【正文】 前市場情況，選取凱茵新城、奕翠園、匯星臺、陽光半島、燈都華庭、藍波灣、翠景花園部分 樓盤 進行分析，為我司項目提供一定的市場參考。 利用地塊本身地形地貌和植被豐富的最大優(yōu)勢和稀缺性，充分把握地塊和市場的機會，使項目最大限度地彰顯和張揚生態(tài)環(huán)境及臺地建筑的優(yōu)勢及個性，是吸引買家的突破點。 周圍尚無其他居住用地， 與城區(qū)之間出現(xiàn)商住斷帶，片區(qū)缺乏居住氛圍，在 中山人心中，其距市區(qū)的心理距離較物理距離為大，和沙溪鎮(zhèn)區(qū)樓盤相比較，也是如此 。本項目目標客戶針對家庭月收入在 5000— 12000 左右的置業(yè)者。 1． 5． 1． 2較高層次的首次置業(yè)者 —— 年齡： 25— 35歲； —— 職業(yè)：企業(yè)（私營、外資、合資）中高級管理人員、沙溪當?shù)鼐?民、政府公務(wù)員、事業(yè)單位（醫(yī)生、教師等）職員； —— 收入：中高收入，工齡不長； —— 區(qū)域：以西區(qū)、沙溪、大涌為主，部分來自城區(qū)； —— 家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家 —— 文化程度：以大專和大學(xué)學(xué)歷為主要對象； —— 購房用途：年輕的家庭，結(jié)婚用途；或是準備從父母家搬出來，改善居住條件及環(huán)境。項目定位為： 中高檔低密度山地創(chuàng)新高尚住宅 1． 5 目標客戶特征 根據(jù)營銷定位報告，并通對置業(yè)者的群體特征及需求分析，結(jié)合本項目的定位，規(guī)避項目目前在位置、配套等方面的不利因素，建議選取置業(yè)者群體的中上層部分。 中山市 的語言狀況較為復(fù)雜，主要使用漢語方言，包括粵方言、閩方言及客家方言 。西面沿 105國道，用地紅線基本呈直線，而東側(cè)則呈不規(guī)則形狀。 1． 2 區(qū)位環(huán)境特征： 1． 2． 1地理位置 地塊行政隸屬于沙溪鎮(zhèn)，位于 105國道碼頭山南側(cè)。 1 項目概念設(shè)計 前 言 “都市悠閑、綠色臺地 —— 南歐城邦健康生活情境”概括了沙溪項目的區(qū)位、主題和品牌概念，是沙溪項目發(fā)展的指導(dǎo)原則，以 南歐諸國 臺地生活場景為主題，以“都市悠閑＋綠色健康生活”為內(nèi)容，營造城市邊緣生態(tài)人居環(huán)境。西接 105國道，與國道相隔為隆都家私城，北側(cè)為碼頭山，東側(cè)為沙平村、秀山村和秀山工業(yè)區(qū)。地塊有一定的高差，現(xiàn)有較完整的植被 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 （龍眼、荔枝、橄欖等較大的亞熱帶果樹為主），地塊內(nèi)有 2個魚塘。 近年相繼獲得“全國文明工作先進城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“全國園林城市”和“全國環(huán)保模范城市”、 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 “中國優(yōu)秀旅游城市”等稱號，1997 年更獲得聯(lián)合國的“人居獎”，集名人勝地、 新穎的城市人文景觀和水鄉(xiāng)田園風(fēng)光一體，散發(fā)出嶺南新風(fēng)情。項目的目標客戶群體以西區(qū)、沙溪、大涌為主，城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔；以二次及以上置業(yè)者為主，較高層次的首次置業(yè)者為輔。 1． 5． 1． 3延伸客戶 —— 外銷客戶，但因中山市場整體外銷比例較低，加上項目區(qū)位較差，將來外銷的比例小會比較??； —— 即將退休或剛退休的老年 2口之家，選擇新的居家環(huán)境。 1． 6 SWOT分析： 項目優(yōu)勢：本項目地處沙溪，交通便利，與沙溪、大涌、西區(qū)和石岐的絕對距離較近，地段有豐富的植被狀況 —— 橄欖、香樟、楊桃、荔枝、芭蕉，有起伏的坡地地貌、自然泉水的水塘，具有生態(tài)開 發(fā)的潛力。另外， 基地緊鄰 城區(qū)邊沿的 105 國道，噪音大，東邊臨近村落居民和未來的客戶的生活方式差距較大，這些都會影響社區(qū)品質(zhì)感。 項目威脅： 高素質(zhì)中價位的樓盤供應(yīng)較多，市場反響趨于冷靜 。 2． 1． 1 凱茵新城（一期） 位于東區(qū)長江風(fēng)景區(qū)，總占地 3000畝，一期 500畝。推廣主題“超大型生態(tài)新城，至美天地至愛的家”。湖泊園林式的景致，利用原來地貌和保留大量原生大樹來規(guī)劃園林，設(shè)計“湖翠十景”為代表的嶺南水鄉(xiāng)園林建筑。歐陸水岸風(fēng)情， 6大人工湖景，建筑圍繞水景而建。 4 月開盤，多層、小高層、夢幻別墅于 9月推出，獨立別墅尚未推出。 4 月開盤。推廣主題 :“會展國際生活圈 首席水景園林居庭”。錯層結(jié)構(gòu)（雙錯層和三錯層），水岸風(fēng)情，現(xiàn)代風(fēng)格淺色調(diào)的外立面。推廣主題 :“演繹水鄉(xiāng)情懷，成就江畔生活”。 概念設(shè)計的創(chuàng)意生成 9 “都市悠閑 綠色臺地 —— 南歐城邦健康生活情境” 是對項目開發(fā)意念的整體概括，它以突出文化主題，彌補了周邊環(huán)境的不足為目的，蘊含了整體規(guī)劃的內(nèi)涵，揭示了項目獨特的形象特征，是針對市場提出的項目發(fā)展的指導(dǎo)原則， 可以直觀的表現(xiàn)整體概念的聯(lián)想，隱含項目的主題。南歐文化的主體進程體現(xiàn)了這兩者理性與浪漫的交織演進的過程，這種文化以其顯形或隱形特征而出現(xiàn)在歷史舞臺上；而在陽光和海浪中成長起來的拉丁語系的各國人民，用熱情創(chuàng)造了特色各異的地方文化，這些文化從屬于希臘 — 羅馬系統(tǒng)的文化主流，同時使南歐文化具有相當?shù)呢S富程度。 城市邊緣的聯(lián)排式住宅（ Townhouse）輕快閑適，清新 中山市中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 自在，家居氣息更加宜人，這是西方國家在汽車普及以后，大城市中產(chǎn)階級住宅的一種主要形態(tài)。臺地建筑高低錯落、視覺效果豐富，可以形成具有節(jié)奏變化的大小鄰里空間，漫步在臺地建筑群落的室外空間中，自然而隨意的行走，令人感到生活的悠閑，同時又感到旺盛的人氣和濃郁的生活氣息。 據(jù)定位報告，項目定位于中山市以二次及以上置業(yè)者為主，較高層次的首次置業(yè)者為輔，除關(guān)注價格優(yōu)勢外，目標客戶普遍追求品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美、閑適自在、有一定特色的目標，對小區(qū)環(huán)境 及物業(yè)的關(guān)注程度較高，尤其在乎社區(qū)的高質(zhì)素感和貴族氛圍是否濃郁。項目整體容積率約為 ?！岸际杏崎e”是對于中山市民的生活方式的一種理解、契合和提升，而“綠色臺地”的生態(tài)概念則顯示了中海的觀念領(lǐng)先和技術(shù)領(lǐng)先，在注重品質(zhì)、買家精明的市場中爭取到了一種獨到的競爭力?！澳蠚W”可以讓 顧客心理聯(lián)想到四季位差小，潮濕溫暖的地中海氣候，聯(lián)想到歐洲大陸上最為閑適的感受：熱情如火的生活和陽光海岸的浪漫；“城邦健康生活”則更加明確地提出了一種既具有人氣同時又規(guī)模有限的閑散的聚居模式。 13 當我們真正開始理解文化的表層特色和深層特征時，才能基于本項目的客觀條件，在本項目中融入“南歐城邦健康生活”這一具有創(chuàng)意的主觀主題，并通過有效的設(shè)計手法，恰到好處地將主題引入到沙溪項目中，可以為客戶建立起一個立體的感知網(wǎng)，建立一種屬于城市生活的高尚、閑適、自由的“都市悠閑＋綠色健康生活”綜合體。中世紀后，各城邦建造空前的大教堂和城市宮殿，人文主義思潮興起，這里成為文藝復(fù)興運動的搖籃地，大師的故鄉(xiāng)，但丁，達芬奇，米開朗基羅，拉斐爾等巨匠都出于此地。托斯卡納是一種生活方式，是百分之一百的意大利美學(xué)。結(jié)合本項目的定位，總平面設(shè)計概念應(yīng)為自由松散且同時具有向心性的聚落概念，令城市顧客享受郊區(qū)般自然環(huán)境、聚落式生活人氣；但為了體現(xiàn)出別墅品質(zhì)的環(huán)境，在注重鄰里和聚落情況下，應(yīng)更強調(diào)具有獨享的視角和空間，尤其在高端產(chǎn)品部分，結(jié)構(gòu)應(yīng)更趨疏松。 15 組團