【正文】 至 ： 由東北設(shè)計(jì)院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，韓國(guó) TCG景觀設(shè)計(jì)公司規(guī)劃景觀， 北方建設(shè)集團(tuán)承建。整個(gè)項(xiàng)目由 6 層多層和部分小高層組成。工程目前只做完基礎(chǔ)。 設(shè)備裝修 衛(wèi)生間、廚房為清水房，居室為內(nèi)墻刮大白 配套設(shè)施 供暖：集中供熱分戶供暖。 有線、寬帶網(wǎng)進(jìn)戶 周邊交通 430 219 綠化率 42% 容積率 車位 未定 動(dòng)態(tài)分析： 作為淺水灣的升級(jí)之作，水墨丹青在 06年經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)始累積客戶，但是長(zhǎng)期的不開(kāi)盤導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)疑， 此項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較為合理，擁有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是在園林景觀、建筑形態(tài)上品質(zhì)不夠，支撐其目前推出的價(jià)格較為吃力， 07 年大量產(chǎn)品的上市在增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，帶動(dòng)區(qū)域樓盤在市場(chǎng)上的關(guān)注度。 7 亞瑟藍(lán)灣 動(dòng)態(tài)分析： 作為本項(xiàng)目緊鄰的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，亞瑟藍(lán)灣在 06 年一組團(tuán)上市，除了臨街的 2棟多層銷售情況一般外，推出的 4 棟洋房市場(chǎng)銷售情況較好，此項(xiàng)目以“ 4 層洋房 +競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格”構(gòu)建了樓盤的性價(jià)比，在 07年二、三組團(tuán)陸續(xù)上市，對(duì)本項(xiàng)目具有很大的市場(chǎng)沖擊。 項(xiàng)目名稱： 亞瑟藍(lán)灣 住宅平均價(jià)： 2600— 2800 元 總幢數(shù)： 20 棟（ 18 棟洋房 2 棟多層） 洋房戶數(shù) ： 614 戶 座落： 沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 面積區(qū)間 ： 70— 90 平占 44%； 90— 100 平占 39%； 開(kāi)盤時(shí)間： 2020 年 12 月 認(rèn)購(gòu)情況 ： 一組團(tuán)銷售 80%以上（臨街多層初外） 入住時(shí) 間： 預(yù)計(jì) 2020 年底 開(kāi)發(fā)商： 遼寧 翰文 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目 緊鄰本案， 總建筑面積 6 萬(wàn)平， 由 18 棟洋房和 2 棟多層住宅組成，景觀提出蘇格蘭風(fēng)情，為區(qū)域內(nèi)少有的 4 層水景洋房，項(xiàng)目人車分流，戶戶贈(zèng)送露臺(tái)或花園，項(xiàng)目整體性價(jià)比較強(qiáng)，低密度產(chǎn)品贏得了市場(chǎng)的關(guān)注。 設(shè)備裝修 衛(wèi)生間、廚房為清水房，居室為內(nèi) 墻刮大白 配套設(shè)施 供暖： 惠天熱網(wǎng) 24 小時(shí)分戶供暖，通煤氣 。 有線、寬帶網(wǎng)進(jìn)戶 周邊交通 430 219 、 211 綠化率 40%以上 容積率 車位 地下車庫(kù)和地上車位結(jié)合 8 06年整體市場(chǎng)概 況 ● 06 年下半年，蒲河區(qū)域房源出現(xiàn)猛增跡象，七里香堤、水木康橋等項(xiàng)目銷售 異?；鸨?。 ●截至到 06 年下半年，同比 05 年 下半年，多層房屋均價(jià)漲幅近 800 元 /平，而 漲幅并未出現(xiàn)放緩的跡象。 ● 蒲河版塊 ,是當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最具備高檔居住區(qū)開(kāi)發(fā)潛力的版塊，將成為 0708 年度地產(chǎn)熱點(diǎn)版塊。 ●七里香堤、水木康橋上市時(shí)機(jī)較早，入市期價(jià)格較低，現(xiàn)在憑借形成的現(xiàn)房人 氣，價(jià)格逐步上揚(yáng)。 ● 07 年將有七里香堤（四期）、水墨丹青、泉涌新鎮(zhèn)、亞瑟藍(lán)灣等多家多層項(xiàng)目 上市，住宅開(kāi)發(fā)量的劇增，直接導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈 。 ●實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)齊聚，推廣力度及 專業(yè)化水平大幅提升。 ●在政府和媒體的引導(dǎo)下市內(nèi)客戶群更加堅(jiān)定了對(duì)蒲河房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方向。 ●大溪地、九如溪谷等高端項(xiàng)目的相繼入市，提升了整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值，勢(shì)必 拉升地產(chǎn)項(xiàng)目的增值。 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)分析 ●隨著沈北新區(qū)的成立，沈陽(yáng)北部已經(jīng)成為市場(chǎng)公認(rèn)的最宜居的區(qū)域之一，吸引二環(huán)內(nèi)眾多購(gòu)房者的目光，并且需求在不斷增加。 ●區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量在逐年增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，城北區(qū)域樓盤競(jìng)爭(zhēng)也有前期的價(jià)格戶型競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品品質(zhì)方向發(fā)展。 ●沈北新區(qū)成立，大量土地北開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)，并且規(guī) 模較大，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的同時(shí)，也分流了大部分準(zhǔn)目標(biāo)客戶。 ●通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研分析，本項(xiàng)目在 2020 年將首先由“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”提升到“產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)”，利用“高品質(zhì)，低價(jià)位”的定位打動(dòng)市場(chǎng)，并最終贏得項(xiàng)目的滿堂紅。 9 二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位分析 總體定位 35— 55 歲，年收入在 10 萬(wàn)元以上的城市中產(chǎn)階層 按居住區(qū)域劃分 ●目標(biāo)客戶以市內(nèi)客戶為主體，項(xiàng)目周邊客戶為輔； ●主力目標(biāo)客戶 以大東區(qū)、沈河為主體，和平、于洪為輔； 主力 目標(biāo)客戶特征描述 通過(guò)走訪、詢問(wèn)以及蒲河各項(xiàng)目實(shí)際成交客戶看，本案客戶群體按 購(gòu)買目的分為三種類型： Ａ 純投資型客戶 以投資型為主體，看好區(qū)域潛力，置業(yè)后閑置，期待未來(lái)升值獲利，或租或賣。 Ｂ 投資 +自住型客戶 以中產(chǎn)階級(jí)為主體，目的以投資為前提，保留未來(lái)第二居所度假、休閑的彈性。 Ｃ 自住 +投資型客戶 以老年階層為代表，以休閑養(yǎng)生為目的，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和未來(lái)的升值潛力非常關(guān)注。 ３、主力目標(biāo)客戶共性分析 Ａ 注重產(chǎn)品品質(zhì)，作為多次置業(yè)者，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值具有非常高的要求； Ｂ 關(guān)注細(xì)節(jié)，對(duì)購(gòu)買物業(yè)在市場(chǎng)上的新鮮感和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)具有沖動(dòng)； Ｃ 注重產(chǎn)品價(jià)值，擁有強(qiáng)烈的“物有所值 ”的心理需求； Ｄ 強(qiáng)調(diào)性價(jià)比，給自己購(gòu)買形成“占便宜”的購(gòu)買心理。 10 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 沈陽(yáng)首席最具建筑藝術(shù)的西班牙風(fēng)情住宅 一、定位依據(jù) 從本項(xiàng)目的區(qū)域特征上分析：蒲河區(qū)域從大的自然環(huán)境到小的城市環(huán)境，均是生態(tài)的、陽(yáng)光的、寧?kù)o的，同時(shí)蒲河區(qū)域也成為沈陽(yáng)繼棋盤山、渾南后的又一新興別墅區(qū)，用多層的價(jià)格享受別墅生活環(huán)境是眾多購(gòu)買者的理想生活。 從區(qū)域的代表性樓盤角度分析：在同類產(chǎn)品中，七里香堤和亞瑟藍(lán)灣是最具有代表性的樓盤：七里香堤在 05 年進(jìn)入市場(chǎng)后，便以戶型設(shè)計(jì)最好的產(chǎn)品（短板住 宅）和 “ 堤岸上的十二院落 ” 概念而火爆市場(chǎng)，而七里香堤成功的最大原因在于擁有在區(qū)域市場(chǎng)上最鮮明的特色：戶型設(shè)計(jì)；而亞瑟藍(lán)灣在區(qū)域市場(chǎng)上最鮮明的特色是： 4 層洋房。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度分析：目前蒲河區(qū)域市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)的樓盤包括別墅、多