【正文】 ，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn) 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國 80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá) 90％，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐 敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范 2 大連市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域概況 地理位置 大連地理位置優(yōu)越，位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。 大連轄 6 個(gè)區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)，前 4 區(qū)稱為“市內(nèi)四區(qū)”）， 3 個(gè)縣級(jí)市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市，稱為“北三市”）和 1 個(gè)海島縣（長(zhǎng)?？h）。總面積 萬平方千米，人口 603 萬。另外，還有 4 個(gè)國家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）。 交通條件 交通發(fā)展迅速，是東北投資環(huán)境最具優(yōu)勢(shì)的地方。有通往全國各大中小城市的客車以及鐵路，并有通各大城市的飛機(jī)。另外大連有最有優(yōu)勢(shì)的深水港口，貨運(yùn)客運(yùn)都極其方便。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，并有大連市區(qū)至開發(fā)區(qū)以及金州區(qū)的輕軌，另外區(qū)內(nèi)的地鐵在建中，預(yù)計(jì) 2020 年底能開通。 經(jīng)濟(jì)狀況以及居住條件 大連與整個(gè)東北三省同屬一個(gè)區(qū)域 ,其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展程度受到整個(gè)東北地 區(qū)發(fā)展水平的影響。在國家振興東北老工業(yè)基地的大背景下 , 大連仍要把裝備制造業(yè)作為本市產(chǎn)業(yè)集群的核心系統(tǒng) , 加強(qiáng)與東北地區(qū)的聯(lián)系 , 形成產(chǎn)業(yè)鏈 , 利用東北老工業(yè)基地的優(yōu)勢(shì) ,打造一個(gè)新的裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)集群中 , 大連應(yīng)起到龍頭作用 , 發(fā)揮沿海城市的優(yōu)勢(shì) , 將大連自身創(chuàng)造的或引進(jìn)的新產(chǎn)品、新工藝、新技術(shù)、新管理方法向東北腹地推廣。大連具備這樣的能力 , 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 大連現(xiàn)有的工業(yè)制造企業(yè) , 如大連造船廠、大連機(jī)車車輛廠、大連石油化工廠、西太平洋石化、大連起重集團(tuán)、大連機(jī)床集團(tuán)、瓦房店軸承廠、大連冰山集團(tuán)等企業(yè)都是 中國同行業(yè)中的骨干企業(yè) , 具備成為地方行業(yè)龍頭企業(yè)的實(shí)力。根據(jù)大連的自然與人文環(huán)境 ,大連將建成東北地區(qū)的高科技金融服務(wù)中心。眾所周知 , 高科技行業(yè)與服務(wù)業(yè)對(duì)自然資源的依賴性很小 , 發(fā)展水平主要取決于人才聚集的數(shù)量與質(zhì)量。大連優(yōu)越的城市環(huán)境為人才聚集提供了便利條件。大連是一座美麗的濱海城市 , 自然風(fēng)光秀麗 , 氣候宜人 ,全年平均溫度在 10 攝氏左右 , 是中國最適宜居住的城市。大連城市建設(shè)起步早 , 成果顯著 , 城市功能齊全 , 市容整潔 , 是著名的旅游城市。 2020 年 , 大連城市環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目榮獲迪拜國際改善居住環(huán) 境最佳范例稱號(hào)。 大連市遠(yuǎn)景規(guī)劃及空間布局 “十一五”期間，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體思路是 ： 推進(jìn)”兩圈一帶”的建設(shè) : 中山區(qū)全力推進(jìn)“兩圈一帶”建設(shè)，打造區(qū)域性金融中心核心功能區(qū)和東北亞國際航運(yùn)中心、東北亞國際物流中心的服務(wù)功能區(qū)?！皟扇σ粠А笔侵敢灾猩綇V場(chǎng)金融核心圈為基礎(chǔ)、以東港區(qū)為重點(diǎn)、以人民路 CBD 為樞紐，形成金融、航運(yùn)物流業(yè)集聚，金融創(chuàng)新產(chǎn)品和金融、航運(yùn)物流高端服務(wù)功能布局于一體的互為補(bǔ)充、相互支撐的區(qū)域性核心服務(wù)功能區(qū)。這一功能區(qū)的建設(shè)一定會(huì)拉動(dòng)三八廣場(chǎng) ,二七廣場(chǎng) ,以及中山廣場(chǎng)周邊的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 解放路、勝利路拓寬： 在以解放路、中南路為重點(diǎn)的生態(tài)宜居功能區(qū)，拓寬改造解放路南段、勝利路東段，改善交通狀況。推進(jìn)不朽巷等項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)青云天下項(xiàng)目。 這些項(xiàng)目啟動(dòng)后會(huì)對(duì)中南路 ,解放路 ,青云街以及周邊的房?jī)r(jià)有很大的拉動(dòng) . 高水平建設(shè)東港商務(wù)區(qū)： 東港商務(wù)區(qū)是中山區(qū)未來幾年的最大亮點(diǎn)，強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)的招商力度，重點(diǎn)引進(jìn)內(nèi)外資銀行、保險(xiǎn)和國際財(cái)團(tuán)總部，各類跨國公司結(jié)算中心和財(cái)務(wù)中心、風(fēng)險(xiǎn)投資等金融機(jī)構(gòu)，延伸總部機(jī)構(gòu)聚集空間。東港新區(qū)是人民路中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的延伸區(qū)，該區(qū)域 面積約 6 平方公里，為中山區(qū)規(guī)劃發(fā)展新的金融功 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 能區(qū)、拓展金融機(jī)構(gòu)集聚提供更大空間。東港商務(wù)區(qū)的建設(shè)成功后 ,對(duì)我們公司現(xiàn)在的東港區(qū) ,尤其是燠景園 ,三八廣場(chǎng)店 ,二七廣場(chǎng)等周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的拉動(dòng) . 濱海路北石槽村將建一度假村： 我市將在中心城區(qū)東部風(fēng)景區(qū)規(guī)劃建設(shè)一處度假村，該項(xiàng)目為石槽漁夫碼頭A 區(qū)，位于中山區(qū)濱海路北石槽村，總規(guī)劃用地面積為 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，其中度假村面積為 萬平方米，包括 2 至 8 層的低密度住宅，另有地下和半地下車庫 萬平方米，可配套停車位 700 輛。 虎灘漁人碼頭的建設(shè)： 該項(xiàng)目投資 億元，定位于觀光、娛樂、文化、餐飲、購物和休閑度假于一體的商業(yè)旅游特色街。目前該項(xiàng)目主題施工已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì) 5 月份將開門納客。 長(zhǎng)春路南段改造被提上政府日程 : 其中名為和諧谷的 A 區(qū)，包括有 45 萬平方米的建設(shè)用地，改造后將成為集商業(yè)、商務(wù)、高端、中端住宅于一體的城市中心居住組團(tuán)。長(zhǎng)春路南段區(qū)域長(zhǎng) 公里、占地面積 230 公頃的區(qū)域進(jìn)行綜合升級(jí)改造，打造特色鮮明的商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)和都市生態(tài)示范居住區(qū)，改善城區(qū)三分之一人口的居住環(huán)境，大幅增加區(qū)商業(yè)商務(wù)設(shè) 施規(guī)模。 大連市高爾基沿線的規(guī)劃范圍共 14 個(gè)地塊： 南側(cè)為高爾基路，延線總長(zhǎng)度約為 1200 米，北側(cè)為一條與之平行的新華路。規(guī)劃范圍東側(cè)邊界為南北向紀(jì)念街，西側(cè)邊界為擁警街，南北向跨度大約在100110 米之間，兩街間自東向西平行布置的共有 8 條城市道路。沿高爾基路，維護(hù)原有并保持原史文化風(fēng)貌為前提下，將設(shè)計(jì) 23 層小量體的住宅外型供作多功能的商業(yè)使用區(qū)。其中長(zhǎng)春路和東北路為兩條城市干道并有大型立交橋跨越其上。規(guī)劃內(nèi)用地面積約 197000 平方米。 體育場(chǎng)改造的恒隆廣場(chǎng)將建東北最大商業(yè)單體： 恒隆集團(tuán)將在西崗區(qū)建設(shè)集購物、休閑、娛樂于一體的大連恒隆商業(yè)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目占地 6 萬平方米，建筑面積 23 萬平方米，建成后將成為中國東北最大的商業(yè)單體項(xiàng)目。 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 改造項(xiàng)目即將啟動(dòng)： 位于西崗區(qū)北崗街附近的原大連電瓷廠以及周邊地區(qū)的改造項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該地塊將開發(fā)建設(shè)包括住宅、公建和小學(xué)在內(nèi)的綜合性居住社區(qū)。改造項(xiàng)目位于西崗區(qū)北崗街、通海街和雙興街圍合部分，東北方向是大連輕軌始發(fā)站，西南方向是新開路商務(wù)區(qū)。該項(xiàng)目的規(guī)劃總用地面積為 萬平方米，擬建建筑面積為 萬平方米，分為 A、 B 兩個(gè)功能區(qū)，將 開發(fā)數(shù)棟多層和高層住宅和公建。按照規(guī)劃方案要求，該項(xiàng)目容積率為 ，建筑密度為 27%%，綠地率為 40%%。另外，該住宅社區(qū)還將配套建設(shè)能容納 2095 輛車的停車泊位 . 甘區(qū)盯緊“兩城四區(qū)”建設(shè)： 構(gòu)建“兩城四區(qū)”成為甘井子區(qū)發(fā)展的一條主要思路，是全區(qū) 2020 年工作的重點(diǎn)。“兩城”是指大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、大連體育新城；“四區(qū)”是指大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)、大連西城國際旅游商務(wù)區(qū)、大連北部商業(yè)區(qū)和大連空港商務(wù)區(qū)。 規(guī)劃建設(shè)“三縱三橫”交通網(wǎng)： “大連體育新城”中明確提出了一個(gè)“三縱三橫 ”交通網(wǎng)，“三縱”的第一縱是棋盤路，第二縱是山東路，第三縱是東聯(lián)路?！叭龣M”目前名稱未定，主要是圍繞著體育中心進(jìn)行。 劃定六個(gè)城市功能區(qū)： 2020 年甘區(qū)將打破行政區(qū)劃界限，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 6 個(gè)城市功能區(qū)，其分別是位于營城子的大連生態(tài)科技創(chuàng)新城；位于南關(guān)嶺的大連體育新城；大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)；位于紅旗街道的大連西城國際旅游商務(wù)區(qū)；大連北部商業(yè)區(qū)等。 新火車站附近將形成新商圈： 2020 年，甘區(qū)月以綜合配套改革為動(dòng)力，高起點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)代化國際化中心城區(qū)建設(shè)，以南關(guān)嶺新火車站周邊打造 新商圈。一季度啟動(dòng)中華路交東聯(lián)路和中華路跨華北路立交橋建設(shè)，年內(nèi)將完成中華路商業(yè)區(qū)改造升級(jí)，建設(shè)一批現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目。 2020 年底，隨著哈大鐵路客運(yùn)專線竣工，新火車站也將投入使用。新火車站站房近 7 萬平方米，并配備了十余條站線，南北兩側(cè)還將建設(shè)兩個(gè)廣場(chǎng)。同 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 時(shí)，地鐵南關(guān)嶺站將與新火車站實(shí)現(xiàn)地上地下的車站連接，進(jìn)一步完善城市交通網(wǎng)，方便乘客出行。 長(zhǎng)興市場(chǎng)綜合體項(xiàng)目啟動(dòng)： 該項(xiàng)目總投資近 40 億元，建設(shè)用地 99300 平方米，總建筑面積 614798 平方米，其中商業(yè)建筑面積 156000 平方米。在北側(cè)將建 10 萬平 方米集購物、餐飲、娛樂于一體的全天候“ shopping mall”。引進(jìn)世界知名品牌折扣店，以輕工、服裝業(yè)、品牌折扣店為主打業(yè)態(tài)，利用未來地鐵入室等資源，創(chuàng)造出豐富獨(dú)特的文化景觀為亮點(diǎn)，塑造大連市現(xiàn)代建筑形象新坐標(biāo)。 城市綜合體項(xiàng)目將打造西安路最高地標(biāo)，最高建筑將達(dá) 200 多米。大型商場(chǎng)建筑面積則在 10 萬平方米左右，擁有餐飲、娛樂、百貨、室內(nèi)滑雪場(chǎng)等。城市綜合體項(xiàng)目建成以后將提升西安路商務(wù)功能和商業(yè)檔次，同時(shí)改善居民居住條件。 豐富星海灣金融商務(wù)區(qū)功能： 沙河口區(qū)將大力發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的新經(jīng)濟(jì) ，加大重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)力度，進(jìn)一步加強(qiáng)星海灣金融商務(wù)區(qū)的服務(wù)、配套和拓展，不斷豐富和拓展星海灣金融商務(wù)區(qū)的功能。 大連地鐵今年將完成四層土建： 大連地鐵 2 號(hào)線工程總投資 200 多億元，將輻射大連大部分的主城區(qū)，這是大連建市以來最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。全線計(jì)劃 2020 年通車。 3 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 （截止 2020 年底） 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 大連城市發(fā)展?fàn)顩r 2020 年，大連城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)都取得了巨大的成果。有力地推進(jìn)了國際航運(yùn)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、社會(huì)主義新農(nóng)村和和諧社會(huì)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年完成地區(qū)生產(chǎn) 總值突破 3500 億元，增長(zhǎng) 17％以上；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 264 億元，增長(zhǎng) 35％；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1900 億元，增長(zhǎng) 30％以上；實(shí)際使用外商直接投資 30 億美元左右，增長(zhǎng) ％；全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1100 億元，增長(zhǎng) 27％；完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 2370 億元，增長(zhǎng) 37％；港口完成貨物吞吐量 億噸，增長(zhǎng) 10％；集裝箱吞吐量 380 萬標(biāo)箱，增長(zhǎng) ％；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降 4％；主要污染物排放總量下降 ％；實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè) 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以下。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和 農(nóng)民人均純收入分別為 15000 元和 8300 元分別增長(zhǎng) 13％和 19％以上。 土地市場(chǎng) 市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量 ⑴ 基本概況 表 07~09 年土地平均掛牌出讓狀況表 掛牌總建筑面積（平） 成交總建筑面積（平） 成交住宅總面積（平） 成交住宅總金額（萬元） 成交住宅樓面價(jià)（元 /平） 1288424 2020~2020 年度大連市年平均掛牌土地總建筑面積為 平方 米，土地總成交建筑面積為 平方米，其中成交住宅總面積為 平方米，成交住宅總金額達(dá) 1288424 萬元，住宅折合樓面價(jià) 元 /平方米。 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 圖 07~09 年土地平均掛牌出讓狀況圖 ⑵ 同比狀況 表 土地供應(yīng)狀況同比 指標(biāo) 08年 09年 同比指數(shù) 成交地塊數(shù)量（幅） 58 36 % 成交占地面積（萬㎡） % 成交建筑面積（萬㎡） % 出讓金總金額（億元） % 樓板價(jià)（元 /㎡） % 09 年共成交土地 36 幅，總占地面積為 萬平方米，同去年相比有所萎縮，但受一些高層超高層的帶動(dòng)，建筑面積相對(duì)差別不是很大。另外，受商品房市場(chǎng)的火熱影響，本年度的地價(jià)不斷飆升，“地王”不斷刷新，出讓金總額由此高于去年，平均樓面價(jià)同比上漲了約 %。 市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量 表 四區(qū)土地掛牌出讓狀況 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 總計(jì) 掛牌面積 （平） 542300 376830 1201768 成交面積（平） 34500 376830 1172468 成交金額（萬元） 11710 111938 457642 707134 1288424 平均樓面價(jià)（元） 基于 SPSS 軟件關(guān)于大連房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告 圖 四區(qū)土地掛牌分布