【正文】 .......................................... 79 第十二章 投資估算及資金籌措 ..................................................... 81 固定資產(chǎn)投資估算 ..................................................................... 81 流動資金估算 ............................................................................. 82 資金籌措 ...................................................................................... 82 項目分期建設(shè)計劃 ..................................................................... 83 第十三章 財務(wù)分析 ............................................................................. 83 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ...................................................................................... 83 銷售收入估算 ............................................................................. 84 總成本費用 .................................................................................. 85 財務(wù)評價 ...................................................................................... 86 風(fēng)險性分析 .................................................................................. 87 社會效 益分析 ............................................................................. 88 第十四章 開發(fā)風(fēng)險及結(jié)論 ................................................................ 90 項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 ....................................... 90 結(jié)論 ............................................................................................... 92 建議 ............................................................................................... 92 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 1 第一章 總 論 項目 基本情況 項目名稱： ********商貿(mào)物流市場建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì)： 新建 建設(shè)規(guī)模：項目凈占地 *******畝，總建筑面積 萬平方米，年可實現(xiàn)交易額 50 億元。 項目建設(shè)單位： **********************公司 項目建設(shè)位置： 擬選址在 ***路與 ****路 *******西北角，占地呈不規(guī)則四方形，其中長寬 ******米數(shù)，占地面積 ******萬平方米，折合土地 *******畝。 可研報告編制的依據(jù)和范圍 可行性研究報告編制的依據(jù) ① 市場調(diào)研報告及 項目 基礎(chǔ)資料 ② 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于搞活流通擴大消費的意見 》（ 國辦發(fā)〔 20xx〕 134 號 ） ③ 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第三版 ) ④ 《 ******國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 ⑤ 《 ******城市總體規(guī)劃 （ 20xx 年 2020 年） 》 ⑥ 《 ******商貿(mào)流通中心建設(shè)規(guī)劃》 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 2 ⑦ 《民用建筑設(shè)計通則（ GB5053220xx）》 ⑧ 《建筑設(shè)計防火規(guī)范（ GB5001620xx）》 編制范圍 本可行性研究報告按照國家計委關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的內(nèi)容和深度的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項目經(jīng)濟濟評價方法與參數(shù)》（第三 版）的要求進(jìn)行編制，主要對擬建項目的投資必要性、市場預(yù)測和建設(shè)規(guī)模的確定、規(guī)劃建設(shè)方案、資源條件、環(huán)境保護(hù)和勞動組織、投資估算和資金籌措、財務(wù)評價等方面進(jìn)行研究。 項目建設(shè)單位概況 **********************公司成立于 *******(公司基本情況 )；公司下設(shè)綜合辦公室、經(jīng)營部、財務(wù)部、人力資源部、營銷策劃部、工程技術(shù)部、市場拓展部等部門；經(jīng)營范圍包括：市場建設(shè)、商貿(mào)批發(fā)、物流配送等。 可行性研究內(nèi)容概要結(jié)論 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃，是 ******經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要， 符合 ******加快發(fā)展本市經(jīng)濟的戰(zhàn)略要求， 有利于加快區(qū)域性中心城市地位的形成 ，同時， 社會對商貿(mào)服務(wù)業(yè)的要求越來越強烈，項目位置優(yōu)越，交通便利，為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了條件 。 因此 ，該項目的建設(shè)是必要的。 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 3 建設(shè) 規(guī)模 項目需征地 *******畝，主要建設(shè)商品交易中心、 產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲配套中心、商務(wù)休閑中心 六大功能區(qū)，總建筑面積 萬平方米，年交易額 50 億元 。 建設(shè)條件 項目建設(shè)所需的水、電、訊條件具備，交通便利，地上地下無文物遺址，適合工程建設(shè)的需要。 規(guī)劃建設(shè) 方案 本項目由“兩主四輔”六大功能區(qū)構(gòu)成，包括商品交易中心、產(chǎn)品展示中心、綜合服務(wù)中心、教育培訓(xùn)中心、倉儲配套中心、商務(wù)休閑中心， 配套建設(shè)道路、綠化、給排水 工程、供電工程、供氣工程、供熱工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，使之成為一個完整的商貿(mào)物流園區(qū)。其中：商貿(mào)市場區(qū)建設(shè) 三層商貿(mào)店鋪 40棟、建筑面積 ******平方米，一站式購物廣場 1 棟，建筑面積 ******平方米； 產(chǎn)品展示區(qū) 建設(shè)會展中心 1 棟，層高 12米，建筑面積 ******平方米；綜合服務(wù)中心建筑管理綜合服務(wù)樓 1 棟，建筑面積 ******平方米； 倉儲物流區(qū)建設(shè)三層倉庫 4 棟，建筑面積 ******平方米；商務(wù)休閑區(qū)建設(shè)商務(wù)樓 1 棟， 建筑面積 ******平方米；教育培訓(xùn)區(qū)建設(shè)教育培訓(xùn)樓 1 棟，建筑面積 ******平方米。 環(huán)境影響評價 該項目主要廢棄物有廢水、噪聲和固體廢渣，經(jīng)過處理后，可以做到達(dá)標(biāo)排放，不會對環(huán)境造成污染。 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 4 生產(chǎn)定員 項目共需人員 120 人，其中：管理人員 15 人，營銷人員 12人，服務(wù)人員 90 人，其他人員 3 人。 項目總投資及投資計劃 估算項目總投資為 ******萬元，其中：固定資產(chǎn)投資 *******萬元，資金來源為全部自籌；流動資金 300 萬元，也全部由項目建設(shè)單位自有資金解決。 固 定 資 產(chǎn) 投 資 分 期 投 入 計 劃 如 下 ：**************************************************** 結(jié)論 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向，市場前景廣闊，上下游產(chǎn)業(yè)帶動能力強， 經(jīng)濟效益和社會效益顯著，具有較強的清償能力 和 抗風(fēng)險能力，在技術(shù)和經(jīng)濟等方面都是可行的。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單 位 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 億元 50 年交易額 2 總建筑面積 平方米 463540 3 總投資 萬元 ****** 4 固定資產(chǎn)投資 萬元 ******* ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 5 鋪底流動資 金 萬元 90 項目定員 人 120 5 項目占地面積 萬 平米 ****** 6 年 均 經(jīng)營收入 萬元 7 年均利稅總額 萬元 8 年均利潤總額 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 全部投資回收期 年 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 含建設(shè)期 13 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 14 盈虧平衡點 % 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 項目建設(shè)背景分析 我國 商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展情況 商貿(mào)流通業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)消費、推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮著重要作用，正成為決定經(jīng)濟運行速度、質(zhì)量和效益的重要因素。 20xx年我國社會消費品零售總額突破 10萬億元，人均社會消 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 6 費品零售額為 8169 元；隨著商貿(mào)流通業(yè)自身的飛速發(fā)展和效益的顯著提高，對我國財政稅收的支撐作用也不斷加強。同時，作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)日益成為吸納社會勞動力的重要領(lǐng)域，成為解決城鎮(zhèn)失業(yè)下崗和農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移的有效途徑 ，為緩解我國就業(yè)壓力做出了重要貢獻(xiàn)，批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)從業(yè)人員從 1950 年的 萬人增長到了 20xx 年的 萬人。人口的大規(guī)模增長，加上城市居民收入水平相對較高，以及購物環(huán)境優(yōu)勢和便利的交通，直接帶動了城市市場的快速發(fā)展，使得城市集聚作用明顯，日益成為我國消費品市場的主導(dǎo)和支柱。 隨著居民收入的不斷上漲，收入渠道的拓寬，人們的消費需求得到了極大的釋放，新的消費熱點不斷涌現(xiàn)，對國內(nèi)需求的拉動起著重要的作用。 新時期我國商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展機遇 自上世紀(jì) 90 年代，商貿(mào)流通業(yè)開始逐步對外開 放，隨著 20xx年服務(wù)業(yè)全面對外開放，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的形勢發(fā)生了根本性改變。商貿(mào)流通業(yè)在促進(jìn)生產(chǎn)、引導(dǎo)消費、推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變等方面的作用日益突出，商貿(mào)流通業(yè)已逐漸成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 1.“十一五”期間商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展面臨的經(jīng)濟環(huán)境 從世界大環(huán)境來看，總體上全球經(jīng)濟形勢穩(wěn)定。國際貨幣基金組織的最新預(yù)測顯示，未來幾年，美國、日本、歐洲都將保持 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 7 較為強勁的增長勢頭。國際資本流動更趨活躍，國際市場需求更趨旺盛，客觀上有利于擴大利用外資和對外貿(mào)易規(guī)模。從國內(nèi)來看，“十一五”時期我國經(jīng)濟開始進(jìn)入新 一輪快速增長期，以住、行為代表的居民消費結(jié)構(gòu)升級拉動住房、電信和汽車等產(chǎn)業(yè)高速成長，產(chǎn)業(yè)升級速度明顯加快；以加入世貿(mào)組織為契機，開放型經(jīng)濟加快發(fā)展，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)競爭力的提高；國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整、政府職能轉(zhuǎn)換、整頓市場秩序取得積極成效，民間投資加速，企業(yè)素質(zhì)總體改善，市場對經(jīng)濟增長的調(diào)節(jié)作用明顯增強。這對擴大招商引資、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、刺激市場消費等方面將產(chǎn)生積極影晌。度過世貿(mào)組織后過渡期后，國內(nèi)關(guān)稅繼續(xù)降低，各項非關(guān)稅措施取消，外商投資領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步放寬，進(jìn)入門檻進(jìn)一步降低，國際制造業(yè)向我國轉(zhuǎn)移的勢頭加快 ，對利用外資和擴大外貿(mào)進(jìn)出口將產(chǎn)生積極影響。 CEPA的深入實施、長三角區(qū)域合作步入實質(zhì)性階段、中國一東盟區(qū)域一體化步伐加快，都將對區(qū)域經(jīng)濟擴大貿(mào)易、擴大引進(jìn)資本、技術(shù)、人才，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步活躍市場等帶來巨大的機遇。 2.“十一五”期間我國商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇 ㈠實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略，提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平 商貿(mào)流通業(yè)實施現(xiàn)代化戰(zhàn)略主要包含三個層面的內(nèi)容，一是以信息化帶動商貿(mào)流通現(xiàn)代化。構(gòu)筑現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)信息平臺，通過吸納、采用各種先進(jìn)的商貿(mào)流通經(jīng)營、管理新技術(shù)、新手段，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，大力發(fā) 展新興商貿(mào)流通業(yè)，推進(jìn)現(xiàn)代商 ****商貿(mào)物流市場建設(shè)項目申請報告 8 貿(mào)業(yè)和商流的網(wǎng)絡(luò)化，通過現(xiàn)代化提升商貿(mào)流通業(yè)的整體水平。二是與科教興國戰(zhàn)略相結(jié)合，提高商貿(mào)服務(wù)業(yè)科技含量。三是緊跟經(jīng)濟全球化進(jìn)程，使之成為推動商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵力量。 ㈡實施集約化戰(zhàn)略，構(gòu)筑起商貿(mào)流通集聚輻射的新平臺 實施集約化戰(zhàn)略，建立以大型流通企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，培育在全國具有較大影響力和競爭力的大型流通企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶動作用。其次，以引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、規(guī)范、扶持為主要抓手，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，培育現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)市場主體。商貿(mào)流通企業(yè)必須建立自己獨特的發(fā)展戰(zhàn)略，包括經(jīng)營 、業(yè)態(tài)、品牌、擴張、并購、人才等方面，做到科學(xué)領(lǐng)先，在激烈竟?fàn)幹忻摲f而出，形成自己的核心競爭力。 ㈢實施城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進(jìn)區(qū)域商貿(mào)流通經(jīng)濟發(fā)展 首先，應(yīng)以推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)”和“雙百市場”工程為著力點，扶持農(nóng)