【正文】 功能。該服務(wù)功能也是 Lifestyle購物中心的靈魂所在。 ? 特點二：環(huán)境第一， 與 Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。 ? 特點三：規(guī)模適中， 美國的 Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在 56萬平左右。如今國內(nèi)的 Shopping mall從規(guī)模上一般在美國Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言， Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。 ? 特點四：業(yè)態(tài)專精， Lifestyle購物中心將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而 Shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區(qū)分。 ? 特點五：消費高端， 精神層次的需求創(chuàng)造了 Lifestyle購物中心巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。 ? 特點六：經(jīng)營利潤高， Lifestyle購物中心的消費層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使 Lifestyle購物中心的業(yè)主的零售凈利潤率平均達 30%以上。 ? 特點七：發(fā)展勢頭強勁， Lifestyle購物中心在美國誕生、興起和發(fā)展的歷程和趨勢，一些專家預(yù)測 Lifestyle購物中心在美國的開發(fā)熱潮將持續(xù)三到五年，之后才會與 Shopping mall形成一個均衡局面，形成一個相對穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)格局。 BACIC 以家庭為核心的消費對象 ? SOLANA目標客戶 為 周邊 高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至 CBD商圈中的消費人群 ,主力消費人群是在半徑 5公里以內(nèi)生活和工作的高檔消費人群，并且將 25歲 49歲的人群作為項目的主要客群。 ? 與 家庭消費 在我國消費結(jié)構(gòu)中所占比例越來越大，在未來將成為主流， SOLANA迎合這種趨勢，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來消費，同時以娛樂休閑為引爆點開啟了家庭消費模式這一嶄新的商業(yè)消費模式。 ? 到達 SOLANA每一個家庭的成員們都將在 SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配臵上考慮到了所有家庭成員的愛好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時， SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們在消費之余亦可進行各種休閑娛樂活動。 項目定位 —— 客戶定位 BACIC ? 根據(jù)項目的整體定位及客戶定位，同時避免同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競爭， SOLANA將引入的商戶定位在 中高檔 ，基于這樣的商業(yè)定位，開發(fā)商在整體項目業(yè)態(tài)上劃分出 30%餐飲、酒吧以及娛樂休閑和 70%的零售，通過加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來吸引人們在此進行 全天候的消費 。 ? 目前引入的 主力店 有： 美瑞百貨 、 BHG精品超市、傳奇時代影城、 ZARA和無印良品等國際、國內(nèi)知名品牌。 ? 選擇主力店的標準 ：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍色港灣整體定位相配合，和國際接軌的并能給消費者帶來新的體驗，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動的品牌。 項目定位 —— 商戶定位 側(cè)重于休閑娛樂的中高檔消費業(yè)態(tài) BACIC 目 錄 項目分析及定位 項目規(guī)劃 項目招商 運營推廣 BACIC 項目規(guī)劃 ? 功能分區(qū) ? 交通分析 ? 開放空間分析 ? 建筑體分析 ? 業(yè)態(tài)分析 BACIC ? 占地面積： 13萬平方米 ? 建筑面積：地上兩層（局部三層）， 6萬平方米 (部分挑高 9米 ) 地下兩層， 9萬平方米 容積率： ? 綠 化 率： ℅ ? 物業(yè)類型：綜合性商業(yè) ? 車 位：地上 1300 地下 800 ? 美瑞時尚百貨 ? SOLANA MALL ? 活力城 ? 品牌街 ? 西廣場 ? 鐘樓廣場 ? 中央廣場 ? 亮馬食街 ? 水岸街 ? 酒吧街 ? 美食廣場 項目規(guī)劃 —— 功能分區(qū) BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 交通分析 ?動線設(shè)計 ?外部交通分析 ?內(nèi)部交通分析 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 大型購物中心如何保證客流是一個至關(guān)重要的課題，購物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運營等一系列決策都在相當大的程度上決定客流，換句話說， 客流的聚集不是從購物中心開始營業(yè)起需要考慮的問題，而是當購物中心還在圖紙上時就應(yīng)該重點考慮的問題 。 ? 對于一個大型商業(yè)項目而言，商業(yè)動線的規(guī)劃是體現(xiàn)項目設(shè)計者對商業(yè)理解程度的標志，根據(jù)統(tǒng)計， 好的動線將使得商業(yè)項目的客流增加 15%到 20%。 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 區(qū)別于一般購物中心重點關(guān)心的豎向交通問題， SOLANA藍色港灣最大的問題不是層高，而是太大的面積。 ? “ 8”字形 自成回路的 內(nèi)部街道系統(tǒng) ? 在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)臵了 多個通道 ，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購物空間，增加 可選擇性 ? 通過眾多的 連廊、臺階 以及 小道 的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連 ? 利用地勢高差，形成 更多的沿街面 ，讓商鋪擁有了更多的展示空間 ? 停車位 設(shè)計考慮到顧客 購物的便捷性 ，顧客可以通過地下二層車庫不出地面而抵達任何藍色港灣絕大多數(shù)店鋪 如何才能讓消費者逛的明白又舒服？ BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? SOLANA的商業(yè)動線呈 “ 8”字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng) ，打破了將商業(yè)動線依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法。 ? “ 8”字形回路形成了大量的沿街商業(yè) ，有效避免了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在 動線的節(jié)點 上互相滲透。 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計有 多個出口 ，隨便一個通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街部分。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有 多個臺階通道 ，消費者可以自由選擇 ? 更為可貴的是，藍色港灣還在其中央廣場的公共通道設(shè)計了 步行臺階和滾動電梯 兩種設(shè)計，方便消費者購物。 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? SOLANA還通過眾多的 連廊、臺階 以及 小道 的設(shè)計使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連，流暢自由。 SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時在道路設(shè)計上也注重與周邊建筑的 尺度 呼應(yīng)，行走在道路上的消費者能夠感覺到街、巷、廣場、環(huán)路、大道之間的不同體驗，逛街的樂趣油然而生。 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? SOLANA同時打破了商業(yè)項目在水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中央廣場，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計，這使得整個項目高低錯落，充滿情趣。同時，廣場層的存在，讓在廣場層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得 商鋪擁有了更多的展示空間 BACIC 項目規(guī)劃 —— 交通分析 ? 停車位設(shè)計合理 。整個商業(yè)共計擁有 5萬平方米的地上地下免費停車空間，開車過來購物的消費者，可以快速實現(xiàn)停車購