【正文】 個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常平各個(gè)區(qū)域分析： 1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購(gòu)買(mǎi)客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。4)常平東門(mén)區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，004年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 103 77 128 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元27萬(wàn) 36萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本 南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。，同比增長(zhǎng)27%，同比增長(zhǎng)41%。，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。08年12月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，%，%，但是比較07年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個(gè)月成交量較少，相比07年12月份同比減少60%多。08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135 萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。一，07年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,2007年，銷(xiāo)售面積 ，，銷(xiāo)售均價(jià)為 5011元/平方米，，銷(xiāo)售均價(jià)為4077元/平方米，，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，%，%。，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng) %，，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，%，，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米，%。從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，07年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看，2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比07年12月份同比減少60%多。08年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，浦口板塊累計(jì)成交近3400套。，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車(chē)族的消費(fèi)群體，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，%。二，南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/ 平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在10000元/平方米以上。新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。三，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，08年南京各類(lèi)住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬(wàn)平方米，比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。08年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計(jì)劃基本持平；中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比 08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍；，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平?？偟膩?lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1引言： 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個(gè)稅出臺(tái)，成交火爆。20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆， 單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。每年的2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?？偨Y(jié)來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價(jià)分析（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。從1月份開(kāi)始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8。6%。事實(shí)上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō)：“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行。”通過(guò)走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個(gè)人所