【正文】 9 也便于對(duì)退休后產(chǎn)生的各種新問題進(jìn)行討論。同時(shí)也是老人城的信息化建設(shè)，為實(shí)際建設(shè)做準(zhǔn)備工作； 、立護(hù)理專業(yè)院校，低成本培訓(xùn)所需要的服務(wù)人員。成立老年問題研究所，對(duì)老齡 化社會(huì)和老年需求進(jìn)行理論研究?？梢越ㄔ诶夏瓿侵?，并利用退休者的“余熱”； 、老年城建立圖書館，整理收集相關(guān)課題的個(gè)人回憶錄； 、不違反國(guó)家宗教政策的前提下，允許宗教團(tuán)體參與老年城的建設(shè)，考慮建造少量的宗教場(chǎng)所，如寺廟、教堂等； 、萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城從建設(shè)開始就要重視生態(tài)環(huán)境問題，重視對(duì)生活垃圾、污水的處理。 第三章 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城建設(shè)條件 、項(xiàng)目選址 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城規(guī)劃范圍，位于江蘇市宿豫區(qū)順河鎮(zhèn)中灘村，天通苑西部，占地約 700 余畝。 、自然環(huán)境： 宿遷 市宿豫區(qū)地處 江蘇省 北部，是 宿遷市 主要城區(qū)；東臨沭陽(yáng)縣，南與泗陽(yáng)縣毗鄰，西與宿城區(qū)和徐州市睢寧縣、 邳州 市接壤， 北與徐州市新沂市相連，地理坐標(biāo)東經(jīng) 117176。 5639。15－ 118176。 3739。30，北緯 33176。 4239。30－34176。 1239。30，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）和 2 個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)、 1 個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)，總面積 1256 平方公里。 人文地理： 宿豫區(qū)地處江淮平原、馬陵山支脈的結(jié)合地帶，地勢(shì)西北高、東南低，平原，山區(qū)各占全區(qū)總面積的 10／ 1。平原高度海拔 15 米至 50 米。主要河流屬沂沭泗水系。全縣處在溫帶季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 10 均日照時(shí)數(shù) 2684 小時(shí)，年平均氣溫 ℃，年平均降水量 毫米。 社會(huì)環(huán)境： 宿豫 區(qū) 是 宿遷市 主要城區(qū) ，是宿遷市的浦東新區(qū)。境內(nèi)交通便捷，京滬高速、徐宿淮鹽高速、寧宿徐高速、江蘇城市鐵路等交通干道穿行其間，將宿豫與市區(qū)以及周邊省市緊密聯(lián)系起來。區(qū)內(nèi)投資環(huán)境良好，擁有兩個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)一個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)，以及運(yùn)河灣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，享受省級(jí)、國(guó)家級(jí)科技、工業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策。運(yùn)河灣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園占地 5 平方公里，園區(qū)水、電、路、供暖、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完 善，園區(qū)西擴(kuò)正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備。兩個(gè) 省級(jí)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，園區(qū)市政設(shè)施完善；功能齊備。同時(shí)，為促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，宿豫區(qū)委、區(qū)政府還制定了《關(guān)于加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策》、《關(guān)于對(duì)全區(qū)企業(yè)的扶持政策》、《關(guān)于對(duì)招商引資中介 人的獎(jiǎng)勵(lì)政策》等一系列政策，為廣大投資者營(yíng)造了統(tǒng)一、公開、透明、優(yōu)越的政策環(huán)境。 綜合評(píng)價(jià) 有利因素： 交通區(qū)位條件優(yōu)越 自然條件良好： 生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好 政府基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套 區(qū)政府高度重視 制約條件 土地用地性質(zhì)不明；項(xiàng)目征租成本正不斷提高 結(jié) 論 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城地塊是極其難得的生態(tài)示范建設(shè)區(qū)域，江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 11 在這塊“離宿遷城區(qū)那么近、生態(tài)環(huán)境保護(hù)那么好，地形地貌那么般配”的區(qū)域進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的老年產(chǎn)業(yè)生態(tài)示范建設(shè)，對(duì)投資者來說，非常適宜，且有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。 第四章 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城的 特色 、變養(yǎng)老的福利項(xiàng)目為教育實(shí)體項(xiàng)目。 把老人從受教育對(duì)象轉(zhuǎn)化為施教者，教學(xué)相長(zhǎng)，從而變費(fèi)用為投資，并獨(dú)樹民營(yíng)老年大學(xué)品牌； 、將養(yǎng)老服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)的高等專業(yè)教育結(jié)合在一起。 將人才培養(yǎng)與教育實(shí)踐相融合，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高人才忠誠(chéng)度； 、首創(chuàng)老年產(chǎn)業(yè)的居住、消 費(fèi)與產(chǎn)學(xué)研一體化。 在 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城 ，召集起國(guó)際知名的老人用品生產(chǎn)廠家、服務(wù)商家等生產(chǎn)群，與世界上最大的老人消費(fèi)群零距離接觸，老人的生活質(zhì)量與老人產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)生產(chǎn)銷售互動(dòng)提升，節(jié)約資源，共生共榮。 實(shí)現(xiàn)：老年產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)零距離，教育與服務(wù)一體化 開創(chuàng)：全新老年產(chǎn)業(yè)模式特許連鎖經(jīng)營(yíng)，可持續(xù)發(fā)展 第五章 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目立意 以順河鎮(zhèn)為核心，以國(guó)際化為水準(zhǔn)，建設(shè)老年人生活高地，打造老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)高峰，共同努力栽成大樹，讓老人乘涼，為后人遮蔭。 老年社區(qū)在國(guó)際上由來已久，美國(guó)、中國(guó)東方的太陽(yáng)城老年社區(qū)，天津的鶴 童老年公寓，廣州的壽星大廈，大連市的養(yǎng)老市場(chǎng)??，都是從健康、教育、醫(yī)療保健、購(gòu)物等方面盡量全方位關(guān)注老人的身心健康和各種需要。但國(guó)內(nèi)普遍存在的問題是：偏下檔次的服務(wù)質(zhì)量提不起，偏高檔次的市場(chǎng)腳步跟不上，普遍存在生存危機(jī)，更少談發(fā)展；管理上放江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 12 手有余，集約不足，國(guó)際老年產(chǎn)業(yè)巨頭面對(duì)中國(guó)東方市場(chǎng)，不得其門而入。 浙江省湖州市南潯“老年城”的啟示 走進(jìn)江南名鎮(zhèn)南潯，有一方老年人安享晚年的天地，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外媒體的關(guān)注。這里有老年公寓、老年醫(yī)院、老年俱樂部，還有與古鎮(zhèn)特色十分協(xié)調(diào)的江南水鄉(xiāng)一條街、江南園林風(fēng)格的千 翁賓館以及集文化、園林于一體的南潯文園。這個(gè)堪稱國(guó)內(nèi)一流的“老年城”的創(chuàng)辦者，就是浙江久安公益事業(yè)有限公司。 一家民營(yíng)公司，靠什么把老年事業(yè)做得如此頗具規(guī)模且有聲有色？ 1996 年，民間資本涉足老齡事業(yè)在我省還剛起步，立志要在這一領(lǐng)域有所作為的浙江久安公益事業(yè)有限公司在重陽(yáng)節(jié)宣告成立，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理是朱倍得。公司一起步就把打造一個(gè)集養(yǎng)老、醫(yī)療、娛樂、購(gòu)物、休閑為一體的“老年城”作為目標(biāo)。 僅僅 9 個(gè)月，一座占地 25 畝、建筑面積 萬(wàn)平方米、投資 20xx 萬(wàn)元的“老年城”就出現(xiàn)在世人面前。它包括老年公寓、老年俱樂部、保健中心、會(huì)議中心，以及供旅游者休閑購(gòu)物的“江南水鄉(xiāng)一條街”。兩年后，第二期工程動(dòng)工，征地 60 畝，投資 1200 萬(wàn)元，建起了文園，同時(shí)還在會(huì)議中心的基礎(chǔ)上，改建了千翁賓館和千翁大酒店。 20xx 年動(dòng)工的第三期工程擴(kuò)建了老年醫(yī)院，在原來 20xx 平方米基礎(chǔ)上，新建5000 平方米，還新增了 CT 等醫(yī)療設(shè)施。 目前呈現(xiàn)在人們面前的“老年城”是個(gè)建筑面積 3 萬(wàn)平方米，資產(chǎn)達(dá) 1 億元的老年產(chǎn)業(yè)實(shí)體。公司以久安老年中心為主體，以老齡產(chǎn)業(yè)為依托，建起了一個(gè)集吃、住、醫(yī)、學(xué)、江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 13 玩為一體的新型老年社區(qū)。 每個(gè)走進(jìn)老年公寓 的人，都會(huì)被這里庭院式的民居建筑、綠意蔥蔥的環(huán)境所吸引，園子里有“梅園”、“桂園”、“盆景園”，可謂四季有花香，長(zhǎng)年綠相伴。老人們居住房間也設(shè)施齊全：每戶 35 平方米的面積，內(nèi)有起居室、廚房、衛(wèi)生間，配有全套家具、廚衛(wèi)設(shè)備，有空調(diào)、電話、彩電。房間外寬寬的長(zhǎng)廊里，老人們常在那里聊天、說笑。在這里，每位入住老人連吃帶住的月支出在 500 元左右。公司的老年俱樂部實(shí)行會(huì)員制，里面的圖書室、健身房、棋牌室、乒乓房向鎮(zhèn)上老人開放， 10 多支健身隊(duì)、戲劇隊(duì)吸引著眾多老人來此相聚?，F(xiàn)在俱樂部已有會(huì)員 600 多人。文園既作為一個(gè)旅 游景點(diǎn)和省級(jí)愛國(guó)主義教育基地供外地游客觀賞，同時(shí)又向本地老年人免費(fèi)開放，并成為社區(qū)中老年人主要的健身場(chǎng)所。久安老年醫(yī)院在面向社會(huì)的同時(shí)，也為公寓老人和社區(qū)老人提供優(yōu)惠服務(wù)。因?yàn)槔夏曛行氖巧鐣?huì)福利性的，因此包括公寓的管理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)、俱樂部工作人員及場(chǎng)所的開支、老年醫(yī)院和文園為老人提供服務(wù)等方面的費(fèi)用，都基本不收。 經(jīng)過 8 年多的運(yùn)轉(zhuǎn)，公司所屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體已基本實(shí)現(xiàn)收支持平，公司也進(jìn)入了良性循環(huán)軌道。如賓館每年要從上海、杭州等地接待大批中老年旅游團(tuán)隊(duì)，而醫(yī)院的一些特色?？埔苍诋?dāng)?shù)匦∮忻麣狻Ｕ怯辛藢?shí)業(yè)的支撐，公司可 以從每年的利潤(rùn)中拿出 60 萬(wàn)元貼補(bǔ)老年事業(yè)。對(duì)此，朱倍得是這樣認(rèn)為的：做老年事業(yè)，如果有一個(gè)很好的企業(yè)作后盾，將會(huì)更具可持續(xù)性。我們?cè)趧?chuàng)業(yè)之初，就采取了經(jīng)濟(jì)實(shí)體與福利事業(yè)兩者同時(shí)進(jìn)行的策略，就是想用這一塊產(chǎn)生的效益去補(bǔ)老年事業(yè)的資金不足。在目前的情形下，老年群體是個(gè)低收入群體，還不可能從辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中獲取多大的利潤(rùn)，而以產(chǎn)業(yè)江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 14 來扶持養(yǎng)老事業(yè)是一條可行之路。 另外，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不 能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)東方還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長(zhǎng)期的未來需求和極度缺乏的市場(chǎng)供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國(guó)東方最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。 同時(shí)，除中國(guó)東方外，東亞各國(guó)也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300 萬(wàn)老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國(guó)東方無疑也是東亞 各國(guó)老年人養(yǎng)老的首選地之一。隨著中國(guó)東方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老。這些無疑都擴(kuò)大了中國(guó)東方養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城 就是在這個(gè)背景下，由中國(guó)東方老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)牽頭，投資人發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場(chǎng)，具備完整養(yǎng)老意義的，集生態(tài)住宅與服務(wù)，老年產(chǎn)業(yè)教育與研究，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城 集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、教育、休閑、住宅、娛樂、文化等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性生態(tài) 城建設(shè)項(xiàng)目。 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城 以老年聚居為產(chǎn)業(yè)契機(jī)，以教育 —— 北師大京師社會(huì)福利學(xué)院： 國(guó)內(nèi)第一所老年服務(wù)高等職業(yè)技術(shù)江蘇省宿遷市 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目建議書 15 學(xué)院 —— 為支點(diǎn)，以社區(qū) —— 顧客層次第一流，服務(wù)配套最完善的老年公寓 —— 為載體，以產(chǎn)業(yè)園區(qū) —— 國(guó)際唯一的老年用品產(chǎn)學(xué)研一體化基地 —— 為供應(yīng)商，在老年產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域獨(dú)創(chuàng)“老年居住與老年服務(wù)（教學(xué)）一體化發(fā)展，老年產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)零距離接觸” 的特色。這也正是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 第六章 萬(wàn)壽生態(tài)樂齡城項(xiàng)目性質(zhì)與特點(diǎn) 產(chǎn)學(xué)研一體項(xiàng)目。 項(xiàng)目的主題是“老年”。體現(xiàn)范圍是“產(chǎn)業(yè)”，集老年消費(fèi)與生產(chǎn)于一 地，這是從未有過的產(chǎn)業(yè)集約化，“有規(guī)模就有了勢(shì)頭，就有了低成本優(yōu)勢(shì)”，讓產(chǎn)消雙方都受益；園區(qū)獨(dú)創(chuàng)托老服務(wù)教育一體化，古典孝敬傳統(tǒng)，現(xiàn)代老教特色，中國(guó)東方再樹尊老愛幼新典范。 教育創(chuàng)新項(xiàng)目 。老年教育首次從大產(chǎn)業(yè)中分流，老年生活的職業(yè)化教育與老年服務(wù)的職業(yè)化教育從此創(chuàng)新！時(shí)過境遷，人文的進(jìn)步，技術(shù)的發(fā)展，老人從過去的受教育，被送終的對(duì)象，在這里， 成為受新型職業(yè)教育、網(wǎng)絡(luò)教育、互助教育、以及經(jīng)驗(yàn)教育 甚至學(xué)歷教育等多種形式于一體的對(duì)象。 社會(huì)福利學(xué)院中不僅有年輕人，還會(huì)有老年畢業(yè)生；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新教程首家 引進(jìn)，挖掘老創(chuàng)業(yè)人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)大