【正文】 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 外掛大理石 外墻面轉(zhuǎn) 高品質(zhì)路面 準現(xiàn)房銷售 獨享 優(yōu)勢 現(xiàn)房呈現(xiàn) ,獨有一線山景 ,園林景觀 產(chǎn)品規(guī)劃統(tǒng)一 戶型產(chǎn)品布局合理 山景 ,坡地 , 黃山北大門 太平湖 學校、醫(yī)院等 共享 優(yōu)勢 項目品質(zhì) 優(yōu)勢 本土企業(yè) 優(yōu)勢 核 心 優(yōu) 勢 本土企業(yè)優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢 現(xiàn)房銷售優(yōu)勢 自然園林景觀 SWOT分析 優(yōu)勢 社會資源 地方知名開發(fā)企業(yè) 位于長三角的“后花園” —— 國際旅游城市黃山市的黃山區(qū)太平 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 僅在太平有知名度 開發(fā)周期未能控制 周邊缺乏大型商業(yè) 配套 . 在當?shù)厝狈χ龋隆跋拶徚睢? 干擾性劣勢 項目 劣勢 企業(yè) 劣勢 核 心 劣 勢 區(qū)域發(fā)展 尚不成熟 “新政”大環(huán)境下 的綜合影響 障礙性劣勢 可克服性劣勢 不可克服性劣勢 生活配套缺乏不 方便 周邊市政、商業(yè)生活配套缺乏 周邊市政、生活配套缺乏 一期產(chǎn)品面積過大周邊交通混雜 . 產(chǎn)品層次不齊備 , SWOT分析 劣勢（限購） 花園洋房 .商業(yè)公寓 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 獨享機遇 共享機遇 旅游消費資源價值 , 度假客戶需求項目將有大好的發(fā)展前景。 經(jīng)濟發(fā)展迅速，對周邊市縣居民的居住吸引力強； 便捷交通 :合同黃高速； 南面緊臨 103省道 。 外部機遇 SWOT分析 機遇 區(qū)域未出現(xiàn)高品質(zhì)“投資熱點社區(qū)”。 高端和多元化產(chǎn)品市場空白。 花園洋房、品質(zhì)領(lǐng)先 高品質(zhì)一線景觀花園洋房 投資機會 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 直接挑戰(zhàn) 間接挑戰(zhàn) 競爭性挑戰(zhàn) 影響性挑戰(zhàn) 可回避挑戰(zhàn) 不可回避挑戰(zhàn) 黃山風景區(qū)其他地產(chǎn) ,是主要競爭對手，新政策阻礙外來商戶投資 太平本土樓盤大量積壓、樓盤增多，競爭加劇 黃山本市其他高端項目對客戶的分流，新政策打壓住宅 項目放量增多，滯銷累積，潛在威脅較大 居民整體收入偏低，產(chǎn)品總值高，有效投資后勁不足 交通差、區(qū)位吸引力低，外部高端客戶不認可區(qū)域價值 外部挑戰(zhàn) SWOT分析 威脅 新政威脅 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 項目威脅與特有 劣勢原因分解 新政策下的住宅地產(chǎn) 前期整盤營銷規(guī)劃 +不符規(guī)律 項目機遇與特有優(yōu)勢資源梳理 新政策下的客戶要的是品質(zhì)和地段 黃山太平旅游度假客戶市場 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 三、產(chǎn)品定位再思考 Four, product positioning and think 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 投資 .度假 .居住的好地方 在售一期 1 1 1 2 2 2 2 2 36， 面積 89139平方米，均價 3450元 /平方米 。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 12萬平米 .純多層 .歐式 .花園洋房 新政下 —— 真正值得投資的花園洋房 歐式 .私家 .度假會所 私享黃山北大門 —— 歐式洋房 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 總思考： 住宅產(chǎn)品價值投資化 吸納投資型客戶群體 加速資金回籠 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 產(chǎn)品功能 定位規(guī)劃 總體建議 外來投資性客戶 中小戶型、整層購買 本地剛需要性客戶 學校、醫(yī)院、政府 綜合投資性客戶 花園洋房 . 多層大三房 品質(zhì)大三房、二房 餐飲 . 社區(qū)門店 . 沿街商鋪 購買產(chǎn)品客群劃分、產(chǎn)品力解讀 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 本地投資客 本地改善需求 本地剛需求 外來旅客投資 幾乎無人投資 本土去劃率底 深受政策影響 有潛在市場需求 不足以去化產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品滯銷 產(chǎn)品價值和性價比沒有競爭優(yōu)勢 項目回款緩慢，甚至停止 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 五、目標客戶群 誰來買 誰來投資 ？ 據(jù)銷售中心工作人員反饋，購房客群七成是本城客戶，外地客戶占少數(shù)，這不符合黃山房產(chǎn)一向受外界客戶購買和投資的“營銷規(guī)律”。 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項 目 組 出 品 目標 :投資者 本土、涉外投資客戶（購買） 目標 :購買者 當?shù)刭徺I投資性客戶 本地公務員（政府 .企業(yè)） 本地私人（私家朋友） 外地自由行游客 外地團體客戶 家長、教師、醫(yī)生、電信 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 印 象 徽 州 項 目 組 中 / 國 / 地 / 產(chǎn) / 增 / 值 / 服 / 務 / 商 黃 山 太 平 項