【正文】 源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 ?藍(lán)色經(jīng)典 23590 198 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達(dá) 實(shí)業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團(tuán) 小高層 住宅 未定名 6 萬(wàn)多 —— —— —— —— 在建 方興達(dá) —— 觀海臺(tái)花園 13 萬(wàn) 900 左右 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高 層 該競(jìng)爭(zhēng)圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的大型項(xiàng)目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。園林配套大多以精致典雅為前提，主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為 94136 平方米、 6481 平方米。平面住宅均價(jià) 45006000 元 /平方米。暢銷戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在 75 平方米左右。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、投資客、來自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷。 第三競(jìng)爭(zhēng)圈： 第三競(jìng)爭(zhēng)圈是指分布于深圳灣填海區(qū)以及高新園區(qū)的大型且 有較高質(zhì)素的樓盤，包括世紀(jì)村 2 期、美廬錦園、陽(yáng)光帶?海濱城等，周邊配套設(shè)施趨于成熟。發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場(chǎng)以及景觀等為賣點(diǎn)。 該類型主要樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積（㎡） 均價(jià) （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 世紀(jì)村 2 期 —— —— 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) —— 6700 登記 階段 沙河 地產(chǎn) 高層 美廬錦園 66057 382 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ ~ 6200 30% 天蔚 實(shí)業(yè) 高層 住宅 陽(yáng)光帶 ?海濱城 32 萬(wàn) 1974 —— —— —— 待建 招商 地產(chǎn) 該競(jìng)爭(zhēng)圈主要為距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的大中型住宅小區(qū)，樓盤素質(zhì)較高，園林配套較完美。以華僑城片區(qū)的美廬錦園為例，其主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%）、二房二廳一衛(wèi)（占總套數(shù)的 30%），建筑面積分別為 .35 平方米、 平方米，平面住宅均價(jià) 6200 元 /平方米左右甚至更高。目標(biāo)客戶群大致為在有較高素質(zhì)的在市區(qū)或南山工作的企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員、專業(yè)人士、福田和羅湖的高級(jí)白領(lǐng)以及香港人。 另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為 30 萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積80 萬(wàn)平方米。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學(xué)、中學(xué)、公交車站以及為居民提供 服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，規(guī)劃服務(wù)人口 萬(wàn)人。該片區(qū)有望成為一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的濱海高級(jí)純粹住宅區(qū)。 （二）南山區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣主題抽樣調(diào)查： 名 稱 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽(yáng)光?棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍(lán)海岸 2 期 國(guó)際濱海風(fēng)情，超級(jí)人文社區(qū)；深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽(yáng)光帶?海濱城 純正高尚濱海社區(qū)，深圳灣最亮麗的風(fēng)景線 創(chuàng)世紀(jì)濱海三期 超前 30 年的美麗家園 青春家園 青春夢(mèng)想家園 碧海天 輕柔海風(fēng)，寧?kù)o家園 保利城花園 與海風(fēng)一起輕盈飛揚(yáng)，南山商業(yè)文化中心區(qū)概念 海洋之心 海洋之心 珍愛一生 藍(lán)月灣畔 有故事的房子 花心思的家 中山頤景 公園旁好安家 蛇口花園城 蛇口生活新坐標(biāo)， Miami 繽紛生活新體驗(yàn) 星海名城 “一站式”居家概念，名校教育概念 世紀(jì)村二期 國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 美廬錦園 海風(fēng)輕拂，芳草綠，悠然在我家 四、南山區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 （一）南山區(qū)商業(yè) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析 支撐深圳經(jīng)濟(jì)的重要轄區(qū) （ 1）經(jīng)濟(jì)總量及增長(zhǎng)率 截止 20xx 年第三季度，南山區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了增長(zhǎng) 15%的良好勢(shì)頭，且累計(jì)完成地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，完成年度預(yù)算的 100%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 萬(wàn)元，居民人均可支配收入達(dá)到 2.1 萬(wàn)元。 （ 2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 深圳經(jīng)濟(jì)的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國(guó)一倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（ 420 億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的 50%，這是全國(guó)其他大中城市所無(wú)法比擬的。 而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 40%左右（ 20xx 年）在南山區(qū)。 全國(guó)聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。 深圳市未來的教育、科研開發(fā)等獨(dú)特的新興產(chǎn)業(yè)，也將無(wú)可避免地要以南山為重鎮(zhèn)：大學(xué)、產(chǎn)學(xué)研基地、大企業(yè)的新產(chǎn)品研發(fā)基地等，已經(jīng)處于政府強(qiáng)力推動(dòng)發(fā)展之中。 穩(wěn)定的家庭收入 由于南山區(qū)主要由幾家大型企業(yè)集團(tuán)為核心機(jī)構(gòu)，就業(yè)率較高，居民收入相對(duì)穩(wěn)定，因而家庭消費(fèi)也較平穩(wěn)。 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、 以人文景觀為主 的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂、家樂福等； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場(chǎng) —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點(diǎn)王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。 南山商業(yè)文化中心區(qū)啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 海雅百貨 南油大道 5000 百貨 保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 友誼城百貨進(jìn)駐，步行商業(yè)街 西海灣花園 （裙樓商鋪） 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 中高檔品牌服裝、兒童用品、文體用品等（不能做飲食類） 天悅園（裙樓商鋪） 環(huán)西路與環(huán)南路交匯處 9300 —— 青春家園 （裙樓商鋪） 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 —— 本項(xiàng)目（步行街） 后海路與環(huán)南路交匯處 10000 —— 南山商業(yè)文化中心區(qū)其它啟用和在建商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)位置 占在面積（㎡） 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 沃爾瑪 南油大道與東濱路交 匯處 40000 百貨超市 佳騰電器廣場(chǎng) 南油大道 3000 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 萬(wàn)豪商業(yè)城 南油大道 30000 潔具、廚具、布匹等 西海岸廣場(chǎng) 南油大道 15000 通訊 都市本色 南油大道西 3500 —— 人人樂 東濱路 15000 超市、服裝等 順電家居廣場(chǎng) 東濱路 4500 廚具、家電、布藝等 家樂福 常興路 6000 大型超市 萬(wàn)佳百貨 桃園路與常興路交匯處 50000（預(yù)計(jì)） 大型超市 西部電子 學(xué)府路 16700 通訊、電子類 東方巴黎時(shí)裝廣場(chǎng) 內(nèi)環(huán)路與南山大道交匯處 14500 時(shí)裝批發(fā) 南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8300 —— 南景苑裙樓商場(chǎng) 桃園路與南新路交匯處 10000 —— 商場(chǎng)建設(shè)檔次 大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北等地的高檔專題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。 商品品種總量 商品品種的豐富程度有限，比起華強(qiáng)北、東門等地，品種總量尚須進(jìn)一步增加。 商品檔次 主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次 的商品等級(jí)。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。 （三）南山區(qū)商業(yè)需求分析 購(gòu)買力 （ 1）產(chǎn)生需求的基礎(chǔ) —— 人口總量 南山區(qū)商業(yè)人口超過 50 萬(wàn)人，且由于華僑城以東與福田的成熟市區(qū)距離較遠(yuǎn)和西邊與寶安區(qū)有一道鐵絲網(wǎng)相隔，因此，南山可以產(chǎn)生較為獨(dú)立的“區(qū)域市場(chǎng)”。 （ 2）家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì) 人口總量是產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)，但并不簡(jiǎn)單等于購(gòu)買力，必須有社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)能力和家庭經(jīng)濟(jì)能力的必要條件，才可能實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表 明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。 商業(yè)購(gòu)買力 有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約 5 萬(wàn)元，其購(gòu)買力強(qiáng)度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng)屬中上水平。 消費(fèi)質(zhì)量及品位 消費(fèi)質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個(gè)方面，經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和文化素質(zhì)。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會(huì)文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購(gòu)買品位”也應(yīng)該較高。 需求趨勢(shì) （ 1）新增人口 由于南山目前的可開發(fā)用地有效供應(yīng)，是特區(qū)內(nèi)最多的（包括正在實(shí) 施的填海用地），南山的城建強(qiáng)度將是深圳特區(qū)內(nèi)最大的。所以，大量的新住宅區(qū)建設(shè)、高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展、高教科研基地的不斷壯大，將使人口產(chǎn)生較大的增長(zhǎng)，即不可避免地?cái)U(kuò)大了“產(chǎn)生需求的基礎(chǔ)”。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買力”起著推動(dòng)作用。 （ 2）需求趨勢(shì) 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。 （四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。 截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾 10 多萬(wàn)平方米，截止到 20xx 年底商業(yè)物業(yè)空置總量達(dá) 萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山近期的商業(yè)物 業(yè)供應(yīng)量將近 30 余萬(wàn)平方米。南山區(qū)居住人口 50 萬(wàn)，人均商業(yè)用房 平方米，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 南山商業(yè)文化中心區(qū)商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計(jì)） 一層： 150200（預(yù)計(jì)） 二層： —— 中高檔服裝、鐘表、化裝品、珠寶、女性飾品、 體育用品、兒童用品及音像制品等 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 西海灣 花園 后海路與創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000 臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 9300 一層： 220xx25000 二層： 11000 —— 化妝品、首飾、高級(jí)服裝、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑用品等 —— 本項(xiàng)目 后海路與環(huán)西路交匯處 10000 —— —— —— —— 南山商業(yè)文化中 心相近區(qū)域商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)表 樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡） 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— —— —— 20xx 年 8 月始出租 都市本色? 四達(dá)大廈 南油大道西、粵海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底發(fā)售 南景苑 桃園路與常興路交匯處 10000 一層： 320xx 二層： 20xx0 三層： 14000 四層： 10000 —— 以兒童、文體、休閑用品為主題 —— 常興廣場(chǎng) 桃園路與常興路交匯處 —— —— —— —— 萬(wàn)佳 百貨 順電家居 廣 場(chǎng) 東濱路 4500 —— 一層： 100110 二層： 8090 三層： 4050 一樓：廚具、小型家電、潔具 二樓：布藝及燈飾 —— 萬(wàn)豪 商業(yè)城 南油大道 30000 一層： 20xx0 起 二層： 15000 三層： 120xx 一層： 200 二層： 150 三層： 100 潔具、廚具、布匹 已售磬 南油佳騰電器城 南油大道 3000 —— 一層： 118138 二層： 108 三層： 58 電腦、音像制品及器材、通訊家電、家具 —— 從規(guī)?？矗褐行∫?guī)模商業(yè)物業(yè)比重大。 南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在 20xx平方 米到 30000 平方米，中小規(guī)模比重大。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000 平方米以上的有保利城花園商場(chǎng)、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場(chǎng)及星海名城二期商場(chǎng)等十幾家，大都定位于主題商場(chǎng)，鮮明界定和