【正文】 科技大廈景觀 本項(xiàng)目位置 項(xiàng)目前景 項(xiàng)目后景 3 ? 項(xiàng)目東 200 米處泰 寶大廈與物價(jià)局 。 ? 項(xiàng)目南邊緊挨深南大道及對(duì)面的多 棟辦公樓 。 ? 項(xiàng)目北邊隔香林路 與大型住宅小區(qū)東?；▓@相望。 ? 項(xiàng)目西邊 237 米高的招商銀行大廈。 ? 項(xiàng)目周邊已建成的商業(yè)、辦公樓宇或場(chǎng)所，如喜年中心、 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 等。 ? 區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目如金 潤(rùn)大廈 、大 慶大廈 、英 龍站業(yè)中心 、杭鋼富春商務(wù)大廈等。 ? 交通條件 位于福田區(qū)農(nóng)園路 與深南大道交匯處，屬于福田區(qū)車公廟片區(qū)，樓下即為地鐵 1 號(hào)線車公廟站及公交站，到達(dá)廣深高速公路、深圳中心區(qū)、皇崗口岸、深圳灣口岸均十分便捷，交通十分便利。 ? 大廈基本情況 大廈 14層為商業(yè)裙樓， 625 層為辦公層，分 別 以每層走廊連接的主樓和輔樓南北兩部分組成。主樓分 625 層共 20層，輔樓分 613 層共 8層，每層 1,072 平方米。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，大廈規(guī)劃指標(biāo) 見下表： 項(xiàng)目 對(duì)街 項(xiàng)目 對(duì)街 23層大型平臺(tái) 23層大型平臺(tái) 4 序號(hào) 名稱 數(shù)據(jù) 單位 1 總用地面積 10, 平方米 2 總建筑面積 113, 平方米 計(jì)入容積率 辦公 73, 平方米 商業(yè) 11, 平方米 小 計(jì) 85, 平方米 不計(jì)容積率 地下三層停車場(chǎng) 28, 平方米 3 容積率 ≤ 4 建筑覆蓋率 ＜ 40% 6 建筑高度或?qū)訑?shù) 高層 米 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn) 名稱 裝置、裝修、裝飾標(biāo)準(zhǔn) 外墻 中空 LOWE玻璃幕墻 內(nèi)墻 水泥砂漿 天花 公共走道：鋁板天花 電梯廳及公共衛(wèi)生間：輕鋼龍骨石膏板吊頂、白色乳膠漆 辦公室室內(nèi)：無 地面 水泥砂漿 門窗 門：無入戶門 窗： 鋁合金玻璃窗 廚房 無 衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間墻、地面已鋪帖高檔瓷磚 室內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)生間：無 陽臺(tái) 無 電梯 天津 OTIS（奧的斯） 3200 其他 —— ? 大廈工程進(jìn)度 工程于 2021 年 2月開始動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2021 年 01 月全部完成竣工驗(yàn)收，并于 2021 年 06 月份完成交樓，建設(shè)工期歷時(shí)近 4年。 b) 研究對(duì)象 時(shí)代科技大廈 2 23 層 研究對(duì)象名稱 建筑面積 備注 時(shí)代科技大廈 22層 3, 時(shí)代科技大廈 23層 1, 送 1,200平方米的大型平臺(tái) 合 計(jì) 5, 注：另外加送 30個(gè)停車位 5年的免租期。 5 二、可行性研究結(jié)論 投資購買的必要性 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場(chǎng)所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴(kuò)大、公司形象提升、提高工作效率、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及加強(qiáng)員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購買比現(xiàn)狀面積大、環(huán)境好的辦公物業(yè)十分有必要。 宏觀環(huán)境與 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 從宏觀環(huán)境上看，未來我國的經(jīng)濟(jì)依然呈現(xiàn)出很大的發(fā)展?jié)摿?，而深圳作為中國最年輕的城市，也將成為在世界上具有較大影響力的區(qū)域性城市； ? 金融業(yè)是深圳市重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，福田區(qū)及一級(jí)輻射區(qū) （車公廟片區(qū)）作為深圳市中心區(qū)，承擔(dān)著深圳市“金融業(yè)發(fā)展中心區(qū)”的角色； ? 由于受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，深圳寫字樓市場(chǎng)無論是投資還是租賃都出現(xiàn)了較大幅度的降幅，目前價(jià)格均已處在一個(gè)較為理性的狀態(tài)，對(duì)于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力且需求強(qiáng)烈的公司不失為一個(gè)較好的契機(jī)。 ? 由于有國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并未出現(xiàn)大的低迷，而深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)（ 07年 GDP 增長(zhǎng) %），尤其是第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)， 未來 企業(yè)總數(shù)年增長(zhǎng)率持續(xù)保持 30%左右，對(duì)寫字樓需求仍然很強(qiáng)勁，租金逐年穩(wěn)定上浮，對(duì)于價(jià)格起到了較好的支撐，在市場(chǎng)回歸理性后，將持續(xù)保持穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)。 ? 在如此市場(chǎng)環(huán)境下， 目前 購置新的寫字樓是個(gè)十分合適的時(shí)機(jī)。 物業(yè) 考察分析 由于時(shí)代科技大廈地理位置好，交通十分方便，且除 23層 1,200 平方米大型平臺(tái)之外，另外加送 30 個(gè)停車位 5年免租期，應(yīng)有的類似智能系統(tǒng)等其他配套硬件均已完整，故最終選擇了時(shí)代 科技 廣場(chǎng)。 物業(yè)價(jià)值分析 經(jīng)向委托方了解得知，雙方意向購買價(jià)格為 26,000 元 /平方米，低于評(píng)估得出的市場(chǎng)價(jià)格，以該價(jià)格購買時(shí)代科技大廈 2 23 層可行。 6 對(duì)委托方財(cái)務(wù)狀況的影響 ? 以企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析為前提，特別是對(duì)企業(yè)購置新的寫字樓和租用寫 字樓兩種方案進(jìn)行比較后得出， 購買 比租 賃更為經(jīng)濟(jì)。 ? 重新購買新寫字樓對(duì)公司每年利潤(rùn)沒有太大的影響； ? 對(duì)公司的現(xiàn)金流基本沒有影響，不會(huì)影響到公司業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作，有充足的現(xiàn)金做保障。 風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 時(shí)刻關(guān)注竣工及交樓時(shí)間，并關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)是否發(fā)生變化，這樣有助于掌握代科技大廈的建設(shè)進(jìn)度，防止不能準(zhǔn)時(shí)交樓、樓宇情況與交樓標(biāo)準(zhǔn)不符等情況的出現(xiàn)。 綜合上述分析結(jié)論，購買本項(xiàng)目符合委托方公司快速發(fā)展的迫切需要，時(shí)機(jī)合適，物業(yè)價(jià)值合理，購買不影響公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展 ， 且能獲得物業(yè)增值收益， 本項(xiàng)目投資購買可行。 7 第 二部分 項(xiàng)目購買必要性分析 一、 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司 簡(jiǎn)介 深 圳 市高新技 術(shù) 投 資 擔(dān)保有限公司 (簡(jiǎn)稱 “高新投” 公司 ,原名深 圳 市高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 投 資 服 務(wù) 有限公司 )成立于 1994 年 12 月 29 日 ,是深 圳 市委、市政府 為實(shí) 施“科 教興 市” 戰(zhàn) 略， 創(chuàng) 建多渠道、多 層 次的投融 資 服務(wù) 體系，探索科技 與 金融有機(jī) 結(jié) 合的新路子， 發(fā) 起 設(shè) 立的 獨(dú) 立法人企 業(yè) 。是中 國 最早成立的 專門為 高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 提供 貸 款擔(dān)保、股 權(quán) 投 資 和咨 詢?cè)u(píng) 估的 專業(yè) 性服 務(wù) 公司之一，是深 圳 科 技 風(fēng)險(xiǎn) 投融 資 體系的重要 組 成部分。 二、高新投公司 辦公物業(yè)現(xiàn)狀 深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保公司 總部設(shè)在深圳市福田區(qū)深南中路二號(hào)新聞大廈 1號(hào)樓 22012215 室 。截止到目前，公司辦公用房一覽表如下： 地址 樓層 面積（㎡） 備注 新聞大廈 22樓 1,820 自有 新聞大廈 10樓 租用 新聞大廈 9樓 租用 新聞大廈 13樓 租用 2, 龍崗區(qū) 留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 11園 212房 110 租用 寶安區(qū) 寶安科技館 10樓 101 租用 南山區(qū) 高新區(qū)綜合 3樓 租用 合 計(jì) 3, —— 由上表可以看出： 企業(yè)辦公物業(yè) 總 使用面積為 3, 平方米， 主要集中在 新聞大廈 ，占整個(gè)辦公使用面積的 比例 的 90%， 自有物業(yè) 的面積占整個(gè)辦公使用面積的 57%， 租用物業(yè) 的 比例 是 43%。 8 三、高新投公司購買辦公物業(yè)的必要性 高新投公司發(fā)展戰(zhàn)略 決定公司不斷快速發(fā)展 隨著 高新投公司 的不斷發(fā)展和深圳市財(cái)政與市國資委的不斷注資， 高新投公司 注冊(cè)資金已由原來的 4億元實(shí)收資本增加到目前的 億元注冊(cè)資本金，截止 2021 年 11 月末， 高新投 公司的 總資產(chǎn)達(dá)到了 億元人民幣，凈資產(chǎn)為 億元。 高 新投 公司 下一步將大力推進(jìn)“縱橫雙向發(fā)展”的戰(zhàn)略，努力擴(kuò)展為企業(yè)服務(wù)的品種、范圍及力度，積極開拓全方位的金融中介服務(wù)，從擔(dān)保、投資，衍生到孵化器、股權(quán)交易、 IPO。即從一個(gè)點(diǎn)的服務(wù)延伸到科技企業(yè)由孵化一直到 IPO 上市的完整鏈條。同時(shí)通過增資擴(kuò)股、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者并積極爭(zhēng)取上市，將高新投 公司 發(fā)展成為中國規(guī)模一流，效益最大的金融中介服務(wù)集團(tuán)。 隨著業(yè)務(wù)的不斷快速發(fā)展，公司規(guī)模及員工數(shù)量均不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有辦公用房已不能滿足發(fā)展需要 。 為實(shí)現(xiàn)這樣的發(fā)展目標(biāo)須具備充足的人員配備。 高新投公司 從 1999 年搬進(jìn)新聞大廈至今， 人員從當(dāng)時(shí)的 20 多人增加到現(xiàn)在的 110 人。特別是2021 年之后，年擔(dān)保額由 20 億已經(jīng)發(fā)展到目前的近百億規(guī)模，而同期人員由 50 余人僅增加一倍左右，現(xiàn)有隊(duì)伍的人均業(yè)務(wù)量非常大，人人滿負(fù)荷工作。 而且 隨著戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的進(jìn)一步推進(jìn)， 高新投公司 將不斷吸收新的優(yōu)秀人才加盟，必然會(huì)增加行政運(yùn)行、組織人事、資金財(cái)務(wù)、信息技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、監(jiān)察稽核、清算托管及法律事務(wù)等職能部門的辦公場(chǎng)地需求 。 因此，急需購置新的辦公場(chǎng)所。高新投公司從 2021 年年底開始到目前的人員發(fā)展情況以及對(duì)未來人員發(fā)展的規(guī)劃如下： 高新投公司歷年發(fā)展人數(shù)及發(fā)展 規(guī)劃 年份 人員規(guī)模（人） 05年底 52 06年底 74 07年底 87 08年底 110 未來 5年之內(nèi) 增加到 200 照上述發(fā)展速度來看， 高新投公司 在未來 58 年的發(fā)展過程中應(yīng)具備4,0005,000 平方米的辦公用地來滿足未來的發(fā)展需求。 9 現(xiàn)有辦公物業(yè)因面積不足，無法滿足現(xiàn)代辦公的需要。 鑒于深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保公司在國內(nèi)擔(dān)保行業(yè)的地位，每年均有大批的同行前往參觀學(xué)習(xí)，普遍反映現(xiàn)有的辦公場(chǎng)缺乏合適的會(huì)議室、洽談室，無法安排符合規(guī)定的信息系統(tǒng)機(jī)房、資料檔案室等必要設(shè)施， 既不符合現(xiàn)代辦公 的要求，又不能滿足同行交流或業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。 現(xiàn)有辦公物業(yè)交通與停車十分不便，無法滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，影響工作質(zhì)量和水平。 現(xiàn)高新投公司主要辦公物業(yè)為新聞大廈， 進(jìn)入大廈的交通與停車十分不便等。 缺乏完善的配套設(shè)施， 對(duì)公司業(yè)務(wù)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展均有較大的影響。 現(xiàn)有辦公室內(nèi)環(huán)境較差， 且分散辦公， 影響工作效率及員工健康，不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 由于新聞大廈建成于 1996 年，其大廈因設(shè)計(jì)原因，空氣不能較好流通，容易出現(xiàn)缺氧情況，目前員工在高密度辦公的環(huán)境下工作，在工作數(shù)小時(shí)后即感覺到頭昏腦脹。極大的影響員 工的身心健康；另一方面，公司目前主要的辦公地點(diǎn)位于深南中路新聞大廈 22 樓、 10 樓和 9 樓，分散辦公，不同樓層劃分在不同的電梯井，這樣分散的辦公場(chǎng)地增加公司內(nèi)部信息溝通的難度，影響了文件的快速流轉(zhuǎn)，降低了工作效率，如果能夠做到集中辦公，將大大提高工作效率。 四、高新投公司購買辦公物業(yè)對(duì) 企業(yè)發(fā)展的意義 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效 解決人員與有限辦公場(chǎng)地之間緊張的矛盾、促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 高新投公司規(guī)劃發(fā)展 成為中國規(guī)模一流，效益最大的金融中介服務(wù)集團(tuán) 。公司業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，必然會(huì)增加行政運(yùn)行、組織人事、資金財(cái)務(wù)、信息技術(shù)、 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、監(jiān)察稽核、清算托管及法律事務(wù)等職能部門的辦公場(chǎng)地需求 。因此，購買辦公物業(yè) 符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，有效解決人員與有限辦公場(chǎng)地之間緊張的矛盾、促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。 10 可有效完善現(xiàn)代辦公功能，改善辦公環(huán)境，集中辦公，提高工作效率。 通過購買足夠面積的辦公物業(yè)，高新投公司可完善現(xiàn)代辦公功能高需求，改善室內(nèi)辦公環(huán)境，并解決交通制約的問題。而且，物業(yè)購置后，集中辦公，可有效提高工作效率，促進(jìn)公司的快速發(fā)展。 符合高新投公司總部建設(shè)的需要。 同時(shí)，隨著公司業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展以及 各地 分公司的陸續(xù)成立，公司已初步形成向其它 地區(qū)輻射的趨勢(shì)，屆時(shí)，位于深圳的公司總部將承載更多的遠(yuǎn)程后臺(tái)支持服務(wù)功能，和全國同行、其他金融機(jī)構(gòu)的溝通將更為頻繁，需要通過提升公司的對(duì)外形象，推動(dòng)公司做大做強(qiáng)、快速發(fā)展。 改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得物業(yè)增值收益 。 購買新的寫字樓對(duì)企業(yè)本身來說是一種長(zhǎng)期投資行為，它可以享受到物業(yè)本身的增值，也有利于公司資產(chǎn)的保值、增值。 根據(jù)深圳市高新技術(shù)投資擔(dān)保有限公司現(xiàn)有辦公場(chǎng)所現(xiàn)狀，結(jié)合公司發(fā)展需求、 總部建設(shè)、 人員擴(kuò)大、公司形象提升、提高工作效率 、改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 及加強(qiáng)員工辦公環(huán)境等因素，綜合考慮，購買比現(xiàn)狀面積大、環(huán) 境好的辦公物業(yè)是十分有必要的。 11 第三部分 項(xiàng)目購買 宏觀背景 及市場(chǎng)環(huán)境 分析 一、宏觀背景 分析 全國投資環(huán)境 ? 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速 2021 年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng) ％ 。全國經(jīng)濟(jì)仍然保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2021 年 2021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)速度 109,655120,333135,823159,878182,321209,407246,637272,2878%9%10% 10% 10%11%10%11%050000100000150000202100