【正文】 總體開發(fā)成本的變化，導(dǎo)致競爭進(jìn)一步激烈。 在交通方面：今年將相繼開工一 批重點交通工程，包括一些重點公路和三條城市鐵路。已進(jìn)入建設(shè)中后期的南、西、北四環(huán)路長 公里，總投資 70 億元，年底建成后將使四環(huán)成為一條重要的城市快速路，尤其對海淀地區(qū)特別是中關(guān)村科技園區(qū)影響巨大。廣安門到廣渠門的道路將拓寬到 70 米，雙向并車道，這樣自長安街和平安大街后，京城又將增加一條貫穿東西的通道。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán)路，北部地區(qū)已隨著申奧的呼聲正式啟動。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程 ”計劃，將對西外大街、德外大街、安內(nèi)大街進(jìn)行拓寬。三條城市鐵路即是從西直門經(jīng)回龍觀、望京到東直門的輕軌鐵路；北到太平莊 ，南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵 5 號線；以及八王墳至通州的“八通 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 11 線 ”地鐵，旨在拉近新建大型社區(qū)、開發(fā)區(qū)與城區(qū)的距離。今后，三、四環(huán)及四、五環(huán)之間的大片地區(qū)將形成新的開發(fā)地帶，成為繼福利分房之后的大批中青年人士購房的熱點區(qū)域。 就中關(guān)村地區(qū)而言，現(xiàn)有高等學(xué)府 68 個，各類科研院所 213 個，高科技從業(yè)人員 30 萬人，受過高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上，達(dá) 36 萬多，高居全國榜首。連續(xù) 10 年各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度均保持在 30%以上。 19941999 年交納個人所得稅累計增長1689%，已連續(xù)三年成為全市交納個人 所得稅冠軍。國家計劃在今后10 年內(nèi)向中關(guān)村科技園區(qū)海淀園投資 1000 億元用于園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，今年將投資 70 億元左右，用于西區(qū)拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速，中關(guān)村 IT 業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會迅速崛起，企業(yè)股份制改造后會分化出一批百萬富翁。而核心區(qū)將不再進(jìn)行住宅建設(shè)，整個中關(guān)村地區(qū)的房屋供給幾乎沒有太多的容量，所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開發(fā)前景看好。萬柳大社區(qū)的幾個樓盤先后出現(xiàn)旺銷局面，就是鮮明的例證。這充分說明了該地區(qū)所獨有的市場影響力。而這一市場形成的源 動力，從根本上來說，還是政策。是政策賦予了該地區(qū)前所未 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 12 有的魅力。 1999 年 6 月 5 日，國務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實施科教興國戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請示》，從這一天起，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開幃幕，上地北擴(kuò)工程啟動 、 生命園開工、軟件園上馬，生命科學(xué)園的規(guī)劃等等，日新月異，為原有的上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無限光彩，京昌高速公路兩側(cè)的房地產(chǎn)項目，也不再僅僅是交通優(yōu)勢帶來的利好。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期長、周邊競爭項目多、局部環(huán)境欠缺等不利因素，但開發(fā)商獨有的背景和雄厚的經(jīng)濟(jì)實力以及組合市場 專業(yè)力量的水準(zhǔn)和潛在的能量都會為該項目的運作創(chuàng)下更多的有利空間。 另外，國家為推動房改，放寬各種政策，促進(jìn)二手房市場發(fā)育，期望搞活二手市場，帶動一手市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，在未來的 35 年內(nèi)將有大批人以舊換新，加入到購房大軍中去。 我們通過對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及微觀產(chǎn)品市場分析，認(rèn)為未來35 年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)以下特征。 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競爭階段，并很快過渡到完全競爭階段。微利時代已經(jīng)到來。 需求旺盛，購房將是北京市民未來幾年內(nèi)的主要消費之一。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 13 產(chǎn)品市場細(xì)化。 中低收入家庭將成為市場 需求的主流。 開發(fā)熱點會集中在亞運村、中關(guān)村及東四環(huán)沿線。 中關(guān)村地區(qū)是熱點中市場潛力最大的區(qū)域。 ※ 文中所引述統(tǒng)計數(shù)據(jù)源于 2000 年《北京青年報》、《中國地產(chǎn)市場》、《北京房地產(chǎn)》、《 1999 年北京市統(tǒng)計年鑒》。 第二章 西二旗項目基本評估及優(yōu)劣勢分析 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 14 一、區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位及位置 西二旗住宅項目位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)東部與昌平縣交界處，屬于中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)西三旗組團(tuán)的一部分，東臨京昌高速公路，西臨西北放射性快速路，南以規(guī)劃西二旗南路為界，北接?xùn)|北旺北路，與 回龍觀鄉(xiāng)綠化帶連為一片。東西狹長，呈楔形放射狀，占地面積 公頃。這里地處京城北部上風(fēng)口，地形平坦低緩、生態(tài)植被良好、無污染源、規(guī)劃完整，是現(xiàn)代化大都市城鄉(xiāng)過度帶上較理想的居住區(qū)（詳見下頁附圖）。 道路交通 由于本案所屬地塊現(xiàn)狀多為農(nóng)田耕地和倉儲、工廠用地，故交通狀況較差，表現(xiàn)為： 1）東部與京昌高速公路未接通，無直接進(jìn)出口，需要首先開通。 2）西部為現(xiàn)狀京包鐵路，貨運、客運列車每天達(dá) 50 多趟，噪聲污染嚴(yán)重，規(guī)劃快速路及輕軌鐵路尚未動工。 3）南部與安寧莊北路（西三 旗環(huán)島往西）雖有通道連接，但道路兩側(cè)現(xiàn)狀較亂，路面狹窄，路基破損嚴(yán)重，僅有 365 支、 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 15 392 兩路公交車，其中 392 路還是早晚班車。 4）北部邊界現(xiàn)狀為西北 — 東南向高壓走廊，規(guī)劃的東北旺北路未動工。 5）京包鐵路西側(cè)的上地東路雖然通暢，但路況極其不好。 總之，交通現(xiàn)狀極為不利，是項目開盤的首要障礙，建議先修東部的西二旗東路、東北旺北路東段（至高速路）及西二旗南路（至少修完東段），西二旗南路以南至安寧路路況形象太差，需修整，以便引導(dǎo)客戶進(jìn)入現(xiàn)場。這是實現(xiàn)項目順利開盤并在年內(nèi)完成理想銷售目標(biāo)的重要條 件之一。 周圍現(xiàn)有公交車線路分布狀況詳見下頁附圖。 生活配套設(shè)施 1） 教育環(huán)境 本案所在地區(qū)隸屬于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)，其土地利用現(xiàn)狀，決定了它的生活配套設(shè)施的明顯缺陷。 海淀區(qū)是北京乃至全國的知名文化教育集聚區(qū)。許多人在海淀置業(yè)的首要因素就是為了能讓子女接受良好教育。本案所在地區(qū)現(xiàn)狀為大量農(nóng)田、荒地、村舍以及廉價普通住宅， 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 16 教育環(huán)境較差。幼兒及中小學(xué)教育配套不足，建議本案開發(fā)東區(qū)的同時，將規(guī)劃中的 萬平方米學(xué)校同時或先行啟動，引中關(guān)村名校進(jìn)入社區(qū)，創(chuàng)造品牌，“引鳳入巢”，解除入 住本區(qū)高級知識分子心頭之慮。 2） 購物環(huán)境 購物環(huán)境對于一個 70 萬平方米的社區(qū)來講，是非常重要的，目前周圍地區(qū)沒有一個綜合商場。小區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心占地 萬平方米，設(shè)在西南輕軌站與公交站結(jié)合處，無疑是最佳選擇，但從施工組織安排來看，先期開工不太現(xiàn)實，可以考慮東區(qū)各組團(tuán)主要路口規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點，隨著一期商品房的交付而投入使用。另外，如有可能把商業(yè)中心面積擴(kuò)大一倍以上，以增加服務(wù)功能。 3） 醫(yī)療環(huán)境 醫(yī)療配套也不容忽視。本案的目標(biāo)客戶群雖然以年輕者居多，但對高素質(zhì)生活的追求，離不開對醫(yī)療環(huán)境的關(guān)注。 小區(qū)規(guī)劃醫(yī)院位于項目東北角，規(guī)劃地鐵以北，同時又與小區(qū)相對隔離，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，建議 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 17 在一期同步開發(fā)，會對小區(qū)的銷售形成強勁的動力。 4） 綜合會所（社交活動中心） 本小區(qū)中部規(guī)劃有一個中心廣場，內(nèi)設(shè)水面、雕塑，與綜合會所，集文化、休閑、物業(yè)、電訊服務(wù)、餐飲、娛樂、社會交往于一體，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，與一期開工范圍連在一起，最好也能先行啟動，這樣容易形成良好的宣傳效應(yīng)，令目標(biāo)客戶放心、開心。另外，規(guī)劃中位于東部學(xué)校西南側(cè)的健身中心，建議合并到中心會所，這樣 更有利于兩側(cè)居民方便享用。 總之，一個大型高尚社區(qū)，居者對生活配套設(shè)施的要求是較高的。本案所在區(qū)域現(xiàn)狀環(huán)境差、配套空缺嚴(yán)重，無勢可借，要憑開發(fā)商去悉心營造，加大成本支出在所難免，但配套設(shè)施是產(chǎn)品綜合質(zhì)量的重要組成部分，切不可疏忽。 二、總體規(guī)劃分析 規(guī)劃方案力求體現(xiàn)“地域精神”，營造一個環(huán)境寧靜、交通便捷、生活娛樂設(shè)施齊全、社區(qū)服務(wù)周到的現(xiàn)代“創(chuàng)業(yè)者家園”。 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 18 設(shè)計依據(jù)地塊的環(huán)境形狀，強調(diào)小區(qū)總體規(guī)劃的完整性、均好性，通過規(guī)劃結(jié)構(gòu)、建筑造型以及各建筑單體的排列，形成具有各自特點的組團(tuán)， 各組團(tuán)有機結(jié)合，形成一個特點鮮明的完整的社區(qū)。既統(tǒng)一、又富于變化，從而增強業(yè)主對自己居住環(huán)境的“認(rèn)同感”，為居者創(chuàng)造一個宜人的、能夠充分體現(xiàn)個人奮斗成就感和榮譽感的生活環(huán)境和優(yōu)美的、變化豐富的綠化空間景觀。打破了多年來小區(qū)規(guī)劃中單調(diào)的形式，創(chuàng)造了一種全新的風(fēng)格。同時在總體布局上充分考慮了地勢走向及周邊自然環(huán)境狀況的優(yōu)劣勢，從西北至東南，建筑高度依次降低，從 16 層、 14 層、 12 層、 10 層、 8層、 7 層、 6 層，到 5 層、 4 層、 3 層；建筑形式從板式高層及中高層階梯式住宅，到 6 層多層帶電梯優(yōu)雅、寧靜住宅，到 4層全躍 層，到 3 層聯(lián)排式花園別墅，產(chǎn)品檔次依次提高，形成了西北高、東南低的流暢的、富有韻味的自然走勢。而完成這種自然劃分的是“兩橫三縱”的城市及區(qū)間道路。這種規(guī)劃方式的優(yōu)點自不必說，這里提出以下觀點供商榷： 從交通布局、客戶組團(tuán)的檔次分類來說，北側(cè)的高層及中高層部分，容積率最高、價格最低，客戶多采用公交（含輕軌） 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 19 形式，不宜東西距離過長，建議集中放在西部臨近輕軌沿線，另外，火車噪聲影響比公路噪聲影響要大。 南側(cè)的聯(lián)排別墅容積率最低，售價最高，客戶幾乎全部擁有私家轎車，許多以京昌高速公路為主要進(jìn) 出途徑，建議集中設(shè)在東區(qū)，北部的公路與南部一樣，不會形成太大的障礙。 45 層多層帶電梯和部分全躍層（ 2 層躍， 4 層躍）的住宅，屬于小區(qū)內(nèi)的中檔消費群，建議放在中部，這樣三種檔次不同的產(chǎn)品由原來的南北布局改為東西布局，更符合目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣。 小區(qū)的環(huán)境綠化設(shè)計方案分為“借景”和“造景”兩部分，風(fēng)格不夠鮮明，綠化率約為 37%，在這樣的位置，作為高尚住宅區(qū)，不能算高，如果園林設(shè)計不能跳出傳統(tǒng)手法的樊籬形成與自身建筑形式相呼應(yīng)的獨特風(fēng)格，這么大面積的社區(qū)就容易出現(xiàn)單調(diào)、呆板、缺乏生氣和靈魂 。建議聘請優(yōu)秀園林設(shè)計單位進(jìn)行整體布局，最好連同一起施工。本案的環(huán)境塑造是產(chǎn)品生命的核心。 小區(qū)的道路交通設(shè)計根據(jù)地形特點，用兩條“居住道路”，將小區(qū)分成南、北、中三部分，用三條南北直線道路將小區(qū)分成東 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 20 西四塊，這種路網(wǎng)設(shè)計雖然簡潔明快、劃分自然，但顯得有些生硬，缺乏美感，同時容易形成過往車輛穿越小區(qū)的便道，從而降低小區(qū)內(nèi)的寧靜、舒適、安全感，建議路網(wǎng)設(shè)計與園林設(shè)計結(jié)合起來，以創(chuàng)造寧靜、優(yōu)雅、舒適環(huán)境為目的，既滿足交通及消防的要求，同時又符合交通道路布置原則及規(guī)范。在總體園林式規(guī)劃的方針下做到步移景異、變化 有序，形成合理優(yōu)美的交通路網(wǎng)。 小區(qū)停車數(shù)量按 1： 1 設(shè)計，以地下為主，約占 2/3，如果聯(lián)排別墅比例增加，相應(yīng)地面停車數(shù)量就會增加。總之，車位要充足，地下車庫以實用為宜，成本不宜過高，特別是地下車庫在銷售上有一定困難，設(shè)計階段應(yīng)引起足夠重視。 三、建筑設(shè)計分析 有關(guān)本案建筑設(shè)計的東西我們能夠看到的資料較少。但是，周邊地區(qū)暢銷的項目以及國內(nèi)外住宅流行趨勢給我們的啟示是，在這樣一個城市位置有這么大規(guī)模的社區(qū)，只有低容積率、高綠化率的低層、多層或小高層板式正向（南北向）房屋，才能有較好的市場 和利潤空間。本案基本上是這種思路的體現(xiàn)。另外，本 大量管理資料下載 北京成業(yè)行 2020622 21 案周邊項目的建筑形式、產(chǎn)品質(zhì)量及售價也不允許我們做與之類似的產(chǎn)品。 建議把本案的主打品種定為三層聯(lián)排別墅，把進(jìn)深控制在1112 米，跨度在 6 米以上，層高 米，容積