【正文】 ?間中學(xué) ,兩間小學(xué) ,三間幼兒園 ,一個衛(wèi)生院 ,商業(yè)設(shè)置在40m 寬的城市主干道兩 側(cè)的建筑裙樓。 附件優(yōu)勢 : 從附件營銷環(huán)境分析可以看出 ,廣州市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 ,隨著國家取消福利分房 ,轉(zhuǎn)入貨幣分房 ,市民消費欲望己逐步增強 ,住房更成為居民投資與消費熱點。 投資商實力人所共知。 本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹 ,這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象 ,可增加買家信心。 利用投資商品牌效應(yīng) ,通過宣傳策劃強化、穩(wěn)固公司品牌 。 建筑規(guī)劃風(fēng)格 :建筑物主要采用自然式布局形式 ,與道路、綠化協(xié)調(diào) ,創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以 13 層為主 ,18?20 層為次 ,局部點綴 32 層。 區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 物業(yè)管理 :擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問 ,為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 裝修標(biāo)準(zhǔn) :豪華裝修及個性基本型供選擇。 單位面積與比例 :以下面積均為關(guān)門面積 A. 65 一一 80m2,占總面積的20%。 B. 80 一一 100 m2,占總面積的 45%。 C. 100 一一 120 m2,占總面積的20%。 D. 120 一一 150 m2,占總面積的 10%。 E. 150 m2 以上復(fù)式單位 ,占總面積的 5%。 交通狀況 :本項目西臨城市主干道廣州大道 ,南毗新港西路 ,上華南快速干線只需 5 分鐘車程 ,而地鐵 2 號線經(jīng)過項目南面 ,地鐵 3 號線經(jīng)過項目東面 ,交通十分便利。 硬件方面 ,施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料 。 通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 (二 )、項目發(fā)展前景分析 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會立案 ,由市政府組織實施的大型建設(shè)項目 ,項目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū) ,瀕臨珠江 ,與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙 ,與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng) ,并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接 ,珠江僑都 將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。 售價潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 濱江西與濱江東 ,價格約在 7000 元 /平方米。 海印橋至廣州大橋西側(cè)是高檔盤的集中地段 ,由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ,價格在 9000?10000 元 /平方米左右 ,相對區(qū)域內(nèi)和第二排望江物業(yè) ,如怡樂路或橋西區(qū)綠翠園小區(qū) ,因大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯 ,5000?7000是普遍的價位水準(zhǔn)。 廣州大橋東側(cè)開始至本項目 ,因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱 ,區(qū)內(nèi)物業(yè)價位皆在 6000 元左右 /平方米。因此僑都的售價潛力 ,依地理環(huán)境來說 ,售價可愛達 600010000 元 /M2,具有較在大的升值潛力。 廣州市改革開放后 ,經(jīng)濟迅速發(fā)展 ,其國際地位進一步提高 ,海外華僑或返居故里 ,落葉歸根 ,或投資置業(yè) ,拓展經(jīng)濟原有的華僑新村己滿足不了僑務(wù)工作的需要 ,因此 ,建設(shè)一個華僑新村是當(dāng)前形勢發(fā)展的需要。 珠江僑都用地面積約一千畝 ,建設(shè)有住宅三千余套 ,建筑設(shè)計獨特 ,格調(diào)典雅。考慮了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求。僑都公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建 的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。 目前盡管我國處在經(jīng)濟調(diào)控期 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定 ,珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群 ,無疑給投資者增強了信心。 去年 8 月 ,市政府法定對廣州大道實施擴建改造 ,并在廣州大橋南、北兩頭建設(shè)橋頭綠地?，F(xiàn)在 ,廣州大道南段的擴建工程己全面完成 ,路面擴寬至雙向 10 車道 80米寬 ,中央為 6米寬綠化帶 ,兩側(cè)的機動車道人行道之間分別用 13米綠化帶隔開 ,并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。這樣 ,廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路” ,代表了廣州市道路建設(shè)的全新 形象。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場。沿江設(shè)置綠化帶 ,并實施沿江欄桿改造工程。在海沁沙建生態(tài)公園 ,同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。在項目西北角將建廣州市觀光塔 ,作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 由于本項目鄰近江邊 ,所以 ,以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項目周邊環(huán)境形象的提升 ,增強客戶對該項目的心理認(rèn)同度。 新港路的擴建與地鐵二號線建設(shè)。根據(jù)市政規(guī)劃 ,新港路將擴寬為 60 米 ,現(xiàn)正進行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工 ,預(yù)計完成時間為 2021 年。隨著新港西路的擴建和地鐵 的通車 ,廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。新港路更是整個海珠區(qū)東西向的交通大動脈 ,更能經(jīng)廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網(wǎng) ,無疑會大大增強本項目對都市白領(lǐng)階層的吸引力。 項目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通 ,將大大方便本項目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程 ,己全面進行施工 ,開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風(fēng)景線。以上幾項工程將直接影晌本項目 ,使本項目所處位置的交通更加便利。 設(shè)計單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建 設(shè)工程甲級企業(yè) ,具備有眾多的經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀設(shè)計技術(shù)人員 ,曾獨立完成多個開發(fā)項目的設(shè)計任務(wù) ,如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級總承包企業(yè) ,可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗 ,技術(shù)力量雄厚 ,聚集大批高中級施工管理人才 ,與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作 ,其建筑質(zhì)量絕大部份達到優(yōu)良等級 ,在消費者中樹立了良好的聲譽 ,加上其施工速度快 ,多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間 ,12 層帶電梯樓宇只用 10 個月便能交付業(yè)主使用 ,這為本項目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。 環(huán)境保護 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè) ,基本上都是住宅區(qū) ,空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達 34%,從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看 ,該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環(huán)境。 市場分析 1999 年廣州市經(jīng)濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下 ,17 月份廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢 ,為房地產(chǎn)發(fā)展提供強而有力的經(jīng)濟支柱。 以下詳細分析一下 17 月份我市的經(jīng)濟情況。 社會生產(chǎn)穩(wěn)定增長。 1 至 7 月累計 ,全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,同比增長 %,其中 ,第三產(chǎn)業(yè)增長 %。 投資快速增長 ,消費需求穩(wěn)定。 1 至 7 月累計 ,全市完成固定資產(chǎn)投資 億元 ,同比增長 %。其中 ,房地產(chǎn)投資至 6 月止 億元 ,同比增長%。消費品市場銷售穩(wěn)定 。1至 7月累計 ,全市完成社會消費品零售總額 億元 ,同比增長 %,增幅比去年大。 居民收入增長放緩 ,居民消費支出略有增長。 1 至 7 月累計 ,城市居民人均可支配收入 ,同比增長 %,城市居民人均消費性支出 ,增長 %。居民用于購房的支出增加 ,由于實行房改“末班車政策” ,居民購買住房增多 ,房地產(chǎn)成為居民投資與消費的熱點。數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟委員會社會經(jīng)濟環(huán)境總體趨好。、居民消費指數(shù)的反彈、表明 ,居民的謹(jǐn)慎性消費心理逐步減輕。調(diào)查表明 ,居民對提高居住環(huán)境的愿望很強烈 ,對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費。 政府出臺刺激房地產(chǎn)消費政策 眾所周知 ,今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費 ,年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低 按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等 ,這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起 ,延長個人住房貸款期限 ,并降低利率 ,以支持城鎮(zhèn)居民購房。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的 20 年延長達到 30 年。個人住房貸款利率最高水平由現(xiàn)行年利率 %降為 %。 (數(shù)據(jù)摘自《人民日報》 ) 降息、征收利息所得稅 根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定 ,儲蓄存款 1999 年 11 月 1 日后孳生的利息所得 ,應(yīng)當(dāng)征收個人所得稅。調(diào)查表明 ,8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 元 ,同比增長 35%,增幅居今年各月份之首 ,提款額比居第二位的 7 月份高 %,比最低的 4 月份高 %,比 1?7月份人均月提款 元高 %。 (摘自廣東省經(jīng)濟委員會 房地產(chǎn)稅費獲減免 財政部、國家稅務(wù)局發(fā)出通知 ,從 8 月 1 日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。廣州房地產(chǎn)稅費減免前后對比 項目 現(xiàn)行稅收 減免后稅收 契稅 3% %自用 0 空置 交易管理費 % 不變 印花稅 % 不變 土地出讓金