為小區(qū)集中供熱、分戶供暖，由于市政配套供水不能及時(shí)跟進(jìn)，棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 恒大 已 在小區(qū)周邊打深水井供水過渡。 北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地 項(xiàng)目 北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，距離調(diào)查項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積 10000 平方米，地下一層，地上一層 ，目前地下工程施工 已完成 。 綠地 開發(fā)項(xiàng)目 綠地 開發(fā)項(xiàng)目 位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，距調(diào)查項(xiàng)目 3公里左右，總建筑面積 20 萬(wàn) 平方米，分兩期開發(fā)建設(shè)。一期（半山國(guó)際）共有460套，戶建筑面積在 320 平方米左右。 已經(jīng)售罄。 二期（諾丁山）共有 220套，戶建筑面積在 250 平方米左右 ，二期 預(yù)計(jì) 20xx年 4月開始銷售。 綠地 一期目前生活給水為市政水 ， 煤氣管道已接通，但未通氣。電為市政供電 ， 小區(qū)采暖為區(qū)內(nèi)鍋爐供暖。 半山玫瑰花園項(xiàng)目 半山玫瑰莊園位于調(diào)查項(xiàng)目的西南側(cè)，主要規(guī)劃有聯(lián)排別墅和小洋房，其中別墅 74 棟，地下一層，地上二層，共 148 戶，每戶建筑面積在 300 平方米左右。小洋房為多層建筑，共 12 棟樓，每棟樓兩個(gè)單元， 9層，帶入戶獨(dú)立電梯，一梯兩戶，每戶建筑面積在 130~220平方米左右，共 300戶 。 該項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 20xx年 7月開始銷售， 20xx 年底交房。 市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)與價(jià)格分析 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 太原市別墅市場(chǎng)在 20xx 年中開始放量， 由于用地政策收緊，從05 年到 08 年逐年縮量， 09 年別墅市場(chǎng)又開始升溫。別墅價(jià)格也開始逐年走高，太原市別墅主要集中在 東山、龍山、澗河路、濱河路區(qū)域，這些地區(qū)最大特點(diǎn)為交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅， 與市中心距離大多在 10— 15 公里之間。 序號(hào) 年份 別墅供應(yīng)量 （萬(wàn) m2） 銷售均價(jià) （萬(wàn) m2） 戶均面積 （ m2） 1 20xx 年 250 2 20xx 年 6060 370 3 20xx 年 7900 305 4 20xx 年 7000 310 5 20xx 年 3 8300 300 6 20xx 年 120xx 400 7 20xx 年 4 13000 300 別墅產(chǎn)品 分布 區(qū)域 在近幾年太原市 “ 南移西進(jìn)，北展東擴(kuò) ” 的城市擴(kuò)張政策 驅(qū)動(dòng)下，別墅項(xiàng)目也隨著城市的擴(kuò)張， 依靠自然景觀， 逐漸 的 分布在 太原轄區(qū)四 大區(qū)域，包括東山區(qū)、龍山風(fēng)景區(qū)、 東客站片區(qū)、 濱河路 沿線 ，別墅的銷售價(jià)格普遍在同區(qū)域其他 普通 住宅的 2倍以上。 在售別墅樓盤詳見下表： 序號(hào) 名稱 位置 占地 （ m2） 建筑面積 元 /m2 均價(jià) 元 /m2 1 半山玫瑰莊園 迎澤半山別墅核心區(qū) 15000 2 長(zhǎng)島國(guó)際 太原萬(wàn)柏林區(qū)濱河西路 36667 120xx0 16000 3 龍觀天下 五龍口東街 888 號(hào) 66667 40000 9000 4 富貴園 平陽(yáng)南路 65 號(hào) 66666 20xx00 11000 5 東龍壹灣 機(jī)場(chǎng)大道延長(zhǎng)線 173334 100000 9000 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 6 花香麗舍 小店高速路口 130000 145000 7750 7 五龍灣陽(yáng)光海岸 杏花嶺經(jīng)園路 280 號(hào) 69466 194038 10000 8 水域金岸 晉源省體育中心南部 210001 150000 12300 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 本項(xiàng)目作為一個(gè)別墅樓盤， 在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊的背景下， 房地產(chǎn)行業(yè)有“得二三線城市者得天下”之說(shuō) 。 所以，一線城市的一流地產(chǎn)商將 涌入 二三線城市，其產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)， 企業(yè) 資金實(shí)力 和 把握市場(chǎng)的能力都是一流的，將是本項(xiàng)目乃至公司今后在太原發(fā)展壯大的直接競(jìng)爭(zhēng)者，是本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 20xx年即將發(fā)售的別墅樓盤（半山二期、玫瑰花園）， 以及今后兩年在該區(qū)域新建的別墅項(xiàng)目又會(huì)成為本項(xiàng)目的直接威脅 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ strength） A、 區(qū) 位優(yōu)勢(shì) —— 上風(fēng)上水，龍脈所在 該 項(xiàng) 目 位于棗園新區(qū)中心， 長(zhǎng)風(fēng)東街沿線，具有 豐富的景觀資源，規(guī)劃中的棗園公園距本項(xiàng)目?jī)H一路之隔，此區(qū)域無(wú)大型工業(yè)，植被良好，空氣清新，生態(tài)環(huán)境絕佳 ，處于綠色氧吧之中 。 B、 周邊配套 邊優(yōu)勢(shì) 棗園新區(qū)建成后周邊擁有中學(xué)三所 ,小學(xué)五所 ,幼兒園九所 ,社區(qū)衛(wèi)生站六處 ,老年活動(dòng)站七處 ,集貿(mào)市場(chǎng)三處 ,儲(chǔ)蓄所三處 ,郵政所 7處 ,社區(qū)綜合管理處六處， 是本項(xiàng)目潛在的發(fā)展和升值優(yōu)勢(shì) 。 c、 交 通優(yōu) 勢(shì) 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 本 項(xiàng)目 距 長(zhǎng)風(fēng)高速收費(fèi)站 僅 3公里，至機(jī)場(chǎng)僅需 20 分鐘 ,至市中心只需 15 分鐘，屬于聯(lián)系市內(nèi)與市外的交通樞紐地帶，交通相當(dāng)便捷。 D、 建筑優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目采用人性化設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)部除公共道路及配套工程占地以外，其他部分全分給住戶使用，使各家有菜地、有果園、有車庫(kù)，有車位，在都市中享受到寧?kù)o優(yōu)雅的田園生活。 項(xiàng)目劣勢(shì) 市政配套工程處于完善之中 由于該新區(qū)目前處于規(guī)劃建設(shè)階段， 市政給水、市政采暖、市政天然氣、市政道路、 市政污水均接至新區(qū)邊緣， 是對(duì)該項(xiàng)目 來(lái)說(shuō)最大的 不確定性，但考慮 周邊 政府 工程 —— 北京軍區(qū)人防培訓(xùn)基地將于20xx 年底投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 恒大山水城， 20xx年年中將進(jìn)行開盤銷售， 20xx年年底交房。 市政配套工程 與該項(xiàng)目有一定的可比性。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ opportunity） A、 不 斷增長(zhǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體 太原市乃至山西省對(duì)高檔樓板的需求日益提高，該片區(qū)綠地一期別墅項(xiàng)目在開盤兩天之內(nèi)即銷售一空，太原市中心高檔高層住宅項(xiàng)目星河灣項(xiàng)目開盤 6小時(shí)創(chuàng)造了 40億元的中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷紀(jì)錄。 不斷增加的消費(fèi)人群是該項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì) 。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 “田園生活”已成為人們理想中的居 家生活方式，也是未來(lái)別墅地產(chǎn)發(fā)展的主打趨勢(shì)，通過市場(chǎng)運(yùn)作加以概念推廣，勢(shì)必成為引領(lǐng)太原別墅地產(chǎn)的龍頭至尊。 B、 稀缺性 本案擁有獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、豐富的景觀資源優(yōu)勢(shì)，這已是其它地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法相比的。通過“事件營(yíng)銷”“體驗(yàn)營(yíng)銷”“旅游營(yíng)銷”加以市場(chǎng)炒作，必將成為省城太原眾人所睹的焦點(diǎn)。 C、 隱性機(jī)會(huì) 用“田園生活”來(lái)引導(dǎo)客戶，樹立客戶對(duì)“田園生活”的感性認(rèn)識(shí)，以 “ 銷售住宅 ” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 銷售生活方式 ” 。 四、建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)原則 按照用地規(guī)劃，該地塊土地性質(zhì)為住宅，建筑容積率 ，建筑密度為 28%，綠地率不小于 40%，該項(xiàng)目盡量做足建筑規(guī)模 ，建筑密度按 28%計(jì)算。 整體項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格融入 片區(qū)規(guī)劃 ，由于體量較小，順應(yīng)周邊 及相鄰 建筑風(fēng)格 ，順應(yīng)周邊環(huán)境氛圍。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 該項(xiàng)目 可 開發(fā) 建筑 面積為 41187 平方米。其中聯(lián)排別墅建筑面積36000平方米 ， 沿街商業(yè) 4687平方米， 配套工程建筑面積為 500平方米。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 該項(xiàng)目總用地面積為 36774 平方米， 別墅與商業(yè)占地面積 10297平方米， 總圖道路硬化面積為 5600平方米 ， 景觀及公共綠地面積為20877平方米。 聯(lián)排別墅 100 戶，戶均建筑面 積 360 平方米左右。所有別墅按地上三層，地下一層考慮。 項(xiàng)目配套工程 給水工程： 項(xiàng)目東南角 300米左右位置有規(guī)劃市政水源 。 小區(qū)日最大用水量為： 10 升 / m2*36000 m2（住宅） + 10 升 / m2*5186m2（公建配套） +2 升 / m2* m2（綠化） = 故小區(qū)市政給水管管徑 100mm即可滿足需要。 排 污 工程： 在項(xiàng)目西南角位置，據(jù)項(xiàng)目 700 米位置有規(guī)劃管徑 400mm 的市政污水管和管徑 900mm 的市政雨水管。 小區(qū)日最大水排放量為： / m2*36000 m2 (住宅 ) +9 升 / m2*5186 m2 (公建配套 )=388m3 故小區(qū)市政排水管管徑 300mm即可滿足需要。 雨水 工程 在項(xiàng)目西南角位置，據(jù)項(xiàng)目 700 米位置有規(guī)劃的管徑 400mm 的市政污水管和管徑 900mm的市政雨水管。 小區(qū)最大雨水排放量為： 10升 / m2* 36774m2 =368m3 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 故小區(qū)市政排水管管徑 300mm即可滿足需要。 采暖工程 在項(xiàng)目西側(cè) 400米位置有規(guī)劃換熱站一座。 采暖面積 41187， 主管管徑 150mm即可 。 煤氣工程 在項(xiàng)目北 側(cè) 500米位置有規(guī)劃的煤氣調(diào)壓站一座。 小區(qū) 煤氣日最大用量： m3/戶 *90戶 +5186 m2* m3/ m2 = 煤氣主管道 150mm 即可滿足需要。 供電工程 在項(xiàng)目北側(cè) 500米位置有規(guī)劃的高壓供電開閉所一座 。 小區(qū)最大用電負(fù)荷計(jì)算： 別墅 用電量： 36000*40=1440千瓦 公建配套設(shè)施用電量： 5186*100= 用電量小計(jì)： ，另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取 5%。 則整個(gè)住宅小區(qū)總用電 量為： *（ 1+ 5%） = 選用 箱變 容量為 2056KVA（ 1KW視同 1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè) 10KV容量為 600KVA變電所 2座 ，設(shè) 10KV容量為 800KVA變電所 1座即可滿足小區(qū)用電。 另外可選擇 400kw的采用發(fā)電機(jī)一臺(tái)，作為緊急備用電源。 棗園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 序號(hào) 項(xiàng)目 用電量 所需管徑或 線路指標(biāo) 距項(xiàng)目距離 其他 1 給水工程 立方米 DN100 300 米 2 污水工程 388 立方米 DN300 700 米 3 雨水工程 400 立方米 DN300 700 米 4 采暖工程 立方米 DN150 400 米 5 煤氣工程 立方米 DN150 500 米 6 供電工程 千瓦 10kv 500 米 選用箱變?nèi)萘繛?2056KVA（ 1KW 視同 1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè) 10KV 容量為 600KVA 變電所 2 座，設(shè) 10KV 容量為 800KVA變電所 1座即可 滿足小區(qū)用電。另外可選擇 400KW的柴油發(fā)電機(jī)一臺(tái)，作為緊急備用電源。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 住宅墻面，混合砂漿，掛白。頂棚水泥漿， 刮 白。地面，水泥砂漿找 平抹光，具備鋪設(shè)木地板的條件。 高級(jí)陽(yáng)臺(tái)封閉，中空玻璃斷橋鋁窗戶。 外墻及屋面保溫采用擠塑板保溫。 外墻采用高檔外墻涂料。大面積采用石材干掛，勒角用大理石。 給水采用 PPR冷水管，排水采用柔性鑄鐵管。 采暖按分戶計(jì)量的采暖系統(tǒng)考慮，按地暖考慮。 供電主干線采用 VV 銅芯電纜，每戶設(shè)