【正文】 處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，除各批 發(fā)市場經(jīng)營人群及企業(yè)人群外，還有以老屯村為中心的農(nóng)村居住人群；同時，老屯村由于房租低廉，生活配套完善，成為大量低收入打工人群的居住地，因而這一區(qū)位人口結(jié)構較為復雜，中低收入人群較多，居住環(huán)境與生活配套相對較弱。 張莊茶業(yè)批發(fā)市場狀況分析 張莊茶葉批發(fā)市場形成于 1995 年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成 為全國規(guī)模最大、輻射 力最強的 專業(yè)茶業(yè)市場之一；有“江北第一茶市”之稱，是我國茶葉最主要的銷售中心和南茶北運的中轉(zhuǎn)站。年銷售額在 20 億人民幣左右，輻射華北、東北、西北、華中多個 省 市。兩年 一屆的濟南茶博會目前已舉辦了五 屆，成為業(yè)界交流、貿(mào)易的重要平臺。張莊茶業(yè)市場主要由以下三家組成： ① 濟南茶葉批發(fā)市場 是形成最早，規(guī)模最大，經(jīng)濟效益最好的專業(yè)茶業(yè)市場；經(jīng)營門 店超過 800 家 ，年銷量突破 13 億人民幣；市場規(guī)劃也較符合業(yè)態(tài)要求，不僅建有獨立商鋪，還配有冷庫和普通倉庫；建有標志型建筑聚茗閣和可舉行大型露天活動的廣場；普通三層商鋪租金約 30 元 / m2聚茗閣 一層店面 租金約 60 元 / m2；經(jīng)營情況普遍良好，很少店鋪轉(zhuǎn)讓；經(jīng)營品種非常豐富。 該市場開發(fā)主體為濟南供銷社，店面只租不售，所有權為供銷社長期持有。 ② 廣友茶葉批發(fā)市場 由 濟南 廣 友集團開發(fā)管理，除茶市場外，該集團還經(jīng)營物流公司。 目前該市場有茶業(yè)經(jīng)營戶 400 余家，年銷售額 4 億人民幣左右，去年底，該市場又打造廣友購物廣場，其中一層規(guī)劃為茶葉形象門店進行招商，租金 60 元 / m2左右，目前基本招滿，但仍有部分租戶沒有進駐開張；該市場形成時間較濟南茶葉批發(fā)市場晚些，經(jīng)營狀況也相對差一些。 ③ 老屯茶業(yè)批發(fā)市場 該市場由老屯村委會開發(fā)運營，目前 經(jīng)營戶 180 家左右， 店面 租 金 30 元 /m2左右，它與濟南茶 葉市場一路之隔，但規(guī)模，經(jīng)營狀況都有差距，普遍經(jīng)營狀況尚可， 店鋪轉(zhuǎn)讓 情況較少 。 以上三家市 場相互呼應，共同形成張莊茶業(yè)大市場；同時具有一些共性特征： 批 零 兼營； 商鋪多以 3 層 溜 房為主，一層做為門店，二、三層做為住宅或倉庫； 經(jīng)營品種豐富，經(jīng)營戶除本 地人 之外，閩、浙茶商居多， 小結(jié)：綜合濟南茶葉市場行業(yè)發(fā)展特征與張莊路茶業(yè)市場分析，可以得出以下結(jié)論： 張莊茶業(yè)市場做為全國性的大市場地位無可撼動； 七里堡市場以團購、零售為主的定位明確清晰，具有鮮明特色； 蓋家溝、黃臺因地段 、配套、 管理 等多方面的原因經(jīng)營不夠理想，定位也較為模糊， 經(jīng)營狀況呈衰退趨勢 。 三、 項 目優(yōu)勢與機會點分析 ① 優(yōu)勢 通過對市場的研究以及項目考察，我認為本項目具備以下優(yōu)勢： A、 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢 由于張莊已形成了具有全國影響力的茶 業(yè) 市 場， 商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)環(huán)境十分優(yōu)越，利于本項目“借力”，整合各種資源，起到事半功倍之效果； B、 交通物流優(yōu)勢 張莊路交通便利，物流業(yè)發(fā)達，建設中的西客站（含高鐵、地鐵、汽車站）又會全面提升這一優(yōu)勢；這一點在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不可或缺。 C、 企業(yè)自身優(yōu)勢 福建隆 恩不僅來自于中國茶業(yè)發(fā)達地區(qū) 、 鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博 園 ”的經(jīng)驗，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)， 融合 現(xiàn)代運營理 念，將成為本項目優(yōu)勢之一； ② 機會點 經(jīng)過調(diào)查 研究 ，我認為本項目存在以下機會點： A、 政策優(yōu)勢 槐蔭區(qū)政府將張莊路規(guī)劃為茶文化一條街， 對張莊路商業(yè)板塊開發(fā)高度重視， 成立了專門的指揮部， 對茶葉批發(fā)市場相當關心支持，本項目在恰當時機介入，相信政府會樂 見 其成； B、 宏觀投資環(huán)境 國家房地產(chǎn)新政使商品房投資者受到壓制；個人投資者普遍缺少新投資方向和興奮點，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響（主要是 金融 政策），為投資者提供投資機會，就是本項目的機會； C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級 張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場，但 也存在自身問題；從橫向來看，雖然三 合一的茶業(yè)市場具有較強規(guī)模效應，但廣友 、 老屯市場只能說是濟南茶葉批發(fā)市場的延伸與復制。經(jīng)營狀況、管理水平與后者都有差距，良好的市場需要有良好的經(jīng)營水平來支撐，在這一點上，廣友、老屯都有明顯缺陷；二是從縱向來看，張莊茶市雖經(jīng)營品種齊全，經(jīng)營規(guī)模超大， 茶業(yè)界有代表性的大品牌和企業(yè)不多 ，缺乏品牌號召力；也缺乏鮮明的個性和主張， 在 文化層 面 上更有 待 挖掘，市場管理水平也有待提高，這些都影響著張莊茶業(yè)市場的發(fā)展，反過來則為本項目提供了難得的 市場機會； D、 西客站 西客站做為濟南 重點市政項目將于 2021 年 4 月底竣工（ 2021年 底 投入使用 ）， 它的建成將大大拉 升 張莊路商業(yè)板塊的地位，為商業(yè)市場開發(fā)提供更廣闊的機會； E、 張莊路其它專業(yè)市場需要整合 調(diào)料、糖 煙酒市場組織混亂，理念陳舊，假設本項目規(guī)劃部分業(yè)態(tài)加以吸納，將 成為 本項目的又一亮點； 小結(jié)：從買方市場角度來分析，商業(yè)地產(chǎn)的成功需同時具備招商與銷售兩個條件。本項目恰恰具備了這兩個條件： ① 招商條件：通過訪談得知，許多商家迫切要求更能滿足其使 用的新的商鋪； 立足安溪茶基地，本身具備招商便利性 濟南茶業(yè)市場格局急需整合與重組； ② 銷售 條件 ：商業(yè)地產(chǎn) 投資對投資者的吸引力； 部分資金充足的自營性客戶具備購買條件； 濟南茶市場不僅未飽和，而且需要迎來新一輪的發(fā)展和提升，這一切都要求茶業(yè)市場的調(diào)整與突破，這正是本項目的機會點與價值所在。 四、本項目所面臨的問題與威脅 從目前狀況來看，本項目主要面臨兩個問題： 開發(fā)模式問題 因為項目處于意向性階段，尚不明確政府對本項目開發(fā)模式的界定。這為本項目也帶來不確定性。我認為必須確保項目用 地為出讓用地，可做為商業(yè)用地開發(fā)并銷售，本項目才有開發(fā)價值， 避免長期持有只能做房 東 的模式； 拆遷問題 本項目 500 米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企業(yè)、沿街商鋪等， 拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)公認的棘手問題，其 過 程 有 諸多不 確 定因素；在時間和資金成本上給項目造成壓力與風險；另一方面，沿街 面 是 項目價值最高的一部分，如果就地安置，會在一定程度上損害到公司利益，值得深思并及早考慮解決的有效辦法，最大限度地規(guī)避風險 和減少損失 。 五、 項目市場定位及產(chǎn)品差異化 市場定位描述 以 張莊茶業(yè)批發(fā)市場 為基礎 ，本項目不是簡單的擴容，它不僅提高了大市場的內(nèi)涵，而且將其形象、地位、服務、品質(zhì)全方位提高到一個新的高度；本項目既是張莊茶葉大 市場整體中的一部分，又是一個完整的、獨立的商業(yè)綜合體；它的建成不僅可以鞏固 濟南茶業(yè)市場在全國的地位，而且勢必形成一個新的茶 產(chǎn) 業(yè) 集聚 區(qū)；成為濟南 乃至中國 茶市場發(fā)展的新 里程碑 。 產(chǎn)品功能定位 ① 品牌展示中心 吸納全國各茶系領先品牌，形成全國最重要的茶葉品牌展示中心；