【正文】 。 給人留下好的第一印象 外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是 “光環(huán)效應(yīng)”的作用。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡單容易的事。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵 歷練說話技巧 有人說： “眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。一個缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個差錯不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會，也不能保證獲得成功。 合理應(yīng)對壓力 身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。 保持身體健康 充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步 1%的話 ,你就不可能成為一名高效能人士 .讓工作變得簡單 簡單一些 ,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任 ,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時 ,自然就能花更小的力氣 ,得到更好的結(jié)果 .重在執(zhí)行 執(zhí)行力是決定一個企業(yè)成敗的關(guān)鍵 ,同時也是衡量一個人做事是否高效的重要標(biāo)準(zhǔn) .只做適合自己的事 找到合適自己的事 ,并積極地發(fā)揮專長 ,成為行業(yè)的能手 ,是高效能人士應(yīng)當(dāng)努力追求的一個目標(biāo) .把握關(guān)鍵細(xì)節(jié) 精細(xì)化管理時代已經(jīng)到來 ,一個人要成為一名高效能人士 ,必須養(yǎng)成重視細(xì)節(jié)的習(xí)慣 .做好小事情既是一種認(rèn)真的工作態(tài)度 ,也是一種科學(xué)的工作精神 .一個連小事都做不好的人 ,絕不可能成為一名高效能人士 .不為小事困擾 我們通常都能夠面對生活中出現(xiàn)的危機(jī) ,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣 ,整天心情不快 ,精神憂悶緊張。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。 習(xí)慣 廢除拖延 對于一名高效能人士來 説 ，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦?。?！ 高效能人士的 50 個習(xí)慣 ? 在行動前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。 附錄： 從客觀、務(wù)實(shí)角度出發(fā)，真如意大酒店，建委 培訓(xùn)中心拆遷費(fèi)用高、難度大，給項(xiàng)目帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，因而建議將其排除在項(xiàng)目用地范圍之外。 假設(shè)最終地價為 200 萬元 /畝，那么總土地款為 4 個億。 ⑤ 物流區(qū) 規(guī)劃出一 部分區(qū)域做為物流區(qū)， 可以完善本項(xiàng)目配套，對凸現(xiàn)本項(xiàng)目茶業(yè)批發(fā)功能有好處。 五、 項(xiàng)目市場定位及產(chǎn)品差異化 市場定位描述 以 張莊茶業(yè)批發(fā)市場 為基礎(chǔ) ，本項(xiàng)目不是簡單的擴(kuò)容，它不僅提高了大市場的內(nèi)涵，而且將其形象、地位、服務(wù)、品質(zhì)全方位提高到一個新的高度；本項(xiàng)目既是張莊茶葉大 市場整體中的一部分，又是一個完整的、獨(dú)立的商業(yè)綜合體；它的建成不僅可以鞏固 濟(jì)南茶業(yè)市場在全國的地位，而且勢必形成一個新的茶 產(chǎn) 業(yè) 集聚 區(qū)；成為濟(jì)南 乃至中國 茶市場發(fā)展的新 里程碑 。通過訪談得知，許多商家迫切要求更能滿足其使 用的新的商鋪； 經(jīng)營品種豐富，經(jīng)營戶除本 地人 之外，閩、浙茶商居多， 小結(jié)：綜合濟(jì)南茶葉市場行業(yè)發(fā)展特征與張莊路茶業(yè)市場分析，可以得出以下結(jié)論： 張莊茶業(yè)市場主要由以下三家組成： ① 濟(jì)南茶葉批發(fā)市場 是形成最早，規(guī)模最大，經(jīng)濟(jì)效益最好的專業(yè)茶業(yè)市場；經(jīng)營門 店超過 800 家 ，年銷量突破 13 億人民幣；市場規(guī)劃也較符合業(yè)態(tài)要求，不僅建有獨(dú)立商鋪，還配有冷庫和普通倉庫；建有標(biāo)志型建筑聚茗閣和可舉行大型露天活動的廣場；普通三層商鋪?zhàn)饨鸺s 30 元 / m2聚茗閣 一層店面 租金約 60 元 / m2；經(jīng)營情況普遍良好，很少店鋪轉(zhuǎn)讓；經(jīng)營品種非常豐富。 ③ 黃臺 位于濟(jì)南城北小青河北路北側(cè)，由南側(cè)老市場搬遷而成，經(jīng)營戶 約 100 家，形象整潔，統(tǒng)一，但周邊配套不完善、批發(fā)、零售條件均不充足，經(jīng)營情況一般。 從中不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迅速。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 由于本項(xiàng)目尚未正式掛牌出讓，具體技術(shù)指標(biāo)有一定的不確定 性，根據(jù)從相關(guān)部門了解的情況，以下幾點(diǎn)可供參考： 基準(zhǔn)地價： 100 萬 /畝； 容積率： 根據(jù)初測本項(xiàng)目占地面積為： 500 270（米） =135000 m2 那么項(xiàng)目總建筑面積約為： 135000 =175500 m2 其它如建筑密度、綠化率等指標(biāo)不詳。 隆恩公司的市場發(fā)展戰(zhàn)略因 應(yīng)了 宏觀市場的 發(fā)展趨勢 ，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。在此背景下，一些地產(chǎn)商已將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至新政未觸及的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上。 本項(xiàng)目用地沿張莊路長約 500 米，寬約 270 米；沿張莊路幾乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店總建筑面積約 13000 平方米，所有 權(quán)歸 八里橋 村委會。2021 年，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長% 。同時，由于 6 月市場觀望氛圍依然濃厚，原在售項(xiàng)目成交量下降明顯，且新增供應(yīng)量大幅減少，受此影響該月濟(jì)南住宅市場呈現(xiàn) “ 價漲量跌 ” 的局面。 張莊茶業(yè)批發(fā)市場狀況分析 張莊茶葉批發(fā)市場形成于 1995 年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成 為全國規(guī)模最大、輻射 力最強(qiáng)的 專業(yè)茶業(yè)市場之一；有“江北第一茶市”之稱，是我國茶葉最主要的銷售中心和南茶北運(yùn)的中轉(zhuǎn)站。 以上三家市 場相互呼應(yīng)，共同形成張莊茶業(yè)大市場；同時具有一些共性特征： C、 企業(yè)自身優(yōu)勢 福建隆 恩不僅來自于中國茶業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū) 、 鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博 園 ”的經(jīng)驗(yàn)，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)， 融合 現(xiàn)代運(yùn)營理 念，將成為本項(xiàng)目優(yōu)勢之一； ② 機(jī)會點(diǎn) 經(jīng)過調(diào)查 研究 ，我認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下機(jī)會點(diǎn)： A、 政策優(yōu)勢 槐蔭區(qū)政府將張莊路規(guī)劃為茶文化一條街， 對張莊路商業(yè)板塊開發(fā)高度重視， 成立了專門的指揮部， 對茶葉批發(fā)市場相當(dāng)關(guān)心支持，本項(xiàng)目在恰當(dāng)時機(jī)介入，相信政府會樂 見 其成； B、 宏觀投資環(huán)境 國家房地產(chǎn)新政使商品房投資者受到壓制；個人投資者普遍缺少新投資方向和興奮點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響（主要是 金融 政策），為投資者提供投資機(jī)會，就是本項(xiàng)目的機(jī)會； C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級 張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場，但 也存在自身問題；從橫向來看，雖然三 合一的茶業(yè)市場具有較強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)，但廣友 、 老屯市場只能說是濟(jì)南茶葉批發(fā)市場的延伸與復(fù)制。 四、本項(xiàng)目所面臨的問題與威脅 從目前狀況來看，本項(xiàng)目主要面臨兩個問題： 開發(fā)模式問題 因?yàn)轫?xiàng)目處于意向性階段，尚不明確政府對本項(xiàng)目開發(fā)模式的界定。國際茶文化交流中心”。 八、 項(xiàng)目 投資效益分析 由于土地成本尚不明確（只知道基準(zhǔn)地價）預(yù)測本項(xiàng)目投資效益有一定不確定性， 將土地成本做為 變 量來考慮； 總收入 以總建筑面積 80%銷售， 20%持有比例來計(jì)算 可銷售 面積 =175500 80%=1404