【正文】 南摩托為主體的先進(jìn)制造工業(yè)，以 LG曙光、長海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、 長沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、 XX包裝為主體的輕印產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)格局。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址 本項目的選址充分考慮湖南省、長沙市物流發(fā)展現(xiàn)狀以及湖南省推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程產(chǎn)生的物流需求、以及以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的物流需求進(jìn)行?！笆濉逼陂g，湖南省工商企業(yè)的銷售總額將達(dá)到 億元，銷售費用將達(dá)到 。 總的來說，我國發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認(rèn)識到現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)對于推動經(jīng)濟發(fā) 展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業(yè)產(chǎn)值（宏觀物流產(chǎn)值）來代 表物流業(yè)產(chǎn)值進(jìn)行分析。 ③ 國有大型企業(yè) 。因而大力發(fā)展和建設(shè)物流 園區(qū) 對促進(jìn)經(jīng)濟增長，實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變有重要意義。例如，美國的 i2公司 ,世界 500強中有三分之二是在其客戶名單上。五是綠色物流的發(fā)展 ,使物流產(chǎn)業(yè)更加注重物流過程的環(huán)境保護(hù)和再生利用工作。 五、開發(fā)建設(shè)“湖南 XX 國際物流園”有利于參與國際國內(nèi)物流市場的競爭 物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展的產(chǎn)物，是由設(shè)施齊備、功能齊全的物流基礎(chǔ) 設(shè)施及服務(wù)完善的第三方物流企業(yè)在空間上的組合。湖南省把發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項涉及經(jīng)濟全局的戰(zhàn)略問題，建設(shè)國際物流園區(qū)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟布局的戰(zhàn)略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發(fā)展前景十分廣闊?？鐕B鎖集團(tuán)沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 20至 30 次。 表 11 一期工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 畝 930 2 xx面積 平方米 218000 倉儲 平方米 140000 辦公用房 平方米 28000 集裝箱堆場 平方米 50000 3 貨運吞吐量 萬噸 8000 4 宏觀物流產(chǎn)值 億元 25 5 項目總投資 萬元 固定資產(chǎn)投資 萬元（建設(shè)期利息 萬元，土地款 4900萬元）；流動資金 800萬元 6 建設(shè)工期 月 24 7 年平均收入額 萬元 正常年 8 年凈利潤 萬元 正常年 9 投資回收期 年 所得稅前 ； 所得稅后 （含建設(shè)期 2年） 10 平均投資利潤率 % 11 平均投資利稅率 % 12 固定 資產(chǎn)投資銀行貸款償還期 年 13 全部投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前： 所得稅后： I=12% 14 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前： 所得稅后： I=12% 15 xx密度 % 26 16 容積率 17 綠地率 % 35 可行性研究結(jié)論 一、湖南 XX國際物流園的建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求； 二、湖南 XX國際物流園項目建設(shè)用地符合長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對該宗地的要求； 三、 湖南 XX國際物流園總體規(guī)劃占地 3000畝，總投資 。項目第一期工程總投資 ，總 xx面積 ，其中：倉儲面積 14萬平方米，綜合辦公大樓 ，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產(chǎn) 投資 。 （ 5） 按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。我國對有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務(wù)、通信服務(wù)、速遞服務(wù)、分銷服務(wù)、運輸服務(wù)中，除傭金代理服務(wù)、批發(fā)服務(wù)、零售服務(wù)和特許經(jīng)營有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部 分以及海運服務(wù)、集裝箱堆場服務(wù)、內(nèi)水運輸、航空運輸服務(wù)、鐵路運輸服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)等將全面對外開放。物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。 四、湖南省、長沙市的經(jīng)濟現(xiàn)狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業(yè)化物流服務(wù)社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實需求 湖南省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、 319國道、 107 國道穿境而過，省會長沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、科技中心和交通樞紐。 湖南省 XX實業(yè)發(fā)展有限公司目前正在積極籌備“湖南 XX 國際物流園”項目，同時加緊開發(fā)面向客戶的電子交易網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物流中心內(nèi)部管理智能化系統(tǒng)，并積極投資建設(shè)現(xiàn)代化倉儲等物流設(shè)施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統(tǒng)物流及配套服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流信息、區(qū)域配送、倉儲、流通加工及園區(qū)物業(yè)管理等現(xiàn)代第三方物流及配套服務(wù)企業(yè)。由于物流園區(qū)能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通 ,因而可以承擔(dān)長距離干線貨物運輸物流。 第三階段： 90年代中期以來，社會主義市場經(jīng)濟體制初步形成。 這個巨大的由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流發(fā)展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業(yè)競爭分享的另一“大蛋糕”。在保障本企業(yè)物流業(yè)務(wù)的同 時，向社會化物流服務(wù)拓展。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業(yè)進(jìn)行調(diào)查后，認(rèn)為“現(xiàn)代物流業(yè)將在未來中國的經(jīng)濟發(fā)展中起到關(guān)鍵作用”（麥肯錫 《中國物流市場白皮書》）。但是，由于缺乏先進(jìn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施對現(xiàn)有物流資源進(jìn)行整合，現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施及物流服務(wù)處于分散狀態(tài)，沒有形成一個有效的系統(tǒng)。 （ 2）長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立體交通網(wǎng)絡(luò)，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設(shè)施建設(shè)步伐加快。目前， LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業(yè)已選擇 XX 物流中心作為倉儲基地，長沙市港務(wù)局也選擇 XX 物流中心作為集裝箱停放中心。物流園區(qū)設(shè)立海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動植物檢疫等監(jiān)管機構(gòu)，并具有儲運、貨代、保稅、通信等設(shè)施能力，可供各類貨物直接辦理出入境手續(xù)，滿足客戶進(jìn)出口及相關(guān)物流服務(wù)需求。 物流信息系統(tǒng)建設(shè)方案 、物流信息系統(tǒng)建設(shè)的總體目標(biāo) 為園區(qū)物流企業(yè)提供高效的網(wǎng)絡(luò)化信息管理手段，實現(xiàn)物流信息共享。 、物流信息平臺規(guī)劃建設(shè)的總體思路 （ 1） 對于園區(qū)內(nèi)中小型物流企業(yè)采用 ASP（應(yīng)用服務(wù)提供商）服務(wù)的模式，為園區(qū)內(nèi)中小型物流企業(yè)提供綜合的物流信息服務(wù)。辦理進(jìn)出口貨物聯(lián)運業(yè)務(wù)及其他各種進(jìn)口貨物的接運業(yè)務(wù)。 自然條件 、氣象條件 （ 1）氣溫 年平均氣溫： ℃ 最冷月平 均氣溫： ℃ 最熱月平均氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 極端最高氣溫： 43℃ （ 2）降水量 年平均總降水量： 1393mm 一日最大降水量： （ 3）濕度 最冷月平均相對濕度： 81% 最熱月平均相對濕度： 75% （ 4）風(fēng) 風(fēng)速年平均： 主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速： 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速： 23 m/s （ 5）最大積雪深度 20cm （ 6）最大凍土深度 5cm （ 7）年雷暴日數(shù) （ 8）全年日照時數(shù) 、工程地質(zhì)情況 項目區(qū)工程地質(zhì)情況，根據(jù)《中國地質(zhì)裂度區(qū)劃圖（ 1990）》勘察，長沙地區(qū)地震最高裂度為 VI 度。長沙商貿(mào)在“流通活市”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，成為全市最有潛力、最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，一個以多種經(jīng)濟成份并存的大中小結(jié)合、高中低檔俱全，綜合市場與專業(yè)市場相配套的市場網(wǎng)絡(luò)已基本形成 ,并迅速拓展為全省及中南地區(qū)大市場、大貿(mào)易、大流通的中心?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣?wù)。 、湖南省及長沙市物流產(chǎn)業(yè)預(yù)測 據(jù)統(tǒng)計，湖南省目前各類企業(yè)總數(shù)達(dá)到 64萬家以上，其中 99%以上是中小企業(yè)， 2021年湖南省貨運量達(dá)到 ，貨物周轉(zhuǎn)量 ，交通運輸、倉儲、郵電生產(chǎn)總值 ,工商企業(yè)銷售收入總額 億元 ,銷售費用 。而歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家物流成本占 GDP 比重一般為 10%左 右。 ④ 國際物流公司 。 表 41 發(fā)達(dá)國家社會物流業(yè)產(chǎn)值在 GDP 中的比例（ 1991年） 國 別 GDP（億美元） 物流產(chǎn)值（億美元） 物流業(yè)比例（％） 日本 3363 美國 5673 英國 1015 法國 1200 德國 1566 加拿大 593 (5)我國 物流市場的需求 環(huán)境分析 目前，我國物流市場的需求 主要來自： ① 境內(nèi)的 三資 企業(yè)。 近幾年，隨著中國加入 WTO， 我國現(xiàn)代物流業(yè)已處于快速發(fā)展時期。 由于物流園區(qū)可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因此不僅提高了社會資源的有效使用 ,同時也帶來了巨大的經(jīng)濟、社會效益。 湖南省 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 2021年已被國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心列為長沙市中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系建設(shè)工作試點企業(yè)，被中國物流與采購聯(lián)合會吸收為會員單位，物流信息化項目被長沙市經(jīng)委列為2021年重點技術(shù)創(chuàng)新項目，“湖南 XX國際物流園”項目被長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)列為 2021年重點扶持項目，并獲得國家經(jīng)貿(mào)委 中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心同意，作為全國中小企業(yè)社會化物流服務(wù)體系示范項目。以長沙市為中心，沿 319國道線向東西拓展、沿京珠大動脈向南北拓展，在半徑為 50公里的范圍內(nèi)，有長沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā) 區(qū)、瀏陽國際生物醫(yī)藥 園、湘潭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、望城食品工業(yè)園、遠(yuǎn)大工業(yè)園等十幾個園區(qū)（其中國家級園區(qū) 3 個），形成了一個以長沙為中心、以319 國道和京珠大動脈為軸線的高科技產(chǎn)業(yè)帶，聚集了長株潭地區(qū)（長沙、株洲、湘潭）乃至湖南省的主要企業(yè)。因此，在社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系中，建設(shè)大型物流園區(qū)，將運輸與倉儲進(jìn)行有效整合，是發(fā)揮運輸和倉儲效率和實現(xiàn)社會、經(jīng)濟效益的有效措施。 目前，湖南省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國際競爭的現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)，通過對現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更新改造和擴建，加快技術(shù)進(jìn)步，以便盡快滿足加入 WTO對我國，特別是湖南省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。 （ 7） 項目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資 源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 項目概況及目標(biāo) 項目名稱：湖南 XX國際物流園第一期工程 建設(shè)地點：湖南省長沙市長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 建設(shè)單位：湖南省 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 建設(shè)期限： 2年 湖南 XX國際物流園項目擬建在長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東， 319國道以南，東十線以西，漓湘路以北。 （ 10） 其它規(guī)定及客戶要求。（據(jù)《中國物流年鑒》） 1999年，我國國有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動資金占用達(dá)到 ，而資金周轉(zhuǎn)速度年平均為 ，國有商業(yè)企業(yè)也只有 次。 在我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下，有關(guān)省市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團(tuán)開始重視企業(yè)物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業(yè)逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進(jìn)入我國。 項目建設(shè)單位湖南省 XX實業(yè)發(fā)展有限公司目前已經(jīng)建立了 XX物流中心，并產(chǎn)生了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，但是，隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)、入駐企業(yè)的增加，已滿足不了企業(yè)的現(xiàn)代物流需求。三是物流服務(wù)的優(yōu)質(zhì)化 ,定制服務(wù)、供應(yīng)鏈管理成為代表性特征 。一般來說 ,有專門從事物流園區(qū)物業(yè)管理的圓區(qū)運營商、從事倉庫管理的倉庫運營商、從事倒貨及搬運業(yè)務(wù)的搬運公司、從事流通加工業(yè)務(wù)的加工企業(yè)、從事物流園區(qū)內(nèi)部物流信息管理的 IT企業(yè)以及入?yún)^(qū)的運輸、配送企業(yè)。低層次傳統(tǒng)物流人才過剩與高層次現(xiàn)代物流人才緊缺相矛盾。這些企業(yè)產(chǎn)品大多具有 多品種、 小批量、高增值的特點，對物流服務(wù)的及時性、準(zhǔn)確性的要求較高。 以交通運輸樞紐、產(chǎn)品集散地點、居民消費區(qū)域為依托，開展系統(tǒng)化現(xiàn)代化信息化的物流服務(wù)。 2021 年我國 GDP為 萬億人民幣，按 20%計算，物流成本已達(dá)到 17800 億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。長沙市是我國中部地區(qū)的重要交通樞 紐城市和物流結(jié)點城市，湖南省巨大的貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量為長沙市提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。 我公司已和招商局物流集團(tuán)、大田物流集團(tuán)等物流公司簽訂意向合同書，意向租賃面積 10萬平方米左右。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設(shè)投資 120億元，移動土石方近億立方米，完成 13億元人民幣的基礎(chǔ)設(shè)施投資任務(wù)，各項建設(shè)工作都取得了十分顯著的成績。 湖南 XX國際物流園規(guī)劃總占地 3000畝，總投資 。 （ 5）辦理零擔(dān)貨物業(yè)務(wù) 辦理零擔(dān)貨物的受理托運、檢貨過磅、驗收入庫、貨物交接、中轉(zhuǎn)倉儲及運輸業(yè)務(wù)。 物流信息系統(tǒng) 共享信息 其 他 社會 物 流 信