【正文】 資金屬于業(yè)主所有。第十五條：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。”第二十三條規(guī)定了使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案。(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。(六)業(yè)主委員會(huì) 向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位?！币虼?，原告無權(quán)收取并使用該項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)深圳市xx會(huì)計(jì)師事務(wù)所做出的名為《深圳市x新物業(yè)管理有限公司xx園管理處審查報(bào)告》顯示：“從2004年1月至2005年11月，該物業(yè)管理處銀行存款賬戶未按核算單位獨(dú)立核算。本體維修基金及管理費(fèi)賬面收入金額與測(cè)算金額(應(yīng)收金額減去欠費(fèi)后的金額)不符。未按照《xx園物業(yè)管理服務(wù)合同》購買車場(chǎng)保險(xiǎn)、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)??審計(jì)報(bào)告表明，辰新物業(yè)已挪用本體維修基金20多萬元?！痹嬗星滞瘫倔w維修基金的前科劣跡，被告有權(quán)拒絕向原告交納此項(xiàng)費(fèi)用。七、原告向被告主張的物業(yè)管理費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用已過，法院不應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定第五條：“ 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！?，本條規(guī)定的債務(wù)標(biāo)的數(shù)額是確定的，而本案每一期履行的標(biāo)的尚不固定，總債務(wù)標(biāo)的更不確定，原告訴訟請(qǐng)求按總標(biāo)的計(jì)算已過兩年訴訟請(qǐng)求，應(yīng)依法駁回。八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。原告在被告小區(qū)管理質(zhì)量很差，如今小區(qū)不時(shí)發(fā)生失竊，草木枯死，一片凋伶，業(yè)主們?cè)孤曒d道，被告不但對(duì)小區(qū)實(shí)施非法管理，還對(duì)維權(quán)業(yè)主采取了停水?dāng)嚯?、打人砸車等惡劣手段，引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈憤慨，公安部門對(duì)其進(jìn)行了警告，深圳等多家媒體對(duì)此相繼進(jìn)行了詳細(xì)報(bào)道，被告仍按原約定強(qiáng)收物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)。原告即使認(rèn)為與被告存在合同關(guān)系，原告也存在大量違約行為。根據(jù)《合同法》第六十六條：“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”，業(yè)主可行使先履行抗辯權(quán)，拒絕履行相應(yīng)的交納物管費(fèi)。根據(jù)《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》“分級(jí)服務(wù)要求有一至兩條達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)下調(diào)。有三條或以上達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，按低一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！痹娌话础段飿I(yè)管理委托合同》的約定履行義務(wù)，存在上述嚴(yán)重違約行為，且在明知自身違約在先的情況下，卻強(qiáng)行要求業(yè)主百分之一百的履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至將業(yè)主告上法院，天理何在?九、原告未完成法定的舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。本案是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責(zé)任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達(dá)到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責(zé)任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。(《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡谖鍡l“在合同糾紛案件中，對(duì)合同是篇三：代理詞(物業(yè)2審)20141029 代 理 詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：受 的委托，代理人發(fā)表如下代理意見，供合議庭參考并希望采納。本案的起因是由于一審原告方雙生物業(yè)公司于2005年6月在我的當(dāng)事人(以下簡(jiǎn)稱業(yè)主)入住商城一年多時(shí)間還瞞著業(yè)主私下與開發(fā)商簽訂合同擅自提高物業(yè)費(fèi)。依照最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋法釋[2009]8號(hào)文件第五條“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！钡木瘢瑯I(yè)主采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式索要物業(yè)收費(fèi)的知情權(quán)合情合理合法，應(yīng)得到法律的支持。一、房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。維護(hù)程序公正是法院審判的首要任務(wù)。沒有程序正義，實(shí)體的審判將是一句空話。從南寧雙生物業(yè)公司和我的當(dāng)事人提供的證據(jù)顯示：我的當(dāng)事人買房在先，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》在后；開發(fā)商在房屋出售后已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)與已出售房產(chǎn)不再是房屋所有權(quán)人的開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》嚴(yán)重違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。2003年6月頒布的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式確定。第19條規(guī)定：新建現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30天完成物業(yè)企業(yè)的招聘選擇工作；國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；第25條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；《廣西物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定：“新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定前期物業(yè)管理守則，并在出售予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件?！眹鴦?wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》都明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理合同必須是在商品房出售前。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。依照南寧市物價(jià)局[2003]38號(hào)文件，雙生物業(yè)公司2005年12月后所提供的物業(yè)服務(wù)充其量只是事實(shí)服務(wù)。對(duì)于事實(shí)服務(wù)，業(yè)主是可以采取包括逾期交費(fèi)等形式，隨時(shí)終止和撤銷的；事實(shí)服務(wù)何來滯納金、違約金可言？業(yè)主只需要交納與物業(yè)服務(wù)對(duì)應(yīng)的、質(zhì)價(jià)相符的合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)即可。如果物業(yè)公司沒有按照法定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，或者管理與服務(wù)有瑕疵或缺陷，質(zhì)價(jià)不相符，根據(jù)公平原則，物業(yè)費(fèi)用是要打折的。同時(shí)業(yè)主還可以要求物業(yè)公司賠償損失。二、一審判決邏輯推理混亂，適用法律錯(cuò)誤；將《補(bǔ)充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個(gè)文書混為一談，判交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》糊弄百姓。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價(jià)局[2005]72號(hào)文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費(fèi)引起的。我們不談物業(yè)公司故意以一個(gè)沒服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒收費(fèi)價(jià)格和違約責(zé)任的《前期物業(yè)管理協(xié)議》代替《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的企圖是什么，退一步說，即使《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》因?yàn)楂@得部分業(yè)主追認(rèn)后有效，也不能就此推定物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)已經(jīng)全部出售完房產(chǎn)的開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》也有效。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時(shí)大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個(gè)工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定）。房屋出售后，開發(fā)商就喪失了簽訂任何物業(yè)管理合同的資格，這是個(gè)簡(jiǎn)單的法律常識(shí)，一審法院竟然混淆不清。其次，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格【2003】1864號(hào)文件）第7條規(guī)定：“實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)合同中約定”。換句話說，《補(bǔ)充協(xié)議》有效的前提是：物業(yè)公司與業(yè)主雙方就“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定，以及權(quán)利義務(wù)等”達(dá)成新的協(xié)議；否則，物業(yè)公司擅自提高物業(yè)費(fèi)就是亂收費(fèi)。這里的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司，而不是開發(fā)商與物業(yè)公司。但遺憾的是，一審混淆了南價(jià)格【2005】72號(hào)文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補(bǔ)充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個(gè)文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。其實(shí)，南寧市物價(jià)局根據(jù)雙生物業(yè)公司《關(guān)于重新核準(zhǔn)小區(qū)費(fèi)用收費(fèi)的報(bào)告》所作的南價(jià)格【2005】72號(hào)文件《關(guān)于南國花園商城物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的批復(fù)，已經(jīng)明確指出：“南國花園商城屬于聯(lián)排單棟商住混合小區(qū)，其物業(yè)管理價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，即由雙方達(dá)成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等協(xié)議簽訂合同，雙方按照合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)”。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照《補(bǔ)充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細(xì)。從【2005】72號(hào)文件沒有就收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行批復(fù)也說明這一點(diǎn)。另外，根據(jù)2004年5月1日實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)”。如果確認(rèn)南國花園商城是非住宅小區(qū)，只有“臨時(shí)資質(zhì)”的雙生物業(yè)公司就沒有資格管理總建筑面積為11萬平方米的南國花園商城。我的當(dāng)事人在一審提交的證據(jù)南價(jià)格檢字[2006]64號(hào)文件明確指出，對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要求物業(yè)公司和業(yè)主簽訂合同，雙方按照合同約定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。但一審法院對(duì)該證據(jù)視而不見，對(duì)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)報(bào)房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認(rèn)的三個(gè)前提條件也避而不談，反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)?！眮砗傩?。判業(yè)主交物業(yè)費(fèi)按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，判業(yè)主交違約金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，南國花園商城小區(qū)到底是執(zhí)行《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》還是執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)合同？法官不能這樣沒有原則糊弄百姓吧？本案屬于“物業(yè)管理合同”糾紛，一審法院在立案受理通知書明確寫的是“物業(yè)管理合同糾紛”。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯(cuò)誤。其實(shí)，即使是依據(jù)《民法通則》第111條規(guī)定，我的當(dāng)事人也有權(quán)通過采取逾期交費(fèi)的方式，要求物業(yè)公司按照合同全面履行其義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是雙方合同，物業(yè)公司沒有全面履行義務(wù)或者服務(wù)有瑕疵，根據(jù)自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則，我的當(dāng)事人可以履行抗辯權(quán)。另外，根據(jù)《民法通則》第58條第4款規(guī)定，雙生物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的行為是無效的。三、雙生物業(yè)公司違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定。在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定“違反物業(yè)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)督促的前置程序。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法，特別法優(yōu)于一般法的原則。就我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)逾期不交物業(yè)費(fèi)，是否需要交滯納金問題，有合同的按照合同約定；沒有約定的按照法律規(guī)定。這個(gè)“法律”應(yīng)該是物業(yè)管理的最高和最新的法律，即國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部