【正文】 通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。如：南沙奧林匹克花園等。 ? 商住型別墅 —— 一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。如：廣興華花園、華僑樂園。 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 8 經(jīng)濟型、度假型、經(jīng)營型別墅整體分布圖 各類型別墅的地域分布情況 如左圖所示，五大類型的別墅分布主要集中在距離市區(qū)較遠，但交通非常便利的地方。有部分別墅差別并不太明顯，如商住型別墅和出租型別墅，有些片區(qū)別墅類型有重疊現(xiàn)象，如經(jīng)濟型別墅也有部分度假客戶購買，側(cè)重 于度假的功能。所以，以上的分類主要是依據(jù)片區(qū)的主要共性來分類。 商住型、出租型別墅整體分布圖 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9 從上圖可知，經(jīng)濟型別墅占據(jù)的市場份額比較大（ 34%），其次是度假型別墅（ 27%）、商住和出租型別墅約占 19%和 12%，由于旅游地產(chǎn)近年才逐步興起，經(jīng)營型別墅目前主要集中在南沙，約占 8%。 廣州市區(qū)5種別墅類型比例度假型27%經(jīng)濟型34%商住型19%出租型12%經(jīng)營型8%廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 10 廣州各類型別墅的消費群發(fā)展趨勢 別墅的客戶群逐步變化，已經(jīng)由少數(shù)軍政要特權(quán)人士、資本占有者到現(xiàn)在更多更年輕的富有人士，由外籍轉(zhuǎn)向國內(nèi)人群的比例增大。 ? 經(jīng)濟后勁強大。 目前廣州經(jīng)濟發(fā)展后勁強勁，先后有“東進、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)” 的城市規(guī)劃、 CEPA 的粵港合作、 9+2的泛珠三角合作協(xié)議以及申亞成功，世界 500 強的企業(yè)陸續(xù)在廣州設(shè)立分部。廣州的別墅本地人、港人、潮汕人占到了總量 90%以上，珠江三角洲地區(qū)的置業(yè)者、澳門、臺灣人、日本人、新加坡人等境外人士、華僑等占到了 10%。 ? 價格相對當?shù)亟?jīng)濟水平較為合理，多數(shù)新興富豪有足夠的經(jīng)濟能力。 廣州非常注重每個別墅園區(qū)的環(huán)境建設(shè)，每一幢房子功能分布合理，花園面積、露臺面積大，而價格并不像北京、上海那樣高得離譜，一套 150 萬元的別墅，其價值品位不低于上述兩地一套 500 萬元別墅。價格相比較當?shù)氐慕?jīng)濟 水平也很合理，吸引不少年輕富商購買，尤其是番禺、增城當?shù)匾恍┙?jīng)濟型別墅非常暢銷，由于地價比市區(qū)要低，一套價格在 90 萬元 150 萬元之間，用于購買市中心公寓的錢就可以住上別墅，如：鳳凰城、綠茵島別墅，每套都在 80100 萬元左右，通過銀行七成按揭等方式，高收入的年輕人完全可以負擔。 廣州的別墅群體對別墅的消費比較務(wù)實，購買時都以“實用價值第一，享受第二”為原則，由高端向中高端發(fā)展已成為趨勢。 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 11 ? 廣州自然風景資源稀缺，間接導(dǎo)致別墅消費走向理性， 在嶺南之地的廣州，由于 擁有 天然的自然美景資源不多，除了花都、南湖、南沙 等偏遠地區(qū)具有山林湖海資源以外，其他的別墅園區(qū)只能人工造園，對于追求個性的別墅客戶來說，缺乏了即時心動的購買欲望。在大部分同質(zhì)別墅的市場沖擊下，買家越來越成熟理性，考慮自身家庭需要成為重中之重。要享受山水之樂、建筑環(huán)境的純粹，他們更愿意斥巨資去旅游，享受真山真水真歐美。 ? 客戶已經(jīng)逐步將別墅的第二居所概念打破，別墅上升為買家的第一居所和終極居所 。 歷來別墅都是第二居所的概念，是建在郊區(qū)或風景區(qū)供休養(yǎng)、度假用的園林住宅，長期受到文人雅士商賈豪富的青睞，作為幽居之所。近年由于經(jīng)濟發(fā)展，交通的便利程度日益提高，“在市 區(qū)工作，在郊區(qū)生活”成為現(xiàn)代富人的理想生活境界。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 廣州地區(qū)主要別墅樓盤一覽表 地區(qū)板塊 樓盤名稱 位置 占地面積 （萬㎡） 總建面積 （萬㎡） 容積率 白云板塊 江南世家 白云區(qū)同和路南湖黃莊 約 80 約 48 桐林美墅館 白云區(qū)南湖路中段 約 5 約 3 廣園東板塊 碧桂園鳳凰城 廣園東路碧桂園鳳凰城 約 667 380 翡翠綠洲 黃埔羅南大道北埔南路 約 534 約 210 甲天下別墅園 增城新塘陳家林風景區(qū) 近 200 / / 匯景新城 天河廣州市天河匯景路 約 約 7 林語山莊 科學(xué)城羅南大道 30 萬 約 50 萬 番禺板塊 廣州雅居樂花園 番禺區(qū)南大路 約 314 約 434 麗江花園 番禺大石鎮(zhèn)南浦島 81 149 錦繡香江 番禺迎賓大道長隆動物園段 533 267 華南碧桂園 番禺華南干線迎賓路段 67 58 清華坊 南村鎮(zhèn)新城區(qū)興業(yè)大道北 19 / / 珊瑚灣畔 番禺區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪大道 49 50 南沙濱海花園 南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廣隆管理區(qū) 280 多 150 多 市區(qū) 宏城花園 東山區(qū)二沙島 約 約 珠江別墅 珠江新城金穗路 52 200 新世界別墅 東山區(qū)二沙島 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 花都區(qū) 金碧御水山莊 花都區(qū)山前大道 約 200 約 46 南航碧花園 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 160 50 多 五溪御龍灣 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 24 10 多 雅居樂雍華庭 花都區(qū)新都大道 20 10 多 雅寶新城 花都廣清公路側(cè) 60 60 1 泰湖山莊 花都花僑鎮(zhèn) 267 62 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 14 二、 廣州高端市場供應(yīng)量分析 廣州未來三年別墅主力供應(yīng)板塊分析 1) 按區(qū)域距離市區(qū)遠近來分，可以分為 遠郊別墅 和 城市別墅 ? 遠郊別墅以及城市別墅的定義 遠郊別墅 —— 主要指距離經(jīng)濟中心區(qū)（ CBD）的行車距離在 1～ 2 個小時內(nèi)區(qū)域的別墅項目，多數(shù)具有天然優(yōu)美的山湖林海資源，區(qū)域開發(fā)時間短，生活配套設(shè)施不齊全。 城市別墅 —— 主要指距離經(jīng)濟中心區(qū)（ CBD）的行車距離在 1 個小時內(nèi)區(qū)域的別墅項目，區(qū)域開發(fā)時間長，區(qū)域居住氣息濃郁，生活配套設(shè)施較齊全。 注：因市區(qū)批復(fù)可開發(fā)別墅較少，參考性較弱 ，如珠江別墅，在此不作比較類型。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15 ? 遠郊別墅以及城市別墅的板塊劃分 遠郊別墅 主要集中在花都板塊、廣園東板塊和科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 。 遠郊板塊 的別墅以度假型別墅為主，大部分是二次置業(yè)的客戶群，有少部分是生活型的別墅，作為終極住宅。 花都板塊 具有天然的景觀資源，典型的別墅項目有花都雅居樂花園花樣巴黎別墅組團、南航碧花園、五溪御龍灣、金碧御水山莊、雅寶新城等項目。 廣園東板塊 典型項目主要是匯景新城、翡翠綠洲、鳳凰城、甲天下等別墅項目，該板塊別墅項目較為檔次參差，有高檔的匯景新城，中檔的鳳凰城，主要 以大社區(qū)、統(tǒng)一規(guī)劃、山體、人工湖景等環(huán)境優(yōu)勢為賣點。 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 是廣州市高科技開發(fā)區(qū)發(fā)展而形成的新板塊，科學(xué)城的保利林語山莊、奧園集團的天鹿湖別墅項目、南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南沙奧園新城、南沙濱?；▓@等別墅項目，將服務(wù)于到開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)的投資者和政府高官的當?shù)厣罹幼⌒枰? 遠郊別墅 花都板塊 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 廣園東板塊 城市別墅 番禺板塊 南湖板塊 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 16 城市別墅 主要集中在 番禺板塊以及南湖板塊 。 番禺板塊 別墅主要集中在華南板塊和洛溪板塊，度假型和自住型重疊較多，區(qū)域經(jīng)過 10 多年的開發(fā)，配套設(shè)施相對完善，整體環(huán)境以及住宅素質(zhì)較高。典型別墅項目有華南碧桂園、錦繡香江、廣州雅居樂、清華 坊、珊瑚灣畔等。 南湖板塊 別墅主要集中在南湖風景區(qū)附近，典型項目有江南世家、桐林美墅館。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17 ? 遠郊別墅供應(yīng)量以及典型項目分析 遠郊別墅未來供應(yīng)量以及供應(yīng)項目預(yù)測： 板塊 項目 儲備土地（ ㎡） 別墅開發(fā)情況 花都板塊 碧桂園項目 祈福項目 占地 133 萬（ 2 千畝） 合和項目 首期占地 73 萬，總建 129 萬 首期聯(lián)排別墅 43 套 南航碧花園 占地 169 萬 五溪御龍灣 占地 20 萬 首期 120 套，二期 100 套 泰湖山莊 占地 268 萬，總建 52 萬 首期共 430 套別墅 廣園東板塊 鳳凰城 規(guī)劃 別墅用地 666 萬（ 1 萬畝） 目前開發(fā)量約 199 萬 ㎡ 匯景新城 規(guī)劃別墅用地 萬 翡翠綠洲 規(guī)劃別墅用地 533 萬（ 8 千畝） 首期開發(fā)量約 113 萬 ㎡ 甲天下 規(guī)劃別墅用地 200 萬（ 3 千畝） 首期開發(fā)量約 79 萬 ㎡ 科學(xué)城、南沙 保利林語山莊 規(guī)劃別墅用地約 30 萬，總建 50 萬 共 800 套別墅 南沙奧園 占地 66 萬，總建 43 萬 籌備中 南沙濱?；▓@ 總占地 280 萬，一期占地 33 萬，總建 16 萬 一期 333 套別墅，新推 120 套別墅 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 18 遠郊別墅已開發(fā)量所占比例圖已開發(fā)量26%待開發(fā)量74%已開發(fā)量待開發(fā)量 （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 根據(jù)上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計可得， 遠郊別墅所儲備的別墅用地較多，約 2385 萬 ㎡，目前已經(jīng)開發(fā)的別墅用地僅占總用地的 26%，待開發(fā)的別墅用地約 1764 萬㎡，待開發(fā)量約占總量的 74%。 建設(shè)部控制別墅用地開發(fā)，不少人士發(fā)出“別墅匱乏”的預(yù)警，但是由于廣州大發(fā)展商前期囤積的土地資源較多，并不急于集中開發(fā)，造成相對競爭壓力。 別墅開發(fā)若能持續(xù)遵循市場供求規(guī)律，有條不紊，相信未來廣州別墅市場仍大有可為，供求依然可以達到平衡。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19 遠郊別墅土地儲備以及開發(fā)量統(tǒng)計 796139983015336510302004006008001000120014001600花都板塊 廣園東板塊 科學(xué)城、南沙新區(qū)儲備總量已開發(fā)量 （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 遠郊別墅供應(yīng)量以廣園東最為集中，并且土地儲備量豐富，僅鳳凰城、翡翠綠洲、甲天下的別墅開發(fā)用地就達到 2 萬畝，隨著城市“東進”的規(guī)劃引導(dǎo)，未來廣園東將成為廣州最大的一個“別墅新城”。 花都的別墅集中在山前大道板塊，有自然資源的王子山、芙蓉障風景區(qū)附近，隨著國際空港 —— 新機場的啟用，汽車城、珠寶、皮革四大支柱產(chǎn)業(yè)的支持，物美價廉的度假型別墅將受到廣州商旅客戶的青睞，引起供應(yīng)量上升。祈福、萬科、新鴻基等大集團的 頻頻圈地，也增加了該區(qū)域的開發(fā)實力。 科學(xué)城、南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目雖然上馬不久，但是保利、城建、奧園等大發(fā)展商看準地段發(fā)展前景，傾力打造別墅等高檔項目，產(chǎn)品規(guī)劃和形態(tài)方面都保持較高水平，目前已經(jīng)開發(fā)項目雖不多，但持續(xù)開發(fā)力較強。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 20 ? 城市別墅供應(yīng)量以及典型項目分析 板塊 項目 儲備用地（ ㎡） 別墅開發(fā)情況 番禺板塊 華南碧桂園 占地近 20xx 畝，總建約 120 萬㎡ 已開發(fā) 800 余套，新推出 300 套 廣州雅居樂 占地近 4800 畝，總建約 434 萬㎡ 已開發(fā)約 628 套別墅，未來一年內(nèi)以洋房開發(fā)為主 華南新城 占地近