【正文】 l 將行政區(qū)，以千米為單位，填入人口數(shù)、戶數(shù) l 在競爭店描繪 500米半徑圖，可依競爭店平方數(shù)大小設(shè)為 500 米或 1000米。 l 在地圖上記入競爭店的平方數(shù)、營業(yè)額 l 同樣以 500米半徑在預(yù)定地畫圓 ☆ 住戶分布圖：確定 500米商圈內(nèi)有多少戶數(shù) ☆ 住宅地圖 l 調(diào)查競爭店之正確位置 l 商圈設(shè)定后，計算商圈內(nèi)住戶數(shù) l 進(jìn) 行完店址調(diào)查之后，在該圖上記入個別店的業(yè)種類別、賣場規(guī)模 ☆ 地形圖 l 把握道路高度、坡度狀況 l 顧客利用自行車或步行購物時，高低不平是阻礙來客主要原因 ☆ 都市計劃、道路計劃圖 l 預(yù)定地 500米距離范圍內(nèi)，周邊計劃道路已確定用途者 l 記入住宅計劃區(qū) ※ 預(yù)測商圈范圍 先預(yù)估預(yù)定地的市場占有率，并將之與達(dá)到損益平衡點銷售時所必須的占有率相比較，以判斷有無詳細(xì)調(diào)查的必要。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品為主 l 大商圈：是以汽車 為主，范圍約 5000 米，來客大都以購物為目的，大部分以販賣選購品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法 l 完成預(yù)定地及周邊環(huán)境后，再設(shè)定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000 地圖上記入預(yù)定地及競爭店所在位置 l 填入競爭店等各種店鋪，將它們稱為商集 l 根據(jù)店的規(guī)模畫圖，以預(yù)定地和競爭店為主 600 平方米以上超市畫半徑 500— 1000米的圓 300— 600平方米畫半徑 300 米的圓 300 平方米以下畫半徑 100米的圓 ☆ 實施來店顧客問卷調(diào)查，來設(shè)定商圈 l 訪問的項目 l 將約 100— 150 份問卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫線，如此一來商圈自然顯現(xiàn) l 商圈確認(rèn)時，利用住戶資料算出戶數(shù) l 戶數(shù)乘以每戶每月家計支出就是一店營業(yè) ※ 商圈設(shè)定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來店顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調(diào)查及評估 ※ 用地調(diào)查內(nèi)容 ☆ 店址調(diào)查 l 標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響 l 面積 l 城市規(guī)劃狀況 l 道路交通及停車 能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 l 業(yè)主 ☆ 環(huán)境 ☆ 人口數(shù)、戶數(shù) ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競爭店 ☆ 城市機能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年營業(yè)額預(yù)測 ☆ 損益平衡點設(shè)定 ※ 用地調(diào)查分析 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟狀況與人口狀況決定購物中心能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費群，另一種是擴大服務(wù)商圈范圍。 ☆ 用地區(qū)位和交通狀況分析原則 l 最短時間原則 l 區(qū)位易達(dá)性原則 l 聚集原則 l 接近購買力原則 ☆ 分析資料 l 購物人口分析 l 交通易達(dá)性分析 l 區(qū)位分析 ☆ 用地經(jīng)濟狀況評估 l 如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認(rèn)可 l 需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報 l 用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性 ☆ 用地的物理狀況 用地取得之后，需要對用地進(jìn)行實地調(diào)查，對用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析， 判斷其是否適合購物中心開發(fā)。 l 用地物理狀況調(diào)查 用地形狀 用地的平整性 用地的可進(jìn)入性 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍情況 l 目標(biāo)地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開店流程 開店流程：為實現(xiàn)連鎖經(jīng)營的開店目標(biāo)，寫掉開發(fā)策略與長期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動。 ◆ 開店組織架構(gòu) 開店選擇的方式，只要適用于投資者本身特質(zhì)的方式就是好方式。故大投資者用的是快速開店的方式，轉(zhuǎn)眼形成一個大型超市連鎖系統(tǒng)；而小投資者由于本身財力有限，不能承擔(dān)太多的財務(wù)風(fēng)險，故多采用穩(wěn)健原則，先從單店開 始經(jīng)營。 ※ 從零開始 ☆ 店址尋找、商圈調(diào)查，店鋪規(guī)劃及內(nèi)外裝修設(shè)計，可聘用專業(yè)人才或委托專業(yè)顧問公司來進(jìn)行調(diào)查或設(shè)計。 ☆ 聘請精通商品采購的人才 ☆ 聘請?zhí)幚砩r食品的技術(shù)人才 ☆ 聘請收銀員、防損人員、后勤工作人員 ☆ 把不同專業(yè)背景的人員，依不同的工作性質(zhì)加以組織，稱為開店組織，由店長綜合指揮運作。 ※ 多個店拓展時 當(dāng)超市的發(fā)展達(dá)到多店時，就會逐漸成立一個總部。主要作用為統(tǒng)一店鋪中的后勤工作，達(dá)到簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、集中化等原則。 多店的開店組織可分成兩種，一為無生鮮處理中心的分店，一為有生 鮮處理 中心的分店。 ☆ 企劃 l 商圈調(diào)查 l 統(tǒng)計分析取樣 l 商圈分析（擬訂開店硬件戰(zhàn)略） l 預(yù)算設(shè)定 l 店鋪經(jīng)營計劃擬訂 ☆ 開發(fā)部門 l 開幕日期選定 l 開店決策過程的擬訂 l 平面配置圖設(shè)計 l 店鋪設(shè)施導(dǎo)入 l 店鋪設(shè)備導(dǎo)入 l 冷凍冷藏柜工程導(dǎo)入 l 內(nèi)外裝潢工程進(jìn)行 ☆ 會計部門 l 收銀系統(tǒng)、 EOS、 POS系統(tǒng)導(dǎo)入 l 收銀機安裝試驗 l POS 機連線作業(yè) l 會計流程與支票管理規(guī)定 l 現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定 ☆ 總務(wù) l 人事招募 l 人員訓(xùn)練 l 備品及各部需求準(zhǔn)備與分配 l 公關(guān)作業(yè)要點 l 人事規(guī)章 l 工商營業(yè)執(zhí)照及其他執(zhí)照申請 ☆ 商品部 l 商品方針政策擬訂 l 商品構(gòu)成及品種選定 l 價格設(shè)定（依商品小分類別） l 競爭店重點商品售價調(diào)查 l 特賣促銷商品決定 l 賣場演出的企劃、分配 l 其他促銷活動的展開 ☆ 配送處理中心 l 選擇合作廠商與商品 l 廠商進(jìn)貨管理規(guī)定 l 溝通會議的進(jìn)行 l 配送范圍、路線及時間表的決定 l 訂貨、驗貨、出車配送管理規(guī)定 l 物流搬運工具設(shè)施的準(zhǔn)備 ☆ 營業(yè)部 l 工作手冊的實施 l 工作工具的準(zhǔn)備、搬運 l 勤務(wù)計劃安排 l 工 作分配及支援需求提出 l 補充訂貨系統(tǒng)運作 l 檢品工作的核對 l 新進(jìn)人員訓(xùn)練動作測驗 l 賣場 POP 演出 l 開幕前公關(guān)拜訪實施 l 商品陳列演出 l 人員服務(wù)訓(xùn)練 l 賣場異常狀況的應(yīng)變措施 ◆ 人員配備 ※ 工作分配方法 ☆ 確認(rèn)部門總體工作及完成期限 ☆ 預(yù)估完成單項工作的工時 ☆ 以完成期限的優(yōu)先次序挑選最急迫的工作，再依其所需工時數(shù)來分配人力 ☆ 例行工作匯報及例外報告規(guī)定 ◆ 設(shè)施配置 ※ 店面設(shè)施 店面設(shè)施的主要功能是誘導(dǎo)及宣傳，以引起消費者的注意，并產(chǎn)生興趣，繼 而迅速聯(lián)想。如何激發(fā)消費者 內(nèi)心的欲望，讓欲望驅(qū)使消費者本身很容易走進(jìn)來，這是店面設(shè)施最重要的功能。超市主要相關(guān)設(shè)施以及要顧及的，大致有下列幾點事項。 ☆ 停車設(shè)施是否完備 ☆ 招牌 l 功能是 “ 打招呼 ” 和 “ 自我介紹 ” ，同時又能體現(xiàn)超市的個性特征，其內(nèi)容應(yīng)包括店名、業(yè)態(tài)。 l 應(yīng)追求藝術(shù)上的美感，更重要的是內(nèi)容的準(zhǔn)確。 l 避免重復(fù)與雷同，還應(yīng)注意美感與沖擊力。 l 制作要精美，選材既要考慮耐久、耐污染性，也要考慮質(zhì)感性。 l 安置要得當(dāng)。醒目易見的招牌位置與距離、試點有關(guān)。 ☆ 外裝設(shè)計 l 店面的設(shè)計是否使人感到親切 l 店面情況 是否整頓得當(dāng) l 店面的設(shè)備是否充分 l 店面的通行是否順暢 l 店面前是否要擺設(shè)攤位，舉行促銷活動 l 店鋪的設(shè)計，是否讓人對季節(jié)變化感到敏感 l 是否留意展示櫥窗能發(fā)揮出對外展示物品、對內(nèi)陳列商品的效果 l 是否留意玻璃會反光的問題 l 是否留意要在店頭擺放吉祥物 ☆ 入出口的設(shè)計 如何選擇一個適當(dāng)?shù)娜肟?，將是決定日后來客數(shù)多寡的關(guān)鍵。 l 第一主通道的重要性、特點 寬廣。寬廣是歡迎的證明，狹窄是不歡迎的證明。 商品要讓顧客進(jìn)入賣場后，感到驚訝和興奮。 是獲得最大單位面積利益的地方，既 有特價商品也有暢銷商品。 l 顧客從右側(cè)入口容易進(jìn)入 右邊比左邊占有優(yōu)位。對顧客來說，能自由使用右手的賣場，便會成為顧客的第一賣場 ※ 中央設(shè)施 中央設(shè)施就是我們所稱的賣場。其主要機能為展示陳列、販賣及促進(jìn)銷售。主要應(yīng)考慮的項目如下： ☆ 內(nèi)裝設(shè)計 當(dāng)消費者走入店內(nèi)時，首先是環(huán)視全場，而所期待的是一個明亮、舒適的購物環(huán)境。我們知道，消費者購物，有 70%— 80%是在悠閑、自由自在的環(huán)境中，不知不覺所選購的。賣場的設(shè)計不在華麗，而是要給商品及客人有適合的空間。 思考： l 與附近的商店相比較，是否更醒目、更突出 ？ l 整體的狀態(tài)是否良好？ l 墻面是否有利用效果？ l 空間是否充分利用？ l 店內(nèi)視野是否良好？ l 墻上所做的廣告利用效果如何？ l 天井的高度是否適合？ l 天井和柱子的利用是否充分？ l 地面的機能是否充分發(fā)揮？ l 柜臺及接客臺的設(shè)置是否適當(dāng)？ l 各項商品銷售場所的分配是否妥當(dāng)？ ☆ 通路 l 通路規(guī)劃 l 消費者路線 l 通路設(shè)置問題的解決 ☆ 陳列用設(shè)施 陳列設(shè)施與商品互為一體，良好的陳列設(shè)施，如冷藏冷凍柜等，不但能確保產(chǎn)品的新鮮度，更能展現(xiàn)出商品的魅力，增加消費者的購物欲望。常用的陳列 設(shè)施有陳列架、各式各樣的陳列平臺以及各種輔助器材等。有關(guān)陳列設(shè)施，最需要考慮的就是讓商品很容易地被看到以及方便取放。 思考： l 陳列櫥柜的形態(tài)、位置、排列、大小是否合適？ l 櫥柜內(nèi)的商品看起來是否顯眼，購買時是否容易拿??？ l 陳列架上的商品，是否易于挑選、整理？ l 價目表是否清楚易見？ l 商品陳列架的高度、寬度是否適當(dāng)？ l 陳列架上的商品標(biāo)示是否清楚？ l 陳列架是否清潔？ l 商品陳列是否考慮到顧客的視線與視覺？ ☆ 標(biāo)示用設(shè)施 良好的標(biāo)示，可指引消費者輕松購物，也可避免死角的產(chǎn)生。標(biāo)示用的設(shè) 施，主要包括進(jìn)門的商店配置圖、商品別的標(biāo)示、促銷海報、介紹商品或裝飾用的照片等。 思考： l 出入口、緊急出口等引導(dǎo)客人出入的標(biāo)示是否顯而易見？ l 各部門的指示標(biāo)示是否明顯？ l 氣氛布置設(shè)施是否容易使用？ l 廣告海報是否陳舊破爛？ ☆ 接客設(shè)施 接客設(shè)施，包括在進(jìn)口處的服務(wù)臺以及最后結(jié)帳的收銀臺。接客設(shè)施應(yīng)思考的是：在什么地方，要提供給顧客什么樣的服務(wù)？ 思考： l 接客設(shè)施的位置與設(shè)計是否適當(dāng)？ l 化妝室是否充足、清潔、明亮？ l 是否有讓消費者休息的地方？ l 是否有讓小孩游樂的場所？ l 寄物 是否方便？ l 是否有置傘架？傘套？ l 是否有充足方便的垃圾筒？ l 是否設(shè)有配合性的專柜，以方便消費者？ l 是否設(shè)有自動提款機？ ※ 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施的主要機能是為員工勞動、生活以及商品的加工處理與進(jìn)貨等。主要包括：工作場、生活設(shè)施、辦公室、倉庫、器具等。 思考： l 配置的面積是否適當(dāng)？ l 路線是否流暢？ l 設(shè)施是否符合衛(wèi)生、安全的要求？ l 員工生活設(shè)施是否讓員工感覺舒適、安逸？ l 辦公室居樞紐位置，是否能確實掌握前、后場？ l 倉庫的進(jìn)出是否方便？ l 各種器具是否充足？ l 整個后場為 一支援單位，相關(guān)設(shè)施是否能激發(fā)員工潛能、發(fā)揮效率？ ※ 建筑設(shè)施 ☆ 空調(diào)設(shè)施 ☆ 色彩 表示店鋪色彩的要素有商品、陳列器具、天花板、壁畫、地板及照明設(shè)施，主要考慮的因素為其色調(diào)是否均衡以及協(xié)調(diào)。如果菜大多采用綠色，水產(chǎn)大都采用藍(lán)色，畜產(chǎn)大多采用紅色等。 ☆ 照明 在店鋪中，照明的任務(wù)很大，有增加商品魅力，增強商店的氣氛，提高購買 力等效果。照明主要有直接照明、間接照明、半間接照明以及局部聚光照明等，應(yīng)視各項商品的特性，采用不同的照明。超市的照明，最少應(yīng)在 750勒— 1000勒，至于特別陳列的部分，則視需要不同 應(yīng)在 1000 勒 — 3000 勒之間。 ☆ 音響 好的音響讓人流連忘返。如果店內(nèi)播放的音樂，能獲得消費者的喜愛，消費者會在聆聽音樂的同時，選擇更多的商品。音樂的選擇依時段不同，而做不同的搭配。 ◆ 商品的配置 有了好的設(shè)施，如果沒有商品的導(dǎo)入，則仍然只是一個 “ 建筑物 ” 。設(shè)施的目的，是要與商品結(jié)合而成為 “ 賣場 ” 。超市所銷售商品依面積的不同而產(chǎn)生差別，