【正文】 高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過 24 米。 標(biāo)準(zhǔn)層 ： 指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。 2 設(shè)備層： 指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。 2 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層： 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 2 建筑高度： 建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂 直高度。 2 坡屋頂建筑高度： 坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。 2 用地性質(zhì)： 規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。 2 用地面積： 指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。 2 占地總面積： 建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。 2 建筑密度： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明 建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。 2 什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 什么是建筑容積率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 3 紅線： 由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。 3 道路紅線 ： 指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 3 建筑紅線： 建筑紅線是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街 面的界線，又稱建筑控制線。 3建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列 （ 1）室內(nèi)設(shè)計標(biāo)高為正負(fù)零的樓層，安排列稱為一層（建筑設(shè)計文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。層高不大于 米時不計層數(shù)。 （ 2）室內(nèi)設(shè)計標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。 第二部分： 與面積有關(guān)的概念 一：面積相關(guān)知識 01） 、 建筑面積： 建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算 ，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 02） 、 使用面積： 建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 ， 等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 03） 、 輔助面積： 建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 04） 、 公攤面積 ： 1 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% 05） 、 套內(nèi)建筑面積 ： 套內(nèi)使用面積 與 套內(nèi)墻體面積 之和。 1 06） 、 公用建筑面積 ： 整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 07） 、 結(jié)構(gòu)建筑面積： 建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 08） 、 使用率： 使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 09） 、 實(shí)用率： 套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 10） 、 商品房銷售面積 ： 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e 11） 、 (住宅 )房屋使用面積 ： 是指住宅中以戶 (套 )為單位的分戶 (套 )門內(nèi)全部可供 使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 (堂屋 )、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層 (夾層 )、閣樓、 (暗樓 )等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。 12） 、 (住宅 )房屋建筑面積 ： 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2． 20M 以上（含 2． 20M）的永久性建筑。 13） 、 套內(nèi)墻體面積： 公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 14） 、 套內(nèi)陽臺建筑面積 ： 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 15） 、住宅套內(nèi)使用面積： 是每套住宅內(nèi)除墻體厚度外合部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、壁柜、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于 的部分不計入面 16） 、 房屋施工面積 ： 是指報告期內(nèi)施 工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。 17） 、 房屋新開工面 ： 是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。 18） 、 房屋竣工面積 ： 是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或 達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。 19） 、 預(yù)售面積 ： 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 20） 、 實(shí)際銷售面積 ： 答是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在 報告期又竣工的商品房屋面積。成套住宅建筑面積 ： 是指成套住宅的建筑面積總和。 21） 、 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 ： 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 22） 、 房屋預(yù)測面積 ： 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 23） 、 房屋實(shí) 測面積 ： 實(shí)測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 24） 、 人均住宅建筑面 ： （新增指標(biāo)）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計算公式：人均住宅建筑面積（平方米 /人） =住宅建筑面積／居住人口 25） 、 人均住宅使用面積 ： 是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。 計算公式：人均住宅使用面積（平方米 /人） =住宅使用面積／居住人口 26） 、 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ： 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 27)、 住宅結(jié)構(gòu)面積： 是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。 二： 房地產(chǎn)面積的測算 計算全部建筑面積有哪些？ 計算一半的建筑面積有哪些？ 不計算建筑面積的有那些 ? 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 哪些公用面積不能分 攤？ 計算全部建筑面積有哪些？ 1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計算建筑面積。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計算。 4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在 米以上的 部位，按外圍水平投影面積計算。 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計算。 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、 按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150 毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用 150 毫米的數(shù)據(jù)。 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 米以上部分的外圍水平面積計算。 15）有伸縮的 房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 計算一半的建筑面積有哪些？ 1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 不計算建筑面積的有那些 ? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 2）檢修、消防等 室外爬梯。 3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間 、電梯機(jī)房、水箱間等。 公攤率：公攤面積與建筑面積之比； 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以 十種情況不計入建筑面積 根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn) ——— 《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算。 10 種情況包括： 層高小于 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃 幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 房屋之間無上蓋的架空通廊； 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池； 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 活動簡易房屋； 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為 177。 、 177。 、177。 ，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為 。 第三部分：相關(guān)建 筑分類知識 一 : 按建筑物 （住宅） 的層數(shù)分類 0 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪 177。0 以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 以上（不含 ）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 0 地下室 是指房屋全部或部分在室