【正文】 ................................................................................................... 50 ...................................................................................................... 51 ...................................................................................................... 51 （二）、項目利潤分析 .................................................................................................... 52 （三）、項目敏感性分析 ................................................................................................. 52 廊坊盛德花園四期項目 .................................................................................................. 53 （一）、項目銷售收入預(yù)測 ............................................................................................. 53 ...................................................................................................... 53 ...................................................................................................... 56 ...................................................................................................... 56 （二）、項目利潤分析 .................................................................................................... 56 （三）、項目敏感性分析 ................................................................................................. 57 3 八、第三還款來源介紹 .................................................................................................. 58 北京杰寶公寓項目 .......................................................................................................... 58 （一）、項目概況 ........................................................................................................... 58 （二）、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ............................................................................................. 59 （三）、項目投資估算 .................................................................................................... 61 （四）、項目區(qū)域及優(yōu)勢分析 .......................................................................................... 63 （五）、項目現(xiàn)狀 ........................................................................................................... 65 1．項目已取得證件情況 ................................................................................... 65 2．項目施工現(xiàn)狀與計劃 ................................................................................... 66 3．項目銷售情況預(yù)測 ...................................................................................... 66 九、風(fēng)險保障分析 .......................................................................................................... 66 （一）、還款來源充足 .................................................................................................... 66 （二）、委托貸款方 —— 中國民生銀行石家莊分行 .......................................................... 66 （三）、擔(dān)保方 —— 河北融投擔(dān)保集團(tuán) ............................................................................ 67 （四）、銷售控制承諾 .................................................................................................... 67 （五）、控股股東及實(shí)際控制人無限連帶責(zé)任擔(dān)保 .......................................................... 68 （六）、銷售回款監(jiān)管 .................................................................................................... 68 十、結(jié)論 ........................................................................................................................ 68 4 一、項目背景概述 廊坊市位于 河北省 中部偏東，地處 北京 、 天津 兩大城市之間，被譽(yù)為“京津走廊上的明珠”。 目前廊坊市沒有出臺限購、限價等調(diào)控措施，政策對廊坊市房地產(chǎn)交易影響較小，同時廊坊 2021 年商品房住房成交 面積 同比上漲 20%， 銷售收入 同比上漲 43%，房地產(chǎn)市場整體形勢發(fā)展良好 . 基金擬投資項目 —— 廊坊紫金城項目 （以下簡稱“紫金城項目”）， 五證齊全，位于廊坊城區(qū)的東北方向，在北環(huán)路南面。北面為廊坊文化藝術(shù)中心，周邊游高檔住宅小區(qū)，教育和生活 配套齊全，交通十分便利。項目總占地面積 23,250 ㎡ ,總建筑面積 106,842㎡ ，總投資 約 為 億 元，已投入資金超過 ，項目分商住兩用，住宅部分 64,031 ㎡， 目前銷售面積 24,534 ㎡，實(shí)現(xiàn)銷售額度超過 億元， 商業(yè)部分 33,811㎡ 及地上和地下 707 個車庫 ，未形成銷售 。 基金擬投資項目 —— 廊坊盛德花園 小區(qū) 四期項目 （以下簡稱“盛德花園 小區(qū)四期項目”）， 五證齊全， 位于廊坊市安次區(qū)永興路與永華道交叉口。項目北臨永華道，西臨永興路，南臨辛莊道，東臨常青路 。項目 距離市中心 2公里，距離高鐵車站 公里，毗鄰市政大道銀河路、永興路，出入便捷，擁有 50 萬平米人文社區(qū)，生活氛圍濃厚，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施齊全。 2021年就已啟動的盛德花園項目，目前 1— 3 期已經(jīng)完成全部銷售并已經(jīng)入住，在廊坊市場頗具知名度。 項目總占地面積 23, ㎡ ,總建筑面積 82,797 ㎡，總投資 約 為 元，已投入資金超過 ，項目分商住兩用，住宅部分 54,211㎡ ， 目前實(shí)現(xiàn)銷售面積 5,547㎡ ， 實(shí)現(xiàn) 銷售額度超過 3千萬元， 商業(yè)部分 21,163㎡ 及地上地下 303 個車庫 ， 未形成銷售 。 作為基金還款來源之一 —— 北京杰寶公寓項目 （以下簡稱“杰寶公寓項目”），位于北京東城區(qū)安定門外大街蔣宅口東南，規(guī)劃占地面積約 9,388 ㎡ ，總建筑面積 89,982 ㎡ ，其中 住宅 面積 58,686 ㎡ ，底商面積 18,550 ㎡ ，以及地下停車位100個和地上停車位 200個。該項目正在辦理相關(guān)預(yù)售手續(xù)及內(nèi)外裝修工程， 2021年 5 月年底進(jìn)行預(yù)售，由于所處地理位置優(yōu)越，住宅部分均價可以達(dá)到 5 萬元 /㎡ ，商業(yè)部分均價 5萬元 /㎡ 。 5 基金融資主體廊坊市盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司 （以下簡稱“盛德世紀(jì)”）成立于 2021 年 3月，位于廊坊市永華道 137 號。注冊資金 10,008 萬元，具有 房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì) 。是廊坊市具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營房地產(chǎn)開發(fā) 。 其母公司為盛德基業(yè)控股股份有限公司 （以下簡稱“盛德基業(yè)”），成立于2021 年 8 月 3 日，注冊資金 1億元，位于北京市南三環(huán)東路 23號，經(jīng)營領(lǐng)域涉及低碳地產(chǎn)開發(fā)、節(jié)能環(huán)保建材生產(chǎn)與研發(fā)、金融投資三大核心業(yè)務(wù)，是一家具有良好發(fā)展前景、多業(yè)并舉的多元化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)總資產(chǎn) 10 億元人民幣，現(xiàn)有員工 400 余人。 截止到 2021 年 11 月 30 日盛德世紀(jì) 總資產(chǎn)約為 億元，總負(fù)債約為 億元， 資產(chǎn)負(fù)債率 不高于 29%。 基金擔(dān)保方 —— 河北融投擔(dān)保集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“河北融投”），是 河北省政府、省國資委設(shè)立的專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu) ，注冊資本 億元，是 河北省規(guī)模最大的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu) ， 信用評級評為 AA+級 ，授信額度 500 億元 。股東有河北省國有資產(chǎn)控股運(yùn)營有限公司、河北融投控股集團(tuán)、河北鋼鐵集團(tuán)、冀中能源集團(tuán)、河北建投集團(tuán)、河北港口集團(tuán) 、 冀中能源股份有限公司、開灤（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、邯鄲鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司、唐山鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司、冀中能源、峰峰集團(tuán)有限公司、河北新華書店有限責(zé)任公司、河北出版 有限公司 。 本次擬通過基金融資 億元 ，期限 18 個月，委托中國民生銀行石家莊分行發(fā)放貸款，用于補(bǔ)充盛德世紀(jì) 子公司關(guān)聯(lián)方 榮達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱“榮達(dá)通”） 旗下的 紫金城項目和 盛德世紀(jì)旗下的 盛德花園 小區(qū) 四期項目后續(xù)建設(shè)流動資金，由河北融投 為基金 投資人本金和利益收益提供擔(dān)保，擔(dān)保額度足以覆蓋基金本金和利息收益； 盛德世紀(jì)關(guān)聯(lián)方北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱“北京杰寶公司”） 出《銷售控制承諾函》承諾，若委托貸款到期，盛德世紀(jì)無法按時以現(xiàn)金形式償還本息 且 河北融投無法按時履行相應(yīng)擔(dān)保義務(wù) ，盛德世紀(jì)以委托貸款本息總額為限， 將北京二環(huán)內(nèi)“ 杰寶公寓”項目以 1 萬元 /m2賣給本基金相應(yīng)面積作為本息償還對價 ；融資方控股股東盛德基業(yè)及實(shí)際控制人提供無條件的、無限連帶責(zé)任擔(dān)保；同時增加一個基金管理人印鑒章，保證在存續(xù)期內(nèi)，本基金對廊坊紫金城和 盛德花園小區(qū)四期 進(jìn)行銷售監(jiān)管。以上保障措施有序合法，保證資金投資安全可靠。 6 二、 基金介紹 （一）、 基金運(yùn)營模式 圖表 1 基金運(yùn)營模式 （二）、基金要點(diǎn) 一覽 融資主體 盛德世紀(jì)置業(yè)股份有限公司 融資規(guī)模 人民幣 16,500 萬 元 融資期限 18 個月 資金用途 投向廊坊市紫金城項目、盛德花園四期項目后期建設(shè) 還款來源 （ 1）廊坊紫金城項目銷售回款 （ 2）廊坊盛德花園項目銷售回款 （ 3）北京杰寶公寓 項目 銷售回款 7 風(fēng)險保障措施 （ 1） 本基金委托民生銀行石家莊分行向盛德世紀(jì)發(fā)放 億元人民幣貸款，為“ 紫金城 ”與“ 盛德花園 四期 ”項目后續(xù)開發(fā)提供流動資金 （ 2） 河北融投擔(dān)保集團(tuán)為本基金貸款本息提供擔(dān)保。 擔(dān)保額度足以覆蓋基金存續(xù)期內(nèi)投資人的本金和利息收益 （ 3） 銷售控制承諾 ： 盛德世紀(jì)關(guān)聯(lián)方北京杰寶