【正文】 疏”， 特別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的總體目標，不斷拓展城市發(fā)展空間。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經(jīng)濟圈”、“一日經(jīng)濟圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效?，F(xiàn)金，濟南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北 部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟南整個城市正在升值。新一輪的城市建設及一系列重點工程的實施，將為濟南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。 的影響，近幾年來也迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)“遍地開花”，小產(chǎn)權房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a(chǎn)市場顯些混亂。 ，是山東省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟務工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟工作，在一定程度上烘托了濟南房價的虛高。 ，除一些棚戶區(qū)改造外，濟南老城區(qū)近年來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強的稀缺性。而且，濟南一些主要的知名學府（小學、中學、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強勁，并且房價一般較新城區(qū)明顯要高。總體來講，濟南二手房市場交易依然十分活躍，是濟南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。 ，各有差異。整體來講，濟南房地 產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。 ，濟南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟南房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。 年以來，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商 也開始進入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產(chǎn)市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 ，正處賣方市場轉向賣方市場。濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應量與市場需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市 場較為理性。 ３ .高新區(qū)在濟南市的獨特性 1.高新區(qū)概況 濟南高新技術開發(fā)區(qū)是由國務院于 1991 年批準的首批國家級高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。 濟南高新區(qū)管委會 片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術產(chǎn)業(yè)即坐落于此。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需 15 分鐘車程。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎設施完善，是濟南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術產(chǎn) 業(yè)基地。先后規(guī)劃建設了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 ①伴隨著濟南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為迅速?，F(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項目已建成并投入使用，鑫苑國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。另外，當前周邊的中齊未來城、海信慧園、茗筑美嘉、中鐵會展國際等 項目正在如火如荼建設之中。近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為中心的“新都心”即將形成。 未來濟南“新都心” ②以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，濟南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運會主辦賽場的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時代廣場、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項目的建設落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文博新城”也將逐步形成。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場的增值潛力巨大。 ③以 “國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現(xiàn)雛形。濟南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟南市城市形象的對外窗口。片區(qū)未來的發(fā)展形勢一片大好。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ⑴高新區(qū)作為濟南城市建設的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點較高，區(qū)域各項城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。 ⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設與良好運營。片區(qū)現(xiàn)已成為濟南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認可。 ⑶區(qū) 域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機遇。比如工業(yè)南路以道路兩側也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目。 ⑷高新區(qū)作為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。 ⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項城市配套設施尚不完善。但是，片區(qū)作為高新技術開發(fā)區(qū)，以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設的“ 東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速提升。 ⑹高新區(qū)與濟南其他區(qū)域的比較 高新技術開發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses(劣勢 ) 老城區(qū) 地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點較高；環(huán)境相對優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉手 生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機遇較多 總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠，目前尚未形成成熟的經(jīng) 濟商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學歷相對較高，區(qū)域高新技術從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術人才，該部分人群學歷較高，整體素質(zhì)較好。他們多為 25~35 歲的青年或中年人，是社會的中堅力量，是城市發(fā)展的主力軍。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 Ⅰ .細分市場 根據(jù)購房者職業(yè)和資金實力，可將濟南房地產(chǎn)市場分為五大細分市場，具體細分本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 市場如下： 細分市場 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬元 /年 ) 可承受總房款（萬元） 客戶 特征 家庭 結構 購房特征 高端市場 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領導，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨立生活 多為享受型消費者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標準家庭 /與子 女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高，對建筑品質(zhì)要求也較高 中端市場 28~45 私體經(jīng)營者 /年輕有為的青年社會精英 /省市級公務員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢購房置業(yè)供結婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營業(yè)主與公務員多數(shù)為標準家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭 他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價比 中低35~50 多數(shù)為沒有正式工作或4 ~ 20~35 他們大多是年齡較大，又沒有一技之多數(shù)為三口或他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大端市場 是工作 較為普通的老國企下崗職工 8 長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 四口之家 點的房子，屬于改善型住房需求 低端市場 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結婚 他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對高新 區(qū)的市場定位分析 ①高新區(qū)作為濟南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠，目前購物尚不方便，多項城市配套建設尚不成熟，但是隨著濟南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。所以，對追求較高性價比的中端市場來講會有較大的吸引力。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的 中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。 ④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現(xiàn)金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在 5000 元 /平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔，因此可以將兩塊市場從目標市場中給予剔除。再者，近些年來，濟南小產(chǎn)權房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。 綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產(chǎn)中的定位應為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。 Ⅲ .對高新區(qū)目標客戶群 分析 ，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是他們置業(yè)更關注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。而濟南整體房地產(chǎn)市場來講，長久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰太陽樹、國華東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項目幾乎 不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。 ，客戶是否具有購買力。說白了就是客戶是否有購房的資金。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在 15～ 20 萬。而項目的地價就已經(jīng)決定項目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價在 3000 元 /平米，總價款為 20 萬左右的產(chǎn)品。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產(chǎn)市場也就不存在。 ，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997 年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響， 被迫下崗，自謀出路。失業(yè)后由于年齡相對較大，而又沒有一技之長，因此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學，因此生活多是過的中等，但經(jīng)過多年來的工作，積累了一定的財富，所能承受的總房價為 20~35 萬。但是，他們多為標準家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當前高新區(qū)最低房價 4700 元 /平米（海信1