關(guān)于完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管問題的建議-文庫(kù)吧
2024-10-24 21:09 本頁面
【正文】 合型知識(shí)結(jié)構(gòu)首先要求稅務(wù)干部專業(yè)業(yè)務(wù)水平要精，要能熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式；其次要求具有寬廣的行業(yè)知識(shí)面，了解整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程；了解貸款購(gòu)房資金流程等關(guān)聯(lián)知識(shí)；了解房地產(chǎn)業(yè)分類項(xiàng)目開發(fā)成本的行業(yè)平均水平；等等。寬廣的知識(shí)面有助于增強(qiáng)征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報(bào)表看報(bào)表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問題，提高對(duì)復(fù)雜問題的應(yīng)對(duì)和處置能力。規(guī)范財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)工作?；A(chǔ)工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開展。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理我們首先要從規(guī)范房開企業(yè)財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)工作做起。一是規(guī)范房開企業(yè)的科目設(shè)置及核算，尤其是開發(fā)成本的科目設(shè)置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用六大類進(jìn)行歸集和核算，與所得稅預(yù)匯繳工作相結(jié)合定期進(jìn)行開發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日常基礎(chǔ)核算工作中去。二是要求企業(yè)必須按建筑施工項(xiàng)目分項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，切斷利用多項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)混淆不同工程項(xiàng)目成本的通道。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務(wù)。提升納稅評(píng)估效能。納稅評(píng)估是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的有力武器。充分采用現(xiàn)有的建筑工程項(xiàng)目管理模式加強(qiáng)對(duì)房開企業(yè)工程核算的監(jiān)管，利用項(xiàng)目管理中的數(shù)據(jù)比對(duì)信息，找出疑點(diǎn)及差異，為納稅評(píng)估提供案源。在納稅評(píng)估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點(diǎn)及典型問題，確定納稅評(píng)估工作的階段重點(diǎn)，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進(jìn)行剖析式評(píng)估，找準(zhǔn)突破點(diǎn)，理清評(píng)估思路，擬出評(píng)估指導(dǎo)性提綱，運(yùn)用于納稅評(píng)估實(shí)際工作中。同時(shí)，為避免征管中的慣性思維，應(yīng)大力推行交叉評(píng)估，激活征管。對(duì)納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應(yīng)定期歸集，結(jié)合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會(huì)等，及時(shí)進(jìn)行宣傳輔導(dǎo)，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務(wù)，減少其稅收遵從的成本，實(shí)現(xiàn)稅收征管的科學(xué)性、統(tǒng)一性、時(shí)效性，提升稅收征管的效能。加大稽查力度，打擊偷逃稅行為。進(jìn)一步推行稅務(wù)稽查審計(jì)型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對(duì)底樓營(yíng)業(yè)用房和住宅房按售價(jià)折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷售價(jià)格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤(rùn)在住宅房和營(yíng)業(yè)用房的分布基本均衡。構(gòu)建依法治稅的統(tǒng)一體。目前，稅收收入已成為各級(jí)政府關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，我們?cè)谧非蠖愂帐杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)，不能以損害稅收?qǐng)?zhí)法的公平為代價(jià)。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護(hù)主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護(hù)傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務(wù)機(jī)關(guān)及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴(yán)肅性，嚴(yán)重干擾了稅收征管的秩序。因此，精細(xì)化管理迫切要求構(gòu)建一個(gè)公正、公平的稅收?qǐng)?zhí)法環(huán)境。我們必須加強(qiáng)對(duì)地方保護(hù)主義的嚴(yán)重后果的認(rèn)識(shí)，加大對(duì)稅收?qǐng)?zhí)法的監(jiān)管力度，嚴(yán)肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個(gè)整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化管理。第二篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的問題及建議南充市嘉陵區(qū)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委副主任、區(qū)地稅局副局長(zhǎng) 王昌政自2005年以來，我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)迅猛發(fā)展，各種形式的住房修建并存，產(chǎn)權(quán)形式多樣，政府及各主管部門管理嚴(yán)重缺失。以李渡鎮(zhèn)為例，在場(chǎng)鎮(zhèn)建房有218戶(不包括舊房改造和農(nóng)民自建)，建筑面積達(dá)到454800平方米。其中，完成415400平方米，在建39400平方米。目前，已辦兩證12戶，面積15000平方米，大多數(shù)都是違規(guī)建設(shè)，不僅導(dǎo)致了大量稅收流失，而且危及社會(huì)穩(wěn)定。為切實(shí)做好我區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)稅收征收管理工作，嘉陵區(qū)地方稅務(wù)局從2012年4月起會(huì)同有關(guān)部門對(duì)全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）用地情況。鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行掛牌出售、拍賣商品房用地，但未在市區(qū)兩級(jí)國(guó)土部門備案和變性，仍為集體性質(zhì)土地。小型企業(yè)、供銷合作社等單位原出售商業(yè)住宅、門面重新開發(fā)。城鎮(zhèn)住戶在原有地基上改、擴(kuò)、建。臨近場(chǎng)鎮(zhèn)的居民個(gè)人在集體土地上建修小產(chǎn)權(quán)房。2006年以后土地由國(guó)土部門將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有后拍賣出讓給個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)。（二）建設(shè)情況。大多數(shù)以居民個(gè)人改擴(kuò)建、合伙建房方式修建，用地和建設(shè)都沒有相關(guān)部門的批文或許可，也不能提供修建合同或協(xié)議。（三）監(jiān)管情況。各方監(jiān)管嚴(yán)重缺失，往往在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，各方矛盾才集中爆發(fā)，最終多以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為由，按處遺解決補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。二、稅收征管存在的問題（一）由于各主管部門的監(jiān)管嚴(yán)重缺失，致使稅收征管工作無從下手，直接導(dǎo)致了稅收流失。（二）未建立起有效的涉稅信息交換機(jī)制。國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門批準(zhǔn)的用地或建設(shè)項(xiàng)目等涉稅信息，稅務(wù)部門難以取得，單靠稅務(wù)部門去找交易雙方當(dāng)事人，常常是開發(fā)者不露面，購(gòu)買者外出務(wù)工，一部分在家的老人可以聯(lián)系，但情況說不清或不愿說，證據(jù)難以收集，給稅收?qǐng)?zhí)法工作帶來了極大困難。（三）有關(guān)涉稅政策不明。由于大部分屬于自購(gòu)材料且與承建方的協(xié)議五花八門，無自建資質(zhì)、部分承包人也無承建資質(zhì)且無相關(guān)部門批文，建安環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅是否應(yīng)該征收，是否應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)征收，政策尚不明確。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房是集體土地性質(zhì)的房屋轉(zhuǎn)讓是否符合此政策，也尚需國(guó)家稅務(wù)總局明確。三、今后工作的幾點(diǎn)建議總的說來，政府及各職能部門應(yīng)各施其職，監(jiān)管到位規(guī)范，并由政府建立公共信息交換平臺(tái)，尤其是涉稅信息交換平臺(tái)。具體來講，需從以下八個(gè)方面做出積極努力：（一）市房管局嘉陵辦事處和區(qū)國(guó)土分局要嚴(yán)格按照“先稅后證”的要求，憑區(qū)地稅部門開具的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》、《契稅稅收通用完稅證》或《契稅減免稅審批表》原件依法按程序辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證手續(xù)。（二）區(qū)國(guó)土部門在出讓土地時(shí)，須通知區(qū)國(guó)稅、區(qū)地稅部門派員參加，同時(shí)將《國(guó)有土地拍賣成交確認(rèn)書》或《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等相關(guān)資料信息抄送區(qū)國(guó)稅、區(qū)地稅部門，協(xié)助稅務(wù)部門征收土地出讓所涉及的相關(guān)稅費(fèi)及掌握新的稅源信息。產(chǎn)權(quán)所有人或土地使用者必須憑區(qū)地稅部門填開的繳納耕地占用稅或契稅的稅收通用完稅證才能辦理（變更）土地使用證。（三）區(qū)規(guī)劃和建設(shè)部門須加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，積極督促建設(shè)單位
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