【正文】 的定位方向以低總價、小獨棟產品入市，針對投資客戶和用于第二居所的度假型客戶。二、先取的取的土地開發(fā)權、擱置開發(fā)計劃，待到周邊配套及資源、條件成熟時再實施開發(fā)計劃并推出銷售，以保證地塊價值和利潤的最大化發(fā)揮。但此方案對周邊建設的依賴性強、存在周邊完善時機的不確定性；并且對日后開發(fā)的時間點難以把握，風險系數較大。故此方案為被選方案，需三思而后行。黃島概況、開發(fā)區(qū)簡介、未來發(fā)展規(guī)劃產業(yè)結構發(fā)展帶動、經濟發(fā)展突破點、大項目工程二、經濟運行判斷黃島概況、開發(fā)區(qū)簡介黃島區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島市區(qū)隔海相望。1978年11月新設立黃島區(qū)， 1992年，青島開發(fā)區(qū)與同處一地的青島市黃島區(qū)體制合一，面積達到220平方公里，總人口45萬，其中常住人口24萬、流動人口約20萬左右。、未來發(fā)展規(guī)劃 （圖八）：按照城區(qū)總體規(guī)劃，在區(qū)域布局上規(guī)劃為六個主要的功能區(qū)。其中⑤、⑥分別定位為行政商務中心區(qū) 綜合旅游區(qū)。④①②②③⑤⑥圖八①石油化工工業(yè)區(qū) ②臨港工業(yè)區(qū) ③國際商貿倉儲加工工業(yè)區(qū)④生態(tài)高效農業(yè)區(qū) ⑤行政商務中心區(qū) ⑥綜合旅游區(qū)綜上：完善的規(guī)劃、強勁的發(fā)展勢頭。使黃島區(qū)在未來的建設規(guī)劃中，形成新的經濟發(fā)展核心力量，并在“大工業(yè)、大港口、大旅游”三大經濟基礎上，大力發(fā)展家電電子、石油化工、汽車造船等龍頭企業(yè)。產業(yè)結構發(fā)展帶動在新的形勢下，開發(fā)區(qū)的產業(yè)發(fā)展正在進入一個嶄新的階段, 通過五大發(fā)展戰(zhàn)略（國際化、大項目、高科技、城市化、港區(qū)聯(lián)動）的部署，使黃島區(qū)的發(fā)展趨向國際化、規(guī)?；l(fā)展。迅速崛起的新興產業(yè)特色明顯,制造業(yè)核心地位日益凸現(xiàn),成為全市新經濟發(fā)展的領跑者。、經濟發(fā)展突破點178。 以海灣大橋興建和前灣港集裝箱碼頭啟動為契機，加快重大項目引進和建設，擴大輻射帶動作用，力爭外向型經濟實現(xiàn)新突破。178。 以高新技術產業(yè)試驗區(qū)為先導，充分發(fā)揮海爾、海信、澳柯瑪等工業(yè)園區(qū)科技帶動作用，力爭新區(qū)現(xiàn)代工業(yè)實現(xiàn)新突破。、大項目工程集裝箱項目、港口項目、鋼鐵項目、造船項目、大煉油項目等六大項目的實施，帶動相關下游企業(yè)上千家、帶動就業(yè)機會近5萬人，為開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展提供了強勁的原動力。大學城工程、國際貿易中心工程等多項大工程的上馬動工，使開發(fā)區(qū)的城市形象、城市價值均有所提升。重點市政建設、關于膠州灣灣口跨海通道橋隧方案的專家論證2004年10月，青島市政府舉行了橋隧方案聽證會，初步確定跨海通道橋隧方案的可行性。、大橋、隧道兩端市區(qū)接線工程初步方案黃島端接線走向示意圖 黃島端接線走向示意圖 綜合分析：跨海大橋/海底隧道的修建，使青島到黃島的距離縮短到20分鐘以內，同時隧道黃島接口的落點設在薛家島旅游度假區(qū)的東端登陸，對加快薛家島旅游度假區(qū)的發(fā)展建設將起到極大的推動作用，為本地區(qū)的房地產市場發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機會。經濟運行綜合論述通過上述分析，可見黃島區(qū)的基礎建設設施已經得到了較強的完善，在現(xiàn)階段的“十五”期間，黃島區(qū)將繼續(xù)加強城市建設、經濟建設的步伐；同時區(qū)域發(fā)展的不斷完善、經濟不斷增長、招商引資力度加大、產業(yè)結構不斷升級、人才引進逐年上升等等一系列因素，都將推動黃島的房地產市場發(fā)展。但同時也應該看到：宏觀經濟運行為本項目提供的機遇和期待A、大力推動發(fā)展經濟，為黃島的經濟增長提供了強有力帶動力；B、產業(yè)結構的升級、科技含量的提升，為本區(qū)域帶來大批科技人才，形成一批強有力的消費力量；C、招商引資力度加大，使眾多的工商企業(yè)入駐本區(qū)；D、同時新的一批大工業(yè)、大項目，都為開發(fā)區(qū)帶來一批優(yōu)秀的企業(yè)；E、開發(fā)區(qū)產業(yè)結構的不斷完善調整，促使產業(yè)科技含量不斷提升，高科技人才大量進駐，從而使得開發(fā)區(qū)的整體消費力提升。項目的實施發(fā)展判斷隨著開發(fā)區(qū)入住企業(yè)的增多，為本項目的發(fā)展定位提供了另一良好的發(fā)展機遇和發(fā)展的可行性；l 首先，從建設之初到繁榮至今，開發(fā)區(qū)經歷了飛躍的發(fā)展，入駐了一批優(yōu)秀的企業(yè)、工業(yè)；成就了許多著名的商界精英、巨賈名流，他們?yōu)殚_發(fā)區(qū)的發(fā)展做出了巨大的貢獻，開發(fā)區(qū)也為他們提供優(yōu)越的財富回報；l 伴隨著企業(yè)的逐步壯大、財富的逐步積累，他們開始追求更高層次的享受；l 在商業(yè)競爭激烈的今天，除了公司、辦公室，開始需要另外一種空間，一種隱秘安靜的、既有休閑功能而又不失尊貴；既可用于商務、社交禮儀的需要；又可兼?zhèn)鋳蕵?、休閑以及招待、宴客的功能；在此背景下，建議本項目可規(guī)劃出少量的、交往活動空間較大，功能完善、規(guī)模龐大、硬件設施及商務配套完善的商務型別墅，或綠化面積較大、私家花園園林景觀細致的莊園式別墅。同時，在項目配套設施、娛樂設施的建造上盡量完善，并體現(xiàn)客戶的尊貴性。 房產市場整體運行分析、2004年市場供求狀況(單位:萬平方米)、市場均價走勢分析黃島房產銷售市場分析 薛家島居住區(qū)塊分析 開發(fā)區(qū)長江路板塊分析黃島別墅及青島海岸線地產市場概況（以沿海區(qū)域市場為重點）、黃島市高檔物業(yè)市場調研分析、青島市高檔物業(yè)市場調研分析市場判斷綜合論述三、市場運行判斷（以沿海區(qū)域板塊為重點）房產市場整體運行分析、2004年市場供求狀況(單位:萬平方米)竣工面積銷售面積批準預售面積預售登記面積合計60508598黃島城區(qū)5548保稅區(qū)工業(yè)園10445長江路唐島灣25356570石油大學長江西路10588薛家島金沙灘10647綜合分析：178。 受2004年國家宏觀調控政策影響，黃島商品房竣工面積、銷售面積等均較去年有明顯回落,新案推出量相對少；178。 由于2003年市場推案量較大，區(qū)域消化尚未完成，區(qū)內2004年上半市場主要以存量房銷售為主，新盤入市較少，開發(fā)商多暫緩入市；、市場均價走勢分析2002年2003年2004年黃島城區(qū)130020502500保稅區(qū)工業(yè)園180025503250長江路唐島灣250041004800石油大學長江西路110028003500薛家島金沙灘230039004400(單位:元/平方米)綜合分析：178。 2001年2003年是黃島房地產市場飛速發(fā)展的三年，區(qū)域均價被整體拉高，尤其是2003年黃島整體市場房價較2002年上揚近50%以上，整體上漲速度較快； 178。 2004年是國家宏觀調控的政策年，受國家宏觀調控政策影響，區(qū)域價格提升速度明顯放緩，2004年黃島市場房價較2003年上揚在2027%以內。黃島房產銷售市場分析 薛家島居住區(qū)塊分析薛家島板塊 薛家島在建、在售項目名稱一覽編號項目名稱編號項目名稱1今日商務公寓5魯澤花園2金沙花園6悅?；▓@3長江花園7澤潤金融中心4九州花園8華裕黃金海岸綜合分析：區(qū)域概況：該板塊東部是旅游度假區(qū)金沙灘風景區(qū)。這為薛家島在未來的規(guī)劃中打造一個旅游風景區(qū)及高檔住宅區(qū)奠定了良好的基礎，但街道內的商服、交通、生活配套等設施現(xiàn)況仍有不足，有待完善。在售現(xiàn)況：薛家島板塊內在售樓盤基本以中、小量體為主，且大部分為尾盤銷售（如金沙花園、今日商務公寓、魯澤花園、悅?；▓@、九州花園）；產品概況：區(qū)域的產品經過2004年的去化銷售之后，凡步入2005年的在售、在建產品大多已小高層、高層為主；銷售周期：從2002004年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2—3年；面積、總價：相對于長江路周邊個案來講、本區(qū)域的產品面積大多定位在精簡型產品，主力戶型以兩居室為主，占到整體開發(fā)比例的50%左右、面積范圍為80—90平米左右；三房產品大致在30%左右，面積范圍為110—130平米左右。產品的總價基本在30—40萬左右。客戶群體：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，依然呈投資型市場。 開發(fā)區(qū)長江路板塊分析街道內在售項目一覽：開發(fā)區(qū)在建、在售項目名稱一覽編號項目名稱編號項目名稱編號項目名稱編號項目名稱1城市桂冠5隆祺嘉園913香?；▓@2千禧龍花園610地豐大廈14東方銀座3711匯峰嘉園4傲海星城8匯商國際12天智國際大廈綜合分析：區(qū)域概況：區(qū)政府、保稅區(qū)位于本板塊內，長江中路沿線生活配套設施完善，商業(yè)發(fā)達，長江中路——區(qū)政府已形成黃島區(qū)內CBD核心地段，是黃島政治、金融、商業(yè)核心區(qū)域；在售現(xiàn)況：本區(qū)域的在售尾盤項目大都經歷了近兩年的銷售歷程，新建項目均為小高層、高層產品；銷售周期：從2002004年的銷售狀況來看，本區(qū)域的產品銷售相對來講較為緩慢，個案銷售周期大都在2年左右；面積、總價：相對于長江路周邊個案來講、本區(qū)域的產品面積大多定位在精簡型產品，主力戶型以兩居室為主，占到整體開發(fā)比例的40%左右、面積范圍大約為90平米左右；三房產品大致在50%左右，面積范圍大約為120—150平米左右。產品的總價基本上集中在45—60萬左右?？蛻羧后w：外地客戶的購買量依然大于開發(fā)區(qū)客戶的購買量，依然呈投資型市場，但本區(qū)域的幾個典型個案的居住客戶比例有所上升，主要因為項目的整體素質較高、生活氛圍成熟。黃島別墅及青島海岸線地產市場概況（以沿海區(qū)域市場為重點）、黃島市高檔物業(yè)市場調研分析分布區(qū)位：黃島開發(fā)區(qū)現(xiàn)有的別墅小區(qū)主要分布在區(qū)政府大樓以西區(qū)塊成片分布，主要以靠近區(qū)政府為賣點，現(xiàn)已開發(fā)完畢，形成一個較為集中且相對稱成熟的居住區(qū)。開發(fā)狀況：該區(qū)的別墅項目建設較早，開發(fā)時間大致在1998年—2000年左右。整個板塊已有大約5個小區(qū)連成一片，每個小區(qū)的開發(fā)規(guī)模大致在20—30套左右。全區(qū)總共有1