【正文】 有硬性（較偏遠(yuǎn)、配套匱乏）和軟性（大多數(shù)置業(yè)者對(duì)區(qū)位的不認(rèn)同）的先天劣勢(shì)， 重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雅 居樂、新鴻基、萬科等首先從地理位置上將對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶產(chǎn)生截流影響。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和彌補(bǔ)缺點(diǎn)，甚至化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目突出市場(chǎng)重重包圍的唯一途徑。 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2． 1 市場(chǎng)新近推出產(chǎn)品概況 根據(jù)本項(xiàng)目地塊所處的地理位置及中山目前市場(chǎng)情況，選取凱茵新城、奕翠園、匯星臺(tái)、陽光半島、燈都華庭、藍(lán)波灣、翠景花園部分 樓盤 進(jìn)行分析，為我司項(xiàng)目提供一定的市場(chǎng)參考。 2． 1． 1 凱茵新城（一期） 位于東區(qū)長(zhǎng)江風(fēng)景區(qū)，總占地 3000畝，一期 500畝。由 6－ 7層多層、 11層小高層、聯(lián)排別墅、疊加復(fù)式、別墅組成，一期共 1360戶。 2020年 9月開盤。 3000畝大盤，一期 500畝同時(shí)開工臨湖而建，引入活動(dòng)水景，做到戶戶看水（ 10 萬 m2 天然湖泊加上組團(tuán)水景），小環(huán)境以樓棟間的組團(tuán)綠化為主。推廣主題“超大型生態(tài)新城，至美天地至愛的家”。 7 2． 1． 2 奕翠園 位于東區(qū)孫文東路，總占地面積 348000m2，一期建筑面積約 37000 m2，容積率為。由 4層多層， 11層小高層組成，共 12棟， 312戶。 4月開盤。湖泊園林式的景致，利用原來地貌和保留大量原生大樹來規(guī)劃園林，設(shè)計(jì)“湖翠十景”為代表的嶺南水鄉(xiāng)園林建筑。推廣主題“名人 .山 .水”。 2． 1． 3 匯星臺(tái)（雍逸庭二期） 位于東區(qū)博愛路與興中道交匯處，占地面積 110000m2，總建筑面積 160600m2。計(jì)劃分兩批開發(fā)和推售 (間隔 5個(gè)月 ),本年 9月開售的第一批由一梯三戶小高層組成，約342戶。歐陸水岸風(fēng)情， 6大人工湖景，建筑圍繞水景而建。推廣主題 :“在此人生更閃耀 ” 。 2． 1． 4 陽光半島 位于沙溪鎮(zhèn)隆興北路，總占地面積約為 203600 m2，總建筑面積約為 179200m2，建筑密度為 %。由 5棟一梯 3戶多層， 4棟一梯四 戶小高層， 72套夢(mèng)幻別墅及 13棟獨(dú)立別墅組成，共 254 戶。 4 月開盤，多層、小高層、夢(mèng)幻別墅于 9月推出，獨(dú)立別墅尚未推出。以水景（人工河流）為主，法式皇家園林。推廣主題 :“氣質(zhì)與生俱來”。 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 2． 1． 5 燈都華廷（一期） 位于古鎮(zhèn)人民政府旁，一期 400畝（總占地 700畝），容積率為 ，由 33棟 4層的多層、 14 棟 12 層的小高層、 4棟 15層小高層，聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。 4 月開盤。小區(qū)規(guī)劃及環(huán)境特點(diǎn)：外圍布置小高層和部分 2層商業(yè)，內(nèi)部布置多層和別墅 ,物業(yè)按類型分布并具有不同的建筑和環(huán)境特征。戶戶 水景，以樓棟間的綠化為主。人工湖、多個(gè)中小石雕、水景。推廣主題 :“會(huì)展國際生活圈 首席水景園林居庭”。 2． 1． 6 藍(lán)波灣 位于西區(qū)博愛路與藍(lán)波路交匯處，占地 650畝，總建筑面積約為 700000㎡ 。四期約 526 戶。 2002年 5 月開盤。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)（雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層），水岸風(fēng)情，現(xiàn)代風(fēng)格淺色調(diào)的外立面。推廣主題 :“全環(huán)境生態(tài)江景社區(qū)” 。 2． 1． 7 翠景灣（翠景花園 四期） 位于西區(qū)翠景道，四期占地面積約為 ㎡ ，總建筑面積約為 ㎡ ，第一批推出 486 戶， 5 月 開盤。著重體現(xiàn)人性化特點(diǎn)，帶有殘疾人和嬰兒車道，樓間距教大，視野開闊，實(shí)行人車分流。推廣主題 :“演繹水鄉(xiāng)情懷，成就江畔生活”。 2． 2 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的概念特點(diǎn) 中山樓盤的概念以歐陸風(fēng)格為主，廣為置業(yè)者接受。有的樓盤將多層、小高層應(yīng)用一些簡(jiǎn)單簡(jiǎn)化的歐式符號(hào)的風(fēng)格稱之為后現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，也有部分樓盤提出加拿大、加勒比海等風(fēng)格，但多數(shù)產(chǎn)品的實(shí)際效果和概念的關(guān)系不緊密，有張冠李戴的意味，沒有將建筑形象、小區(qū)環(huán)境和日常生活方式整合實(shí)施為整體的操作，未能創(chuàng)造真正的生活情境和社區(qū)文化感。這些概念更多是一種營(yíng)銷策略上的 炒作，本項(xiàng)目提出更為創(chuàng)新和具體的主題，并創(chuàng)造具有明顯差異化的產(chǎn)品進(jìn)行演繹，將獲得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 概念設(shè)計(jì)的創(chuàng)意生成 9 “都市悠閑 綠色臺(tái)地 —— 南歐城邦健康生活情境” 是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)意念的整體概括，它以突出文化主題，彌補(bǔ)了周邊環(huán)境的不足為目的，蘊(yùn)含了整體規(guī)劃的內(nèi)涵，揭示了項(xiàng)目獨(dú)特的形象特征，是針對(duì)市場(chǎng)提出的項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則， 可以直觀的表現(xiàn)整體概念的聯(lián)想，隱含項(xiàng)目的主題。 3． 1 “ 南歐城邦”的詮釋 “南歐”，從地理意義來說，不特指任何一個(gè)國家，它是一個(gè)區(qū)域位置和地貌上的概念，是具有明顯地域特征的一個(gè)概 指：它包括南部歐洲的意大利、西班牙、希臘、葡萄牙等美麗國家的臺(tái)地區(qū)域。 “南歐”具有深厚的文化底蘊(yùn)，兼具希臘和羅馬的文化傳統(tǒng)。古希臘文化代表了“日神（阿波羅）”，象征了理性、典雅、高貴；古羅馬文化代表了“酒神（巴克斯）”，它象征了放縱、世俗、快樂。南歐文化的主體進(jìn)程體現(xiàn)了這兩者理性與浪漫的交織演進(jìn)的過程，這種文化以其顯形或隱形特征而出現(xiàn)在歷史舞臺(tái)上；而在陽光和海浪中成長(zhǎng)起來的拉丁語系的各國人民，用熱情創(chuàng)造了特色各異的地方文化，這些文化從屬于希臘 — 羅馬系統(tǒng)的文化主流，同時(shí)使南歐文化具有相當(dāng)?shù)呢S富程度。 “ 南歐城邦”概念是自由松散且同時(shí)具有向心性的城邦生活場(chǎng)景的概括，它不同村落式的自由松散的布局形式，也不同于街坊住宅的規(guī)律性與單一性，它屬于城市人享受郊區(qū)般自然環(huán)境、聚落式生活空間的一種悠閑富足的狀態(tài)，它是“都市文化 +鄉(xiāng)居悠閑”的綜合體?？傮w來講，起源于希臘的悠閑城邦生活是南歐文化的顯著的特征，其生活特點(diǎn)是富足（包括金錢和時(shí)間的富足）、公共參與、浪漫和一定的隨意感，其生活領(lǐng)域既具有自由的形態(tài)和豐富的變化，同時(shí)也有集散的中心和具有精神領(lǐng)域感的標(biāo)志建筑。 3． 2 “ 都市悠閑 +綠色健康生活”的主題概念 基地區(qū)位、現(xiàn) 場(chǎng)植被、目標(biāo)客戶和開發(fā)性質(zhì)決定了本項(xiàng)目的城市住宅的基本特征。 城市邊緣的聯(lián)排式住宅（ Townhouse）輕快閑適，清新 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 自在，家居氣息更加宜人，這是西方國家在汽車普及以后，大城市中產(chǎn)階級(jí)住宅的一種主要形態(tài)。更高檔次的消費(fèi)者則追求環(huán)境素質(zhì)更加優(yōu)秀的雙拼別墅、獨(dú)立別墅。 “都市悠閑 +綠色健康生活”試圖詮釋一種既具有聯(lián)排、疊加復(fù)式和高級(jí)公寓住宅的鄰里關(guān)系特點(diǎn)，又盡可能接近獨(dú)立別墅的環(huán)境素質(zhì)的新居住模式，將城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)邊緣地帶的區(qū)位特征表述為坐觀城市繁華、獨(dú)享生態(tài)環(huán)境的區(qū)位及地段優(yōu)勢(shì)。 “臺(tái)地”作為綠色健康生活的具體空 間承載物，概念來源于南歐眾多地區(qū)獨(dú)特的自然與建筑風(fēng)貌和生活空間形態(tài)，結(jié)合到本項(xiàng)目的地段自然狀況中。臺(tái)地建筑高低錯(cuò)落、視覺效果豐富，可以形成具有節(jié)奏變化的大小鄰里空間，漫步在臺(tái)地建筑群落的室外空間中，自然而隨意的行走，令人感到生活的悠閑，同時(shí)又感到旺盛的人氣和濃郁的生活氣息。 二、 概念設(shè)計(jì)的內(nèi)涵分析 概念設(shè)計(jì)的內(nèi)涵 1．