【正文】 料，并與建設(shè)單位交換意見，在認(rèn)真調(diào)查和分析資料的基礎(chǔ)上編制了《湖南 XX國際物流園建設(shè)項目可行性研究報告》。 項目概況及目標(biāo) 項目名稱：湖南 XX國際物流園第一期工程 建設(shè)地點：湖南省長沙市長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 建設(shè)單位：湖南省 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 建設(shè)期限： 2年 湖南 XX國際物流園項目擬建在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東， 319國道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規(guī)劃占地 3000畝，總投資。項目第一期工程總投資 ，總 xx面積 ，其中：倉儲面積 14萬平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產(chǎn) 投資 。 項目建設(shè)目標(biāo)： ? 貨運(yùn)吞吐量達(dá)到 8000萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值 25億元以上； ? 與 50家左右設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過 程、全天候的現(xiàn)代物流服務(wù)； ? 建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能； ? 引進(jìn)第三方物流企業(yè) 50 家以上，為 60 家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引 5— 10 萬名個人或企業(yè)成為園區(qū)的會員； ? 現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初 步形成。 項目經(jīng)濟(jì)效益：項目第一期工程實施期內(nèi)（ 12年，含 2年建設(shè)期）實現(xiàn)營業(yè)收入 107344萬元，實現(xiàn)利潤 43788萬元，上繳稅收 23583萬元，安排就業(yè) 150人，項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項目的建設(shè)對促進(jìn)我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足長沙地區(qū)的現(xiàn)實物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實意義和社會效益。 編制依據(jù)及研究范圍 、編制依據(jù) （ 1） 國家發(fā)展與改革委員會發(fā)改辦經(jīng)貿(mào) [2021]51號“國家發(fā)展與改革委員會辦公廳關(guān)于湖南 XX 國際物流園一期工程項目審批問題的復(fù)函”； （ 2） 湖 南省發(fā)展計劃委員會湘計經(jīng)貿(mào) [2021]256號“關(guān)于湖南 XX國際物流園一期工程項目建議書的批復(fù)”； （ 3） 長沙市發(fā)展計劃委員會長計經(jīng)貿(mào) [2021]335 號“長沙市發(fā)展計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計劃委員會《關(guān)于湖南 XX 國際物流園一期工程項 目建議書的批復(fù)》的通知； （ 4） 湖南省 XX 實業(yè)發(fā)展有限公司 XX 實業(yè) [2021]021 號“關(guān)于申請湖南 XX國際物流園一期工程項目立項的報告”； （ 5） 國家、湖南省、長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃； （ 6） 長沙市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”計劃； （ 7） 《長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十五”期間產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及 2021年產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要》； （ 8） 國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； （ 9） 國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心〔 2021〕 6 號《關(guān)于在長沙市開展中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系試點工作的通知》； （ 10） 長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會長管經(jīng)貿(mào)〔 2021〕 3 號《關(guān)于將“湖南 XX國際物流園”列為開發(fā)區(qū)重點扶持項目的批復(fù)》； （ 11） 國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心〔 2021〕 11號《關(guān)于同意在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）建立“湖南 XX 中小企業(yè)國際物流示范園”的復(fù)函》； （ 12） 土地使用意向書（長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與湖南省 XX實業(yè)有限公司簽訂）； （ 13） 湖南 XX國際物流園總體規(guī)劃； （ 14） 湖南 XX國際物流園公共物流信息系統(tǒng)規(guī)劃方案； （ 15） 其它文件、協(xié)議等。 、研究范圍 （ 1） 項目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 項目投資主體的情況 （ 3） 行業(yè)分析及市場預(yù)測 （ 4） 項目選址及建設(shè)條件 （ 5） 項目布局及及各部分功能定位 （ 6） 項目組織及管理系統(tǒng) （ 7） 項目效益評價及不確定性分析 編制原則 （ 1） 遵照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式”，做好項目定位、搞好項目設(shè) 計。 （ 2） 按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目目標(biāo)、搞好項目規(guī)劃。 （ 3） 根據(jù)湖南省和長沙市“十五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。 （ 4） 結(jié)合我國加入 WTO 及對物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場調(diào)研、起步與國際同步。 （ 5） 按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。 （ 6） 我國湖南省及長沙市目前國民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。 （ 7） 項目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資 源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 （ 8） 項目建設(shè)積極采用國際國內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價采購。 （ 9） 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。 （ 10） 其它規(guī)定及客戶要求。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目建設(shè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 表 11 一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 畝 930 2 xx面積 平方米 218000 倉儲 平方米 140000 辦公用房 平方米 28000 集裝箱堆場 平方米 50000 3 貨運(yùn)吞吐量 萬噸 8000 4 宏觀物流產(chǎn)值 億元 25 5 項目總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元（建設(shè)期利息 萬元，土地款 4900萬元）；流動資金 800萬元 6 建設(shè)工期 月 24 7 年平均收入額 萬元 正常年 8 年凈利潤 萬元 正常年 9 投資回收期 年 所得稅前 ； 所得稅后 （含建設(shè)期 2年） 10 平均投資利潤率 % 11 平均投資利稅率 % 12 固定 資產(chǎn)投資銀行貸款償還期 年 13 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前： 所得稅后： I=12% 14 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前： 所得稅后： I=12% 15 xx密度 % 26 16 容積率 17 綠地率 % 35 可行性研究結(jié)論 一、湖南 XX國際物流園的建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求； 二、湖南 XX國際物流園項目建設(shè)用地符合長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)對該宗地的要求； 三、 湖南 XX國際物流園總體規(guī)劃占地 3000畝，總投資 。項目第一期工程總投資 ，總 xx面積 ，其中：倉儲面積 14萬平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場面積 5萬平方米，固定資產(chǎn)投資 ，建設(shè)工期 2年。項目第一期工程實施期內(nèi)（ 12年，含 2年建設(shè)期）實現(xiàn)營業(yè)收入 107344萬元，實現(xiàn)利潤 43788萬元，上繳稅收 23583萬元，安排就業(yè) 150人，項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 四、該項目建設(shè)在長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠 LG曙光電子、長豐獵豹汽車、三一重工、華 天鋁業(yè)等開發(fā)區(qū)大型加工制造業(yè)，聯(lián)系 XX物流中心、長沙市水運(yùn)碼頭、鐵路編組站、黃花國際機(jī)場等物流結(jié)點，輻射長株潭地區(qū)，物流資源豐富，市場潛力巨大。 五、項目建成后，園區(qū)建三大平臺 物流設(shè)施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備 5大基本功能：海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能、物流信息港功能、教學(xué)科研培訓(xùn)功能。提供多式聯(lián)運(yùn)、報關(guān)報檢、貨運(yùn)代理、信息交易、金融結(jié)算、倉儲中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務(wù)。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競爭力，推動湖南工業(yè)化進(jìn)程。 綜 上所述，湖南 XX 國際物流園項目建設(shè)各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，誠請省、市、開發(fā)區(qū)和各職能部門以及銀行大力支持，使該項目早日建設(shè)，發(fā)揮效益。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 一、加入 WTO 對我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求 加入世貿(mào)組織，對我國物流業(yè)來說，既蘊(yùn)含著難得的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國對有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運(yùn)輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部 分以及海運(yùn)服務(wù)、集裝箱堆場服務(wù)、內(nèi)水運(yùn)輸、航空運(yùn)輸服務(wù)、鐵路運(yùn)輸服務(wù)、貨物運(yùn)輸代理服務(wù)等將全面對外開放。因此，這些領(lǐng)域也將在未來的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進(jìn)入帶來的巨大沖擊。 目前，湖南省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國際競爭的現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)，通過對現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和擴(kuò)建，加快技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入 WTO對我國，特別是湖南省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。 通過物流園的建設(shè)，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)單位進(jìn)行有序的整合，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運(yùn)營成本，使這些企業(yè)在未來的競爭中能夠 處于比較有利的地位。 二、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國剛開始起步，但市場前景廣闊 隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)效率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點。（據(jù)《中國物流年鑒》） 1999年，我國國有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動資金占用達(dá)到 ，而資金周轉(zhuǎn)速度年平均為 ，國有商業(yè)企業(yè)也只有 次。而日本制造業(yè)的年周轉(zhuǎn)速度為 8次，流 通業(yè)為 15 次至 18 次?？鐕B鎖集團(tuán)沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 20至 30 次。這說明，我 國工商企業(yè)目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產(chǎn)需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業(yè)庫存周期平均只有 12天，庫存總額只占銷售總額的 %至 %。發(fā)達(dá)國家的庫存商品只占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1%。而我國工業(yè)產(chǎn)成品庫存一般達(dá)到 45 天，商業(yè)企業(yè)達(dá)到 35 天，庫存商品占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，我國這些指標(biāo)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家的根本原因，是由于缺少一個高效的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)。應(yīng)該按照社會分工要求，建設(shè)社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以支持工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和市場營銷。 改革開 放以來，我國對物流基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入，到 2021 年已達(dá)到 萬億元人民幣。但由于原有基礎(chǔ)太落后，仍然不適應(yīng)現(xiàn)代物流的總體發(fā)展要求。到 2021年，我國運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度分別為 /平方公里和 1043公里 /萬人，分別只相當(dāng)于美國的 %和 %；德國的 9%和 %；印度的 %和 %；巴西的 %和 %。物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國每年因包裝造成的損失就達(dá)到 150億元人民幣，因裝卸、運(yùn)輸造成的損失高達(dá) 500億元人民幣 ，因保管不善造成的損失為 30億元人民幣。因此，在社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系中，建設(shè)大型物流園區(qū)，將運(yùn)輸與倉儲進(jìn)行有效整合，是發(fā)揮運(yùn)輸和倉儲效率和實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)效益的有效措施。 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃提出，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推行連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運(yùn)、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式，提 高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委發(fā)出的《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知中也要求各地政府部門和有關(guān)企業(yè)要充分認(rèn)識現(xiàn)代物流在經(jīng)濟(jì) 發(fā)展中的重要作用，抓住有利時機(jī)，加快發(fā)展步伐，積極采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和裝備，加快建立全國、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多種層次的，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的，物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。 在我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下，有關(guān)省市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團(tuán)開始重視企業(yè)物流管理，一批運(yùn)輸、倉儲及貨代等“類物流”企業(yè)逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進(jìn)入我國。 近年來，湖南省及相鄰省份也開始認(rèn)識到現(xiàn)代物流對于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。湖南省把發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項涉及經(jīng)濟(jì)全局的戰(zhàn)略問題，建設(shè)國際物流園區(qū)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局的戰(zhàn)略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發(fā)展前景十分廣闊。 三、湖南省及長沙市“十五”計劃對發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)提出了明確的要求 在湖南省“十五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網(wǎng)絡(luò)為重點的現(xiàn)代高效市場流通體系，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營手段，推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、網(wǎng)上 購物等現(xiàn)代營銷方式，加快傳統(tǒng)百貨業(yè)向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發(fā)展。合理布局一批有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場和邊貿(mào)市場，在長株潭地帶規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的大型配送 基地和物流中心。長沙市“十五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿(mào)