【正文】 目背景 地理位置及現(xiàn)狀 項目技術(shù)指標(biāo) 二、市場評價 濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析 濟(jì)南茶葉市場發(fā)展?fàn)顩r分析 張莊路商業(yè)板塊分析 濟(jì)南茶葉批發(fā)市場狀況分析 三、項目優(yōu)劣勢與機(jī)會點分析 四、本項目所面臨的問題與威脅 五、項目市場定位及產(chǎn)品差異化 六、規(guī)劃建設(shè)初步構(gòu)想 七、開發(fā)周期分析 八、項目投資效益分析 小結(jié) 一、 項目概況 項 目背景 今年 4 月以來，國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)新政，對房地產(chǎn)商品房市 場進(jìn)行了有史以來最嚴(yán) 厲的 調(diào)控，效果明顯 ， 全國一、二線城市普遍出現(xiàn)成交量萎縮的狀況，價格上漲趨勢也被抑制，部分一線城市商品房已出現(xiàn)價格松動情況，估計三、四季度全國一、二線城市可能會出現(xiàn)價格下調(diào)情況。 張莊 是全國聞名的濟(jì)南茶葉批發(fā)市場所在地，在此已形成 以茶葉 批發(fā)為主， 果蔬、調(diào)味品、 糖 煙酒、等市場為輔，以大運等為主的物流公司為配套的業(yè)態(tài)豐富，配套完善的成熟商圈。 2021 年濟(jì)南市商品房屋銷售面積 萬平方米，同比增長 % 中銷售住宅 萬平方米，增長 %。本月新上市項目以 8096 平米兩室和 110144 平米三室產(chǎn)品為主，其中，總房款較低的兩室、性價比較高的三室房源，備受市場青睞。 配合多家專業(yè)批發(fā)市場，張莊路物流業(yè)發(fā)達(dá)，形成了大運等六、七家規(guī)模不等的物流公司，保障批發(fā)市場的物資流通，而正在建設(shè)中的濟(jì)南西客站工程將會大大提升該板塊的人流、物流，對鞏固張莊商業(yè)圈的地位具有重大意義。 目前該市場有茶業(yè)經(jīng)營戶 400 余家，年銷售額 4 億人民幣左右，去年底，該市場又打造廣友購物廣場，其中一層規(guī)劃為茶葉形象門店進(jìn)行招商，租金 60 元 / m2左右，目前基本招滿，但仍有部分租戶沒有進(jìn)駐開張；該市場形成時間較濟(jì)南茶葉批發(fā)市場晚些，經(jīng)營狀況也相對差一些。蓋家溝、黃臺因地段 、配套、 管理 等多方面的原因經(jīng)營不夠理想，定位也較為模糊， 經(jīng)營狀況呈衰退趨勢 。商業(yè)地產(chǎn) 投資對投資者的吸引力； 六、規(guī)劃建設(shè)初步構(gòu)想 本項目規(guī)劃與建設(shè)有待于下一步工作展開，這里我 只給些初步構(gòu)想： 總體構(gòu)想 本項目從規(guī)劃功能分區(qū)上應(yīng)有以下幾項： A、 主營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū) B、 兼營批發(fā)業(yè)務(wù)區(qū) C、 中心建筑區(qū) —— 品牌展示區(qū) D、 物流區(qū) E、 配套酒店 F、 配套公寓 G、 車位 以上各部分相互呼應(yīng)，共同形成一個功能齊全、配套完善 的茶業(yè)市場。 七、開發(fā)周期分析 一次性開發(fā) 如果采用一次性 整體 開發(fā)，估計開發(fā)周期三年， 但資金壓力偏大，又 因商業(yè)項目的特殊性（需要招商），操盤的風(fēng)險性也大，故不建議采用。 小結(jié)：取以上兩個分割點利于判斷項目總體投資收益情況，建議尋求有效方法與政府談判，項目地價以不超過 180 萬元 /畝為 宜 。 總成本 ： ① 建安成 本 總建筑面積 140400 1000 元 / m2 = 140， 400， 000 元 ② 規(guī)費（配套費及其它水電、前期工程、綠化等） 總建筑面積 140400 500 元 / m2 = 70， 200， 000 元 ③ 營銷及辦公成本 總收入 993920210 3% = 29， 817， 600 元 ④ 稅費 總收入 993920210 12% = 119， 270， 400 元 ⑤ 不可預(yù)見費 總收入 993920210 1% = 9， 939， 200 元 以上 ①②③④⑤ 相加成本合計： 369， 627， 200 元 （注：以上 成本暫不計入財務(wù)成本） 即在沒有土地成本的情況下其它成本合計 369， 627， 200 元。 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思 .崔西有一個著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多?！卑褑栴}想透徹 把問題想透徹，是一種很好 的思維品質(zhì)。 運用 20/80 法則 二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。 善于休息 休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力 ,提高一個人的工作效能。 有效溝通 人與人之間的交往需要溝通 ,在公司 ,無論是員工于員工員工于上司員工與客戶之間都需要溝通 .良好的溝通能力是工作中不可缺小的 ,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人 ,相反他應(yīng)當(dāng)是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。好的習(xí)慣是你的朋友，他會幫助你成功。 掌握工作與生活的平衡 真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。 高效地搜集 并消化信息 當(dāng)今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。 及時走出失敗 高效能人士不會讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。如果你在工作中是一個人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽的人的話，那么你就不愁沒有朋友。這對你工作績效的提高很有幫助。不論多么困難，他們都要鼓勵自己再試一次。 有效決策 一個好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。因此，一名高效能人士要時常以 “兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定。一個高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。 及時和同事及上下級交流工作 正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習(xí)慣?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓 你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。 積極傾聽 西方有句諺語說： “上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。 及時改正錯誤 一名高效能人士要善于從批評中找到進(jìn)步的動力 .批評通常分為兩類 ,有價值的評價或是無理的責(zé)難 .不管怎樣 ,坦然面對批評 ,并且從中找尋有價值、可參考的成分 ,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。” 習(xí)慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個 人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?合理利用零碎時間 所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話： “如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會！”一個人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。這樣沿街面由 500 米調(diào)整為 400 米。 總成本 =45589 萬元 +40000 萬元 =85589 萬元 項目利潤 =總收入 總成本 =120400