【正文】 錄 一、緒論 ............................................................ 1 （一）選題背景 .................................................. 1 （二） 研究意義 ................................................. 2 二、 南昌市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀特征 ........................................ 2 （一）南昌市商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 ...................................... 2 南昌市商品房供求分析 ...................................... 2 南昌市商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)分析 .................................. 3 南昌市商品房成交環(huán)比分析 .................................. 4 南昌市商品房?jī)r(jià)格同比分析 .................................. 5 （二）南昌市商品房區(qū)域分布特征 .................................. 6 三、南昌市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域特征及成因分析 .............................. 8 （一）南昌市區(qū)域板塊劃分 ........................................ 8 （二）各板塊特征差異原因分析 .................................... 8 繁榮板塊 .................................................. 8 魅力板塊 .................................................. 9 強(qiáng)力板塊 ................................................. 10 實(shí)力板塊 ................................................. 11 特色板塊 ................................................. 11 四、結(jié)論與建議 ..................................................... 12 （一）結(jié)論 ..................................................... 12 （二）建議 ..................................................... 12 增加商品房的有效供應(yīng) ..................................... 12 抑制不合理住房需求 ....................................... 13 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 ....................................... 13 加快保障性住房投資建設(shè) ................................... 14 致謝 ............................................................... 15 參考文獻(xiàn) ........................................................... 16 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 一、 緒論 （一）選題背景 房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱產(chǎn)業(yè)同時(shí)應(yīng)作為解決民生問(wèn)題的特殊行業(yè)，其市場(chǎng)運(yùn)作情況，一直受到政府各界和廣大老百姓的關(guān)注。但近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)受投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)偏高。特別是全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)低迷因素的影響 ,開(kāi)發(fā)商的資金鏈和購(gòu)房者的熱情大大受挫 ,開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)始回歸理性，購(gòu)房者觀望情緒甚濃 ,因此中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了整體下滑的局面 ,從而進(jìn)入了一個(gè)寒冬時(shí)代 ,也同時(shí)宣告進(jìn)入一段調(diào)整期。作為我國(guó)江西省的省會(huì)城市和中南地區(qū)重要的商業(yè)都市南昌 ,其房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到不同程度的影響。房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，緩解了就業(yè)壓力。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，市場(chǎng)監(jiān)管體制還不完善，在南昌房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行的同時(shí)受全國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象影響，也出現(xiàn)了一些投資者借機(jī)投機(jī)房地產(chǎn)炒作房?jī)r(jià)的行為，為南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行留下了隱患。為此，繼 20xx 年的熱浪之后， 20xx 年國(guó)家又出臺(tái)了限購(gòu)令以抑制過(guò) 熱的房地產(chǎn)投資，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)近五年一直保持穩(wěn)定快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。市民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求被大量釋放，與此同時(shí)房地產(chǎn)投資額也有了一個(gè)飛躍，供需雙方的增長(zhǎng)促成了南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的起飛。外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛大手筆介入。一些房地產(chǎn)商不惜巨資在南昌買地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將南昌的房地產(chǎn)投資額推向了高峰。雖然南昌商品房市場(chǎng)的需求方多數(shù)是買房來(lái)自用的普通居民，買房作投資的占很少一部分，但由于商品房供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，高檔房屋的供應(yīng)量超出了需求量，而普通 百姓需要的普通商品房供應(yīng)量不足，兩種因素的合力一定程度上造成了房?jī)r(jià)的快速攀升。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，南昌市政府相關(guān)機(jī)構(gòu)也出臺(tái)了相應(yīng)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。在宏觀調(diào)控措施的影響下，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)率較前兩年出現(xiàn)滑落。 探討南昌房?jī)r(jià)走勢(shì)，離不開(kāi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析，和區(qū)域特征的把握。只有站在全國(guó)經(jīng)濟(jì)這個(gè)大框架上，并搞清楚房地產(chǎn)的來(lái)龍去脈和區(qū)域價(jià)格波動(dòng)特征，才能更好地繼往開(kāi)來(lái)，捕捉住房?jī)r(jià)未來(lái)走向。通過(guò)這次對(duì)南昌市房地產(chǎn)區(qū)域價(jià)格波動(dòng)差異的分析，更好的了解了南昌市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)。希望政府能夠出 臺(tái)措施控制好房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓普通購(gòu)房者了解商品房的地區(qū)差異性中的供需關(guān)系。為商品房的買賣提供正確決策。 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 （二） 研究意義 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展積累，南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20xx 年進(jìn)入了市場(chǎng)的寒冬時(shí)期。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期如何保證南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20xx, 20xx 年快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，繼續(xù)平穩(wěn)、健康地成長(zhǎng)是社會(huì)各方包括政府、開(kāi)發(fā)商、以及廣大購(gòu)房者共同關(guān)心的問(wèn)題。不可否認(rèn)，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快等不穩(wěn)定因素，由此引發(fā)了人們對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在過(guò)熱現(xiàn)象 、有沒(méi)有泡沫的激烈討論。因此有必要在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期通過(guò)詳細(xì)地梳理南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年的發(fā)展情況來(lái)客觀認(rèn)識(shí)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系，找出引起市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定因素的根源，正確評(píng)估南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，充分預(yù)測(cè)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，從而為社會(huì)各界與房地產(chǎn)相關(guān)的政府部門、企事業(yè)單位和個(gè)人做出正確的決策提供可靠的依據(jù)，這對(duì)于保持南昌房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 二、 南昌市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀特征 （一）南昌市商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 南昌市商品房供求分析 南昌市供求關(guān)系從 03 年開(kāi)始一直保持平穩(wěn)，并在 07 年供求趨近平衡，而在經(jīng)過(guò) 0 09 年受內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)需求前景不容樂(lè)觀，整體市場(chǎng)起伏較大，加之 20xx 年限購(gòu)限貸政策雙重調(diào)控，投資購(gòu)房需求和部分改善型需求被抑制， 20xx 年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供求差距被持續(xù)拉大。 01220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年供求比 圖 21 20xx 年 20xx 年南昌商品房市場(chǎng)供求比 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 3 南昌新房住宅成交量相比 20xx 年略有降幅 ，同比 20xx 年下降 %?？v觀 12 年的南昌新房住宅的成交走勢(shì)，除去月份受到新政 策 影響，有明顯降幅