【正文】 前市場(chǎng)情況，選取凱茵新城、奕翠園、匯星臺(tái)、陽(yáng)光半島、燈都華庭、藍(lán)波灣、翠景花園部分 樓盤(pán) 進(jìn)行分析，為我司項(xiàng)目提供一定的市場(chǎng)參考。 利用地塊本身地形地貌和植被豐富的最大優(yōu)勢(shì)和稀缺性，充分把握地塊和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目最大限度地彰顯和張揚(yáng)生態(tài)環(huán)境及臺(tái)地建筑的優(yōu)勢(shì)及個(gè)性，是吸引買(mǎi)家的突破點(diǎn)。 周?chē)袩o(wú)其他居住用地， 與城區(qū)之間出現(xiàn)商住斷帶，片區(qū)缺乏居住氛圍，在 中山人心中，其距市區(qū)的心理距離較物理距離為大，和沙溪鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)相比較，也是如此 。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶針對(duì)家庭月收入在 5000— 12000 左右的置業(yè)者。 1． 5． 1． 2較高層次的首次置業(yè)者 —— 年齡： 25— 35歲； —— 職業(yè)：企業(yè)（私營(yíng)、外資、合資）中高級(jí)管理人員、沙溪當(dāng)?shù)鼐?民、政府公務(wù)員、事業(yè)單位（醫(yī)生、教師等）職員； —— 收入：中高收入，工齡不長(zhǎng)； —— 區(qū)域：以西區(qū)、沙溪、大涌為主，部分來(lái)自城區(qū)； —— 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家 —— 文化程度：以大專(zhuān)和大學(xué)學(xué)歷為主要對(duì)象； —— 購(gòu)房用途：年輕的家庭，結(jié)婚用途；或是準(zhǔn)備從父母家搬出來(lái)，改善居住條件及環(huán)境。項(xiàng)目定位為： 中高檔低密度山地創(chuàng)新高尚住宅 1． 5 目標(biāo)客戶特征 根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)定位報(bào)告，并通對(duì)置業(yè)者的群體特征及需求分析，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，規(guī)避項(xiàng)目目前在位置、配套等方面的不利因素，建議選取置業(yè)者群體的中上層部分。 中山市 的語(yǔ)言狀況較為復(fù)雜，主要使用漢語(yǔ)方言，包括粵方言、閩方言及客家方言 。西面沿 105國(guó)道，用地紅線基本呈直線，而東側(cè)則呈不規(guī)則形狀。 1． 2 區(qū)位環(huán)境特征： 1． 2． 1地理位置 地塊行政隸屬于沙溪鎮(zhèn)，位于 105國(guó)道碼頭山南側(cè)。 1 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 前 言 “都市悠閑、綠色臺(tái)地 —— 南歐城邦健康生活情境”概括了沙溪項(xiàng)目的區(qū)位、主題和品牌概念，是沙溪項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，以 南歐諸國(guó) 臺(tái)地生活場(chǎng)景為主題，以“都市悠閑＋綠色健康生活”為內(nèi)容，營(yíng)造城市邊緣生態(tài)人居環(huán)境。西接 105國(guó)道，與國(guó)道相隔為隆都家私城，北側(cè)為碼頭山，東側(cè)為沙平村、秀山村和秀山工業(yè)區(qū)。地塊有一定的高差，現(xiàn)有較完整的植被 中山市中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 （龍眼、荔枝、橄欖等較大的亞熱帶果樹(shù)為主），地塊內(nèi)有 2個(gè)魚(yú)塘。 近年相繼獲得“全國(guó)文明工作先進(jìn)城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”和“全國(guó)環(huán)保模范城市”、 中山市中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”等稱(chēng)號(hào)，1997 年更獲得聯(lián)合國(guó)的“人居獎(jiǎng)”，集名人勝地、 新穎的城市人文景觀和水鄉(xiāng)田園風(fēng)光一體，散發(fā)出嶺南新風(fēng)情。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體以西區(qū)、沙溪、大涌為主，城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；以二次及以上置業(yè)者為主，較高層次的首次置業(yè)者為輔。 1． 5． 1． 3延伸客戶 —— 外銷(xiāo)客戶，但因中山市場(chǎng)整體外銷(xiāo)比例較低，加上項(xiàng)目區(qū)位較差，將來(lái)外銷(xiāo)的比例小會(huì)比較??； —— 即將退休或剛退休的老年 2口之家，選擇新的居家環(huán)境。 1． 6 SWOT分析： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處沙溪，交通便利，與沙溪、大涌、西區(qū)和石岐的絕對(duì)距離較近，地段有豐富的植被狀況 —— 橄欖、香樟、楊桃、荔枝、芭蕉，有起伏的坡地地貌、自然泉水的水塘，具有生態(tài)開(kāi) 發(fā)的潛力。另外， 基地緊鄰 城區(qū)邊沿的 105 國(guó)道，噪音大，東邊臨近村落居民和未來(lái)的客戶的生活方式差距較大，這些都會(huì)影響社區(qū)品質(zhì)感。 項(xiàng)目威脅： 高素質(zhì)中價(jià)位的樓盤(pán)供應(yīng)較多，市場(chǎng)反響趨于冷靜 。 2． 1． 1 凱茵新城（一期） 位于東區(qū)長(zhǎng)江風(fēng)景區(qū)，總占地 3000畝，一期 500畝。推廣主題“超大型生態(tài)新城，至美天地至愛(ài)的家”。湖泊園林式的景致，利用原來(lái)地貌和保留大量原生大樹(shù)來(lái)規(guī)劃園林，設(shè)計(jì)“湖翠十景”為代表的嶺南水鄉(xiāng)園林建筑。歐陸水岸風(fēng)情， 6大人工湖景，建筑圍繞水景而建。 4 月開(kāi)盤(pán)，多層、小高層、夢(mèng)幻別墅于 9月推出，獨(dú)立別墅尚未推出。 4 月開(kāi)盤(pán)。推廣主題 :“會(huì)展國(guó)際生活圈 首席水景園林居庭”。錯(cuò)層結(jié)構(gòu)（雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層），水岸風(fēng)情，現(xiàn)代風(fēng)格淺色調(diào)的外立面。推廣主題 :“演繹水鄉(xiāng)情懷，成就江畔生活”。 概念設(shè)計(jì)的創(chuàng)意生成 9 “都市悠閑 綠色臺(tái)地 —— 南歐城邦健康生活情境” 是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意念的整體概括，它以突出文化主題，彌補(bǔ)了周邊環(huán)境的不足為目的，蘊(yùn)含了整體規(guī)劃的內(nèi)涵，揭示了項(xiàng)目獨(dú)特的形象特征，是針對(duì)市場(chǎng)提出的項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則， 可以直觀的表現(xiàn)整體概念的聯(lián)想，隱含項(xiàng)目的主題。南歐文化的主體進(jìn)程體現(xiàn)了這兩者理性與浪漫的交織演進(jìn)的過(guò)程，這種文化以其顯形或隱形特征而出現(xiàn)在歷史舞臺(tái)上；而在陽(yáng)光和海浪中成長(zhǎng)起來(lái)的拉丁語(yǔ)系的各國(guó)人民，用熱情創(chuàng)造了特色各異的地方文化，這些文化從屬于希臘 — 羅馬系統(tǒng)的文化主流，同時(shí)使南歐文化具有相當(dāng)?shù)呢S富程度。 城市邊緣的聯(lián)排式住宅（ Townhouse）輕快閑適，清新 中山市中海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 自在，家居氣息更加宜人，這是西方國(guó)家在汽車(chē)普及以后，大城市中產(chǎn)階級(jí)住宅的一種主要形態(tài)。臺(tái)地建筑高低錯(cuò)落、視覺(jué)效果豐富，可以形成具有節(jié)奏變化的大小鄰里空間，漫步在臺(tái)地建筑群落的室外空間中，自然而隨意的行走，令人感到生活的悠閑，同時(shí)又感到旺盛的人氣和濃郁的生活氣息。 據(jù)定位報(bào)告，項(xiàng)目定位于中山市以二次及以上置業(yè)者為主，較高層次的首次置業(yè)者為輔，除關(guān)注價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，目標(biāo)客戶普遍追求品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美、閑適自在、有一定特色的目標(biāo)，對(duì)小區(qū)環(huán)境 及物業(yè)的關(guān)注程度較高，尤其在乎社區(qū)的高質(zhì)素感和貴族氛圍是否濃郁。項(xiàng)目整體容積率約為 。“都市悠閑”是對(duì)于中山市民的生活方式的一種理解、契合和提升，而“綠色臺(tái)地”的生態(tài)概念則顯示了中海的觀念領(lǐng)先和技術(shù)領(lǐng)先，在注重品質(zhì)、買(mǎi)家精明的市場(chǎng)中爭(zhēng)取到了一種獨(dú)到的競(jìng)爭(zhēng)力。“南歐”可以讓 顧客心理聯(lián)想到四季位差小，潮濕溫暖的地中海氣候，聯(lián)想到歐洲大陸上最為閑適的感受：熱情如火的生活和陽(yáng)光海岸的浪漫；“城邦健康生活”則更加明確地提出了一種既具有人氣同時(shí)又規(guī)模有限的閑散的聚居模式。 13 當(dāng)我們真正開(kāi)始理解文化的表層特色和深層特征時(shí)，才能基于本項(xiàng)目的客觀條件，在本項(xiàng)目中融入“南歐城邦健康生活”這一具有創(chuàng)意的主觀主題，并通過(guò)有效的設(shè)計(jì)手法，恰到好處地將主題引入到沙溪項(xiàng)目中，可以為客戶建立起一個(gè)立體的感知網(wǎng)，建立一種屬于城市生活的高尚、閑適、自由的“都市悠閑＋綠色健康生活”綜合體。中世紀(jì)后，各城邦建造空前的大教堂和城市宮殿，人文主義思潮興起，這里成為文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng)的搖籃地，大師的故鄉(xiāng)，但丁，達(dá)芬奇，米開(kāi)朗基羅，拉斐爾等巨匠都出于此地。托斯卡納是一種生活方式，是百分之一百的意大利美學(xué)。結(jié)合本項(xiàng)目的定位，總平面設(shè)計(jì)概念應(yīng)為自由松散且同時(shí)具有向心性的聚落概念，令城市顧客享受郊區(qū)般自然環(huán)境、聚落式生活人氣；但為了體現(xiàn)出別墅品質(zhì)的環(huán)境，在注重鄰里和聚落情況下，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)具有獨(dú)享的視角和空間，尤其在高端產(chǎn)品部分，結(jié)構(gòu)應(yīng)更趨疏松。 15 組團(tuán)