【正文】 對產(chǎn)業(yè)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評價 33 4 1 工程概況 建設(shè)背景及概況 麥島項目是青島市城建史上面積最大的舊村改造項目，地處嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，位于石老人國家級旅 游度假區(qū)內(nèi)。規(guī)劃范圍西至麥島路，東至海江路，北至香港東路，南至東海路，內(nèi)含大麥島、徐家麥島、王家麥島三個行政村。項目占地 公頃，擬報批建筑總面積 126 萬平米，容積率 ，建筑密度 %。其中安置區(qū)占地 公頃，建筑面積 萬平米，容積率 ，建筑密度 27%；開發(fā)區(qū)占地 公頃，建筑面積約 萬平米，容積率 ，建筑密度 18%。項目總投資預(yù)計近 50 億人民幣。 本項目為市區(qū)內(nèi)僅有的未建成的大型濱海居住社區(qū)。它的地理位置、時代特征決定了它是一個不可多得的項目，它的建成將 開創(chuàng)青島市區(qū)的濱海居住大盤之先河，引領(lǐng)城市發(fā)展。 同時，本項目又是一個村莊改造項目，約 4000 戶居民需要拆遷安置，約占項目面積規(guī)模的 20%。作為一個村莊改造項目，它可以改變村莊與新建居住區(qū)相互交錯的局面，改善整體環(huán)境和居住條件，為城市居民和動遷住戶提供一個良好的居住環(huán)境，成為東部新區(qū)的有機組成部分，拓展成熟的居住社區(qū)，為城市的和諧發(fā)展作出貢獻。 建設(shè)場址選擇 規(guī)劃用地被香港東路、海口路、東海路、麥島路、海興路、海游 5 路、海江路分成六大板塊，分別編號為 A、 B、 C、 D、 E、 F 地塊， A地塊又分為 A A2 地 塊（詳見地塊編號示意圖），其中 A1 主要返還原有居民居住， A2 及 B、 C、 D、 E、 F 地塊為商品房開發(fā)地塊。 基地西望奧運賽場，東盼石老人觀光風(fēng)景區(qū)。基地社會資源豐富，北與香港東路相隔即為中國海洋大學(xué)和青島大學(xué)，西側(cè)為青島市著名的麥島美食街，東南側(cè)將建設(shè)大量濱海旅游設(shè)施。 基地是一個山、海之間的狹長地帶，以北高南低、東高西低之勢向海面傾斜。香港路和東海路西側(cè)高差約 14 米，東側(cè)高差約 20 米；海江路和麥島路北側(cè)高差約 15 米，南側(cè)高差約 10 米。 基地內(nèi)部現(xiàn)有南北城市道路海游路，規(guī)劃有南北向城市道路海興路和東西向?？诼??；匚鞅辈坑猩倭康谋Ａ艚ㄖ?，以多層住宅為主。其他已大部分拆除。 對環(huán)境的影響 水環(huán)境影響評價等級： 該項目無工業(yè)污廢水等強污染物。按麥 島 居 住 區(qū) 設(shè) 計， 本 項 目建 成 后 每 天生 活 用 水 總用 水 量 為4564t/d，產(chǎn)生污水 。生活污水排入市政污水管網(wǎng)，并進入麥島污水處理廠處理達標后排海。由于項目污水對水環(huán)境 6 影響較小 。 噪聲評價等級： 項目的主要噪聲源是送排風(fēng)機和機動車輛等。項目區(qū)域環(huán)境噪聲適用于 GB3096— 93 規(guī)定的 1 類標準。噪聲環(huán)境影響評價等級確定為三級。 大氣影響評價等級： 由于項目屬于居住和一般 商業(yè) ，無工業(yè)廢氣源等強污染源，大氣污染較為簡單、輕微，大氣環(huán)境影響評價僅做一般影響分析。 改變以往施工建設(shè)過程中對環(huán)境污染較為嚴重的現(xiàn)狀，在本小區(qū)的施工建設(shè)中還將采用新材料、新工藝、環(huán)保節(jié)能的產(chǎn)品，最大限度的減少以往施工中有害污染源，滿足環(huán)保要求。 此外，在該項目的園區(qū)規(guī)劃上，將園區(qū)內(nèi)原有的成年樹木保留并充分利用，再配以綠化新品種新技術(shù)，使園區(qū)內(nèi)的綠化層次分明，綠化覆蓋率將達到 40%，園區(qū)內(nèi)還塑造精致的人為景點、景觀，給業(yè)主創(chuàng)造溫馨、成熟的居住社區(qū)環(huán)境。同時還因提高了園區(qū)的綠化覆蓋率，使園區(qū)內(nèi)的空氣品質(zhì)提高 ，創(chuàng)造新的環(huán)保形象，益于居民身體健康。 2 立項的必要性 建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標 青島市為適應(yīng)建設(shè)半島城市群、拓展產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展空間的要求，凸現(xiàn)青島濱海風(fēng)光特色，提出了“三點布局、一線展開、組團發(fā)展”的城市發(fā)展框架。按照青島市的城市發(fā)展框架，嶗山區(qū)全方位制定規(guī)劃、研究政策，在深入調(diào)查研究和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上，確定了 7 差異競爭、錯位發(fā)展 的策略和構(gòu)建區(qū)域性五大中心（青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心、青島旅游度假中心、青島東部商貿(mào)中心、青島高等教育發(fā)展中心、青島節(jié)慶會展中心），建設(shè) 四型 城區(qū)（ 經(jīng)濟外向型、人口移民型、環(huán)境生態(tài)型、旅游度假型）的戰(zhàn)略目標，特別強調(diào)構(gòu)建青島東部現(xiàn)代化商貿(mào)中心。 加快構(gòu)建青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 ， 推進高新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”，努力把高新區(qū)做大做強。要以家電電子通訊、軟件、海洋生物、新材料四大產(chǎn)業(yè)為支撐，把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)這個第一增長點做亮。 加快構(gòu)建青島旅游度假中心 ， 要加快旅游資源的規(guī)劃和開發(fā)，做大旅游品牌；重點發(fā)展旅游大項目，構(gòu)件大產(chǎn)業(yè)；以景招商，以商引客，構(gòu)筑嶗山旅游“經(jīng)濟圈”；大力發(fā)展以統(tǒng)一調(diào)控管理為前提、以農(nóng)戶為主體的三大特色產(chǎn)業(yè)；科學(xué)規(guī)劃、合理布 局一批高檔別墅、休閑度假區(qū)，使嶗山成為名副其實的旅游度假中心。 加快構(gòu)建青島東部商貿(mào)中心 ， 要以海爾路周邊、沿海一線為重點，加快中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，開建一批高樓大廈，突出樓宇經(jīng)濟、城市服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、虛擬經(jīng)濟五大板塊，構(gòu)建高層次、高容量、高效益的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈。 加快構(gòu)建青島高等教育發(fā)展中心 ， 要加快高效服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)步伐，走出“面向高校、服務(wù)高校、資源共享、校地共贏”的新路子。 2020 年 12 月份，青島市委、市政府在嶗山區(qū)召開現(xiàn)場辦公會，研究麥島至石老人濱海一 線的重要項目規(guī)劃建設(shè)。青島市政府要求從麥島到石老人濱海一線將建設(shè)四個“點”，即青島大劇院、青島極地 8 海洋世界、青島現(xiàn)代藝術(shù)中心和石老人海水浴場改造等四個項目。嶗山區(qū)還要依托濱海資源優(yōu)勢，建設(shè)真正的中央商務(wù)區(qū)，建設(shè)功能配套齊全的高檔次商務(wù)樓和居住小區(qū)，延續(xù)青島的濱海特色，抗起青島東部新城區(qū)建設(shè)的旗幟。 青島市城市發(fā)展格局的變化也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的機遇。近期，青島市做出重要決定，即在青島市開發(fā)西海岸的同時，重點加大對東海岸的發(fā)展，嶗山區(qū)作為東海岸的核心區(qū)域，迎來了區(qū)域發(fā)展的歷史性機遇。根據(jù)青島市確定的 東海岸發(fā)展方向，嶗山區(qū)將是東海岸區(qū)域政治、文化、商貿(mào)和高新技術(shù)的中心。嶗山區(qū)將在未來的一段時間內(nèi)成為青島市重點發(fā)展的區(qū)域。 推廣應(yīng)用技術(shù)與國內(nèi)（國外）同類技術(shù)的比較 在本 小區(qū)的建設(shè) 過程 中 ，對解決住宅建設(shè)中 的通病和把成熟的科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)力將是一個極大的推動，我 公司將在嚴格控制成本的基礎(chǔ)上，積極采用建設(shè)部推廣的新技術(shù)、新材料來促進住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。并通過新技術(shù)、新材料的應(yīng)用來達到解決以往建筑通病的目的，預(yù)計將采用多項當(dāng)今世界流行的 新技術(shù)。 一、住宅承重、圍護體系的比較 磚混結(jié)構(gòu)中和框架結(jié)構(gòu)的外墻采用 EPS 保溫墻體，重量輕、砌筑的體系可減少自重 20%左右，減少紅磚用量約 800 萬塊，又可以降低基礎(chǔ)的造價。另外 EPS 保溫墻體是從國外引進的先進技術(shù)，該技術(shù)與屋面保溫技術(shù)、斷橋保溫鋁合金 窗等節(jié)能技術(shù)綜合應(yīng)用，使節(jié)能率可達 50%以上。該技術(shù)體系的應(yīng)用將達國際先進水平。 9 二、住宅分割技術(shù)體系的應(yīng)用 在房間分隔上采用新型輕質(zhì)隔墻板，集節(jié)能、隔音、保溫于一體，安裝速度快，分隔靈活，增加使用面積，減輕結(jié)構(gòu)自重，省時、高效，可拉動當(dāng)?shù)啬茉椿厥?，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)化程度提高。居當(dāng)前國內(nèi)先進水平。 三、智能、信息技術(shù)體系的應(yīng)用 本 項目按照 3 星級智能化標準設(shè)計建設(shè)，系統(tǒng)先進、實用、可靠，并具有開放性、可擴充性和可維護性，在節(jié)省資源和環(huán)境保護的智能技術(shù)與產(chǎn)品方面應(yīng)用效果明顯， 并具備以下控制子系統(tǒng)：安全防范子系統(tǒng) 管理和監(jiān)控子系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 應(yīng)用節(jié)省資源和環(huán)境保護的智能技術(shù)與產(chǎn)品，智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理和住戶提供多種服務(wù)，如建立小區(qū) inter 網(wǎng)站和小區(qū)數(shù)據(jù)中心，提供物業(yè)管理、電子商務(wù)、網(wǎng)上信息查詢、遠程醫(yī)療與遠程教育等增值服務(wù)項目。 四、節(jié)水 節(jié)能 技術(shù)體系的應(yīng)用 采用 無負壓供水設(shè)備以及 6 升型的節(jié)水衛(wèi)生潔具及瓷芯節(jié)水龍頭，取代以往的 9 升型的衛(wèi)生潔具和傳統(tǒng)的鑄鐵水龍頭，節(jié)約用水。達到國內(nèi)領(lǐng)先水平。 五、采暖新技術(shù)的應(yīng)用 在北方地區(qū)，供暖主要采用集中燃煤鍋爐房。 領(lǐng)秀城 小區(qū) 的建設(shè) 10 中，將采用 污水、海水源熱泵中央空調(diào)技術(shù)，解決 供暖和制冷，并提供 24 小時熱水，上述空調(diào)系統(tǒng)可以自行設(shè)置室內(nèi)溫度，節(jié)約能耗，還因為免維修而節(jié)省大量維修、運行管理費用。該技術(shù) 居全國先進水平。 六、太陽能技術(shù)的應(yīng)用 在采用水源熱泵中央空調(diào)技術(shù)的同時 ，利用太陽能加熱技術(shù)收集、積蓄太陽能來對泳池中的水進行加熱，進而達到節(jié)省能源，為開辟使用新能源作出典范。該技術(shù)屬于國內(nèi)先進水平。 七、雨水回收利用技術(shù) 將屋面雨水回收，并用于草地和樹木的澆灌，節(jié)約水資源。此項技術(shù)屬于國際先進水平。 八、其他技術(shù)的應(yīng)用 領(lǐng)秀城 小區(qū)還將在給水上采用鋁塑復(fù)合管、排水采用 PVC 消音管道和離心柔性鑄鐵管、廚房采用成套技術(shù)體系等，多數(shù)是國內(nèi)、省內(nèi)先進水平。 3 市場預(yù)測 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況和住宅需求預(yù)測 青島當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況 ： 青島是中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，是國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。青島位于山東半島 11 南端，面積 10654 平方公里，人口 萬，其中城鎮(zhèn)居民 萬人。青島 綜合經(jīng)濟實力雄厚，是中國 15 個副省級城市之一。 2020年，青島市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 2020 年增長 ％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12920 元，綜合經(jīng)濟實力在全國 15 個副省級城市中居第 5 位。 青島是重要的國際港口性貿(mào)易城市。是我國大陸第二大外貿(mào)口岸和第三大集裝箱港。青島港吞吐能力已躋身世界億噸大港行列，國際集裝箱運輸量已進入世界前 15 強。 2020 年 港口吞吐量 億 噸 ,增長 %。外貿(mào)吞吐量 億噸 ,增長 %。集裝箱吞吐量 631萬標準箱，增長 %。 青島市以青島港為核心的 國際航運服務(wù)體系已經(jīng)建立，正向著中國北方航運中心的目標邁進。與之相配套，航空、道路交通、鐵路、通訊業(yè)以及金融、保險、信息、商貿(mào)、法律、咨詢等服務(wù)業(yè)功能日益增強，服務(wù)體系不斷完善。 2020 年 航空運輸保持穩(wěn)步增長。年末擁有國內(nèi)航線 72 條，國際（地區(qū)）航線 14 條，全年航空旅客吞吐量達到 萬人次，增長 %；航空行貨郵吞吐量，增長 %。 2020年 青島口岸對外貿(mào)易進出口總額 億美元，增長 %，其中出口額 億美元，進口額 億美元，分別增長 %和 %。 青島是著名的國際性濱海旅游城市。青島市依山傍海、風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，具有山海城渾然一體，紅瓦綠樹、碧海藍天交相輝映的人文地理優(yōu)勢和深厚的文化底