【正文】 實施工作的通知》。提出申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 解讀： 此次國土部發(fā)布的通知對地方 政府建設(shè)保障性住房增加了硬性規(guī)定，以確保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。換言之就是要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地。 開發(fā)商競買保證金最少兩成 ， 一個月內(nèi)付清地價 50% 3月 10日，國土資源部再次出臺了 19 條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1 月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等 19 條內(nèi)容。 解讀： 該《通知》的出臺主要是落實“國 11 條”精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建 設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，促進地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序運行。 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 8 取得預(yù)售許可后 ， 10日內(nèi)需公開房源及售價 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于 2021 年 4月 13 日發(fā)布實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在 10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格 ，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 解讀： 房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，我國部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。 此政策的出臺 ， 將加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，使房商品房交易市場正常有序的進行。 二套房貸首付不低于 50% 國務(wù)院總理溫家寶 4月 14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中提出了四項措施，被稱之為“新國四條”。其中 最嚴(yán)厲的要屬：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 解讀： 距離 1 月份出臺的“國十一條”僅 3 個月時間 ,中央再次開啟新一輪調(diào)控 ,針對樓市存在的問題 ,祭出重劍 ,顯示出政府遏制房價上漲的決心。 房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 4 月 17 日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?！锻ㄖ访鞔_，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明 的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 9 解讀： 國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度 。 經(jīng)適房只能自住 違規(guī) 5 年內(nèi)不得再次申購 4月 27日，住建部公布了《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房，或者擅自改變住房用 途且拒不整改的，按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在 5 年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。 解讀： 住建部出臺的《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》，進一步加大對騙購經(jīng)適房和其他違規(guī)行為的懲處力度 ,減少經(jīng)適房上市的獲利空間，強化使用過程的監(jiān)督。 土地增值稅清算措施出臺 5 月 26 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中若干計稅問題。如房企逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在土地增值稅中扣除、土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題等。 解讀： 土地增 值稅的征收屬于一項長期政策，若能從嚴(yán)征收，將督促房企合理把控拿地、開發(fā)、銷售的節(jié)奏，捂盤或者囤地所能獲得的利潤也會大大削弱。 地增值稅預(yù)征從嚴(yán) 樓市調(diào)控加碼 6月 3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 10 區(qū)省市預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于 %，西部地區(qū)省市不得低于 1%。 解讀 ： 國家在短時間內(nèi)再念緊箍咒無非是希望能進一步達到合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用。 二 套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺認(rèn)房又認(rèn)貸 6月 4日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行了明確的規(guī)范。通知規(guī)定，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng) (含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同 )中其家庭已登記有一套 (及以上 )成套住房的；或借款人已利用貸款購買過一套 (及以上 )住房，又申請貸款購買住房的；或貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談 (必要時居訪 )等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套 (及以上 )住房的。貸款人都應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套 (及以上 )差別化住房信貸政策。 即首付 5成，利率 倍。 解讀： 與房貸政策密切相關(guān)的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)終于有了統(tǒng)一的說法，相較之前，新的“二套房”認(rèn)定的范圍和情況都將發(fā)生變化。與國十條“認(rèn)房不認(rèn)貸”相比，新二套房政策更加嚴(yán)厲和精準(zhǔn)。 1 “夾心層”住房之困有望破冰 6 月 12 日，住建部、發(fā)改委、財政部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。《意見》對發(fā)展公共租賃住房提出了保障土地供應(yīng)等相關(guān)政策支持。 解讀： 由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 這份指導(dǎo)意見彌補了長期以來“夾心層”住房政策缺位，是解決“夾心層”住房困難的有力舉措。 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 11 1 土地閑置一年的將禁止競買資格 9 月 27 日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》?！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。 解讀： 從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競買資格審查。 開發(fā)商那地開發(fā)將更加理性和謹(jǐn)慎。 1 首套住房契稅下調(diào) ， 普通住宅減半征收契稅 9 月 29 日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié) 契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭 (成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女 )唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 解讀： 顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的“二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致，即以家庭為單位核定是否是“二套房”。 此政策的出臺，將進一度打擊投資性購房。 1 暫停發(fā)放第三套房貸 9 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完 善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定以及其他相關(guān)規(guī)定。 解讀： 新規(guī)對第三套及以上住房貸款政策的最新表述是“暫停發(fā)放”，相比“國十條”更加強硬，這意味著全國范圍內(nèi)第三套及以上住房貸款將被“一刀切”叫停。 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 12 1銀行上調(diào)存 貸款基準(zhǔn)利率 10 月 19 日，中國人民銀行決定，自 2021 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的%提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 解讀： 利率的上升尤其是貸款利率的上調(diào)肯定會增加已貸款市民的消費支出，同時也會對即將準(zhǔn)備購房消費者的心理預(yù)期增加變數(shù)。不斷走高的通脹壓力和通脹水平對于央行適時調(diào)整貨幣政策造成一定的壓力。此時出臺加息政策的一 個顯著目標(biāo)就是管理通脹預(yù)期。 1 上調(diào)個人住房公積金存貸款利率 住建部稱，從 2021 年 10 月 20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。與此同時，個人住房公積金貸款利率同時上調(diào)。其中，五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 解讀： 本次公積金利率上調(diào)應(yīng)屬央行存貸款利率上調(diào)的配套政策，目的是為了使公積金貸款利率與商貸保持同向調(diào)整，對購房者實際影響不大。 1 房貸七折優(yōu)惠利率取消 10 月底，多家銀行總行已向分支行下發(fā)通知，從 11 月 1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低 30%，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的 85%；二套住房最低首付 50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的 倍。 解讀： 此次優(yōu)惠利率調(diào)整對首次置業(yè)的剛性需求和改善性需求購房者影響較大。未來買房，他們將承受來自首付比例和貸款利率上浮雙重壓力。 1 全面叫停第三套住房公積金貸款 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 13 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會 11 月 3 日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。《通知 》規(guī)定使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在 90 平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。同時，第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 解讀： 隨著四部委發(fā)出通知，推出全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地產(chǎn)調(diào)控正持續(xù)加碼。不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次上浮公積金貸款購二套房利率及設(shè)置門檻，有助于抑制投資性和投機性的公積金購房貸款。 1中國人民銀行二度加息 中國人民銀行宣布，自 12月 26 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個百分點。其中，對房地產(chǎn)市場影響最大的 5 年期以上貸款利率，由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。 解讀： 隨著“通脹”預(yù)期的日益增加，央行在年內(nèi)二次加息，此輪加息預(yù)示著加息通道已開 啟。 個人住房公積金貸款利率再次上調(diào) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 于 12 月 26日 宣布上調(diào)住房公積金存貸款利率。從 2021年 12 月 26日起，五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 個百分點。五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從%調(diào)整為 %。同時，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，并隨個人住房公積金貸款利率變動做相應(yīng)調(diào)整。 耒陽錦繡山湖項目 2021 年度營銷推廣方案 耒陽世紀(jì)新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 凌峻中國 14 解讀 ： 這是今年內(nèi)住房公積金利率第二次上調(diào)。這意 味著從明年 1 月 1 日起， 10月 20 日加息前公積金貸款的客戶將累計接受兩次