【正文】 宏觀市場(chǎng) 城市發(fā)展 結(jié)論 宏觀研究 22 ?政策方面， 調(diào)控政策提高了投資住宅的門檻和成本，將直接導(dǎo)致此類資金流向投資渠道，但也不排除三四線城市相對(duì)一二線城市，引發(fā)調(diào)控滯后效應(yīng)，重現(xiàn) 08年形勢(shì)； ?城市發(fā)展方面， 馬鞍山是南京都市圈核心城市之一，城市對(duì)外吸引能力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，這為城市高價(jià)商品的銷售奠定了基礎(chǔ)，但人口絕對(duì)數(shù)較小，同行競(jìng)爭(zhēng)激烈。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)居民收入水平高 調(diào)控影響投資預(yù)期 + 城市商辦市場(chǎng)以及其它高價(jià)商品市場(chǎng)面臨階段性機(jī)遇；準(zhǔn)確抓住市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，盡一切手段加速本項(xiàng)目去化。 宏觀結(jié)論 23 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 2 24 雨山區(qū) 金家莊 花山區(qū) 項(xiàng)目地塊 城 市 中 心 馬鞍山商業(yè)圈 —— 城市南進(jìn)對(duì)本案構(gòu)成利好 南部商圈 東部商圈 規(guī)劃：在新一輪的規(guī)劃方案中，對(duì)城市路網(wǎng)規(guī)劃提出了“十橫八縱”的構(gòu)想。即在現(xiàn)有的“六橫六縱”的基礎(chǔ)上增加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴(kuò)計(jì)劃已十分明顯。 結(jié)論：從該建設(shè)規(guī)劃方案看，近幾年城市的南擴(kuò)發(fā)展計(jì)劃已不再是紙上談兵，開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇和空間。 主城區(qū)由花山、雨山及金家莊三個(gè)行政區(qū)組成； 25 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （㎡） 產(chǎn)品類型 銷售模式 面積區(qū)間 售價(jià) （元 /平米） 備注 春暉家園 55萬 住宅商業(yè)底 商 本地銷售 5080㎡ 800010000 可售 137套 永泰家園 住宅底商 本地銷售 99110㎡ 750010000 備案面積 軍民路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 5804 負(fù)一超市 12層菜場(chǎng)， 3層整租賓館 本地銷售 1040㎡ 2500030000 可售 23套 皇鉆城市廣場(chǎng) 30000 商住、綜合 南京、合肥、蕪湖、馬鞍山、宣城 3060㎡ 1300021000 一次性 98折，銀行按揭 99折三年返租，五年托管。 雨豐廣場(chǎng) 1500 共十來間底鋪， 12層120㎡ 客戶蕪湖馬鞍山 120㎡ 1800035000 ———— 住宅底商多為 12層連賣，多以散鋪為主。缺少主力店規(guī)劃，均價(jià) 9000元 /平方米。 雨山區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 26 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （㎡） 產(chǎn)品類型 銷售模式 面積區(qū)間 售價(jià) （元 /平米） 備注 名都財(cái)富廣場(chǎng) 40000 14商業(yè) 負(fù) 1蘇果 1萬方 客戶本地、杭州、南京 551069㎡ 一層 30000—40000 二層20200三層10000 辦卡 5萬抵 8萬二層以上三年包租 6%6%7% 花山美居廣場(chǎng) 9萬建材3萬家居售 4樓2020㎡ 建材一條街 本地 65210㎡ 12層 ，最高 ， 包租二年， 6%、7% 匯金廣場(chǎng) 總面積34000商業(yè)6160 商業(yè)住宅 本地 暫無 暫無 下半年推出二期 市中心繁華地段，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)域已劃分，以包租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)為主，均價(jià) 20200元 /平方米。 花山區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 27 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （㎡） 產(chǎn)品類 型 銷售模 式 面積區(qū)間 售價(jià) （元 /平米） 備注 綠洲茗都 35592 商住 本地 86166㎡ 12020 可售 369套 金安佳苑 381030 商業(yè)、 住宅 本地 80120㎡ 安臵房不具備 參照 拆遷還房107000 ㎡ 可售 12套 東方明珠 75萬其中商業(yè) 25000 商業(yè)、 住宅 本地 2857 商業(yè) 15000多層 7400、高層6500 買兩房?jī)?yōu)惠 2萬，買三房?jī)?yōu)惠 3萬 ， 可售576套。 銀城公寓 3500商業(yè) 底商 本地 ——— 12020 一二層連買 97折，買鋪送300平裝修。 梧桐雅苑 萬 商住 本地 住宅 70120㎡商業(yè) 1630㎡ 均價(jià) 3253 可售 21套 住宅面積多為 80120平米區(qū)間，商鋪以散鋪底商為主 .缺少主力店規(guī)劃，住宅均價(jià) 4700元 /平方米 ,商業(yè) 13000元 /平方米 . 金家莊區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 28 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （㎡） 產(chǎn)品類型 銷售模式 面積區(qū)間 售價(jià) （元 /平米） 備注 天澤水岸 25萬 住宅底商 本地 80160 ㎡ 小高層均價(jià) 6400、多層 7000商業(yè)9500、單層1202015000 1146套住宅面積基本售完，可售 89套。 銀河灣 ——— 住宅底商 本地 住宅 140270㎡ 住宅 65006700 多層住宅已售完，剩余小高層可售 152套。 區(qū)域商業(yè)整體呈中低層次。本項(xiàng)目由于東擴(kuò)南進(jìn)城建布局的變化，開發(fā)區(qū)和主城交通的改善，傳統(tǒng)商圈影響力正在弱化，開發(fā)區(qū)商業(yè)消費(fèi)的吸納作用日趨明顯。消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)中的中高端消費(fèi)主場(chǎng)正在南移。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀 29 樓盤名稱 物業(yè) 形態(tài) 總體量 （萬㎡） 商業(yè)體量 （萬㎡） 項(xiàng)目定位 經(jīng)營(yíng)模式 輻射范圍 花山美居 建材家居 15 12 建材市場(chǎng)、住宅宅、休閑娛樂餐飲 包租二年， 6%、 7%回報(bào) 本地、南京 明都財(cái)富廣場(chǎng) 商業(yè)中心 綜合體 5 4 購(gòu)物、美食、娛樂、休閑 一層自持物業(yè)，二層以上包租 6%6%7%回報(bào) 本地、南京、浙江、杭州 馬鞍山在售集中商業(yè)以明都財(cái)富廣場(chǎng)，以及花山美居人氣較旺。其中主要集中了商業(yè)綜合體、一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)。 城市集中商業(yè)項(xiàng)目定位與概況 綜合購(gòu)物類集中商業(yè)對(duì)集中程度要求較高，馬鞍山集中商業(yè)卻呈分散分布，無形中割斷了商業(yè)氛圍形成的連續(xù)性，導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)難以形成。 30 ?馬鞍山整體商業(yè)規(guī)模較小，除市中心的商場(chǎng)以外，馬鞍山的商業(yè)主要存在以下幾種主要形態(tài)：街鋪、社區(qū)底商以及專業(yè)市場(chǎng)，缺乏適合一站式消費(fèi)的主題商業(yè)綜合體，商業(yè)形態(tài)較為單一。 ?開發(fā)區(qū)商業(yè)形象檔次不高，專業(yè)市場(chǎng)形象認(rèn)可度相對(duì)尚可； ?商務(wù)辦公氛圍弱，新的住宅樓盤稀缺，基本是以舊換新，初步改善型客戶為主； 馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀 —— 發(fā)展趨勢(shì) —— ? 城市商業(yè)規(guī)劃政策導(dǎo)向支持，利用專業(yè)市場(chǎng)的革新升級(jí)來提速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 面對(duì)客戶日益多元化的需求與全球競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以及原有品牌氛圍的累積優(yōu)勢(shì)，專業(yè)市場(chǎng)急需擴(kuò)建升級(jí)，與新興產(chǎn)業(yè)及國(guó)際接軌； ? 隨著幾大市政改造項(xiàng)目的實(shí)施完成，區(qū)域傳統(tǒng)零售商業(yè)配套迎來發(fā)展較好的機(jī)遇。 城市商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 31 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 汽配市場(chǎng) 結(jié)論 2 32 ?商業(yè)氛圍：商業(yè)分布較散，商業(yè)氛圍有待培育，尚未形成城市副商圈。 ?租金：目前開發(fā)區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鸹驹?30元 /平米 /月左右，但有較多的空臵商鋪。商業(yè)價(jià)值有待提升。 ?面積分割：在售商業(yè)項(xiàng)目較少，以配套底商為主，以銀河灣、天澤水岸項(xiàng)目為代表的開發(fā)區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目，主力戶型面積在 80160平米之間。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)特征 33 汽車汽配行業(yè)分布路段 形態(tài) 業(yè)態(tài) 租（元 /平 /月） 湖西南路 底商內(nèi)鋪 汽車銷售汽配 30 江東大道 底商 汽車裝潢美容 2737(12層整租 ) 東暉路 底商 汽車美容 30 花園路 底商 汽車美容 3033 項(xiàng)目周邊路段汽配相關(guān)行業(yè)商業(yè)較分散。從形態(tài)來看多為底商經(jīng)營(yíng)；從業(yè)態(tài)來看以汽配、汽車美容為主經(jīng)營(yíng)的主要集中在江東大道、東暉路、花園路等區(qū)域，不具備行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模輻射性。 周邊地段商鋪?zhàn)馐矍闆r 34 花園路、東輝路分布點(diǎn) 35 江東大道分布點(diǎn) 36 在上述環(huán)境背景下，外在城市區(qū)域提速發(fā)展的號(hào)召，內(nèi)在汽車后市場(chǎng)行業(yè)整合升級(jí)的需求給營(yíng)建馬鞍山國(guó)際汽配城迎來巨大機(jī)遇。 打破舊的體系，以塑造及發(fā)展與國(guó)際高品質(zhì)接軌的綜合型汽車后市場(chǎng)服務(wù)新體系。 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 城市商業(yè)的未來規(guī)劃及汽車后市場(chǎng)行業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，為汽配專業(yè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來巨大的機(jī)遇； 區(qū)域具備汽配市場(chǎng)消費(fèi)需求及消費(fèi)慣性 ； 商業(yè)環(huán)境 目前周邊大型集中商業(yè)供應(yīng)量相對(duì)較小，規(guī)劃產(chǎn)品多為配套類商業(yè)，汽配相關(guān)產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白，應(yīng)抓住有利時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售推廣； 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 37 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論 2 38 目前馬鞍山市僅有一家專業(yè)汽車銷售市場(chǎng) —— 位于本案對(duì)面的馬鞍山汽車城，以汽車經(jīng)銷與零售為主。本案與其定位可構(gòu)成行業(yè)聯(lián)動(dòng)，相輔相成。 類比專業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域類比市場(chǎng) —— 馬鞍山汽車城 39 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長(zhǎng)江東路北側(cè)，總建筑面積 16萬方，是合肥最早的汽配城，目前規(guī)劃破舊，業(yè)態(tài)散亂；亟待升級(jí)改建，未來規(guī)劃是一個(gè)集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配送、倉儲(chǔ)集散、會(huì)議展示、研發(fā)培訓(xùn)、電子商務(wù)、商住娛樂為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務(wù)行業(yè)文化園區(qū)，除了汽配城之外，還規(guī)劃有商住樓，及辦公樓。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥汽配城 40 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 安徽國(guó)際汽車城位于合肥市銅陵北路與北二環(huán)路交叉口 ,占地面積 ,總建面積： 13萬方 .其附屬大地汽摩配市場(chǎng)分為汽車美容用品區(qū)、小車配件區(qū)、大車配件區(qū)、汽車快修區(qū)、摩托車電動(dòng)車區(qū)等。區(qū)內(nèi)門面可以根據(jù)商戶需要進(jìn)行分割 ，同時(shí)還設(shè)有倉儲(chǔ)區(qū)，供商戶儲(chǔ)存更多的貨物。該汽配城是安徽省內(nèi)汽配行業(yè)初具規(guī)模，規(guī)劃科學(xué)，管理正規(guī)的汽配商城。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥大地汽摩配市場(chǎng) 41 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目位于合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村 , 總建筑面積 21萬方 ,依托包河區(qū)政府“江淮車谷”發(fā)展戰(zhàn)略，與江汽集團(tuán)結(jié)成緊密型戰(zhàn)略聯(lián)盟，協(xié)同合肥市汽配商會(huì)眾多會(huì)員企業(yè) ,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，全力打造安徽省汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。目前匯集一汽、二汽、上汽、北汽福田、重汽、柳汽、陜汽、玉柴、大柴和錫柴等上萬種配件產(chǎn)品 。 目前項(xiàng)目 以大車的修理、配件、裝飾為主，是大型車輛客戶的集中地。 汽配市場(chǎng)案例 —— 合肥華中汽配大市場(chǎng) 42 借鑒大中城市汽配市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 坐落于大明路、寧溧路交界處?？傉嫉?63畝，實(shí)際使用面積 40畝。建成后占地面積 12298平方米，建筑總面積 19281平方米，中心綠化廣場(chǎng)面積 2020平方米。項(xiàng)目為 7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。 該項(xiàng)目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢(shì)條件無可比擬。吸引了一批在南京市頗為影響的汽配企業(yè)入駐，有年發(fā)汽車實(shí)業(yè)有限公司、上海美車飾汽車百貨、南京博隆科技有限公司、榮華汽車配件公司、九華山汽配公司等。目前運(yùn)營(yíng)狀況良好，租賃率過 90%。 大明路汽配城規(guī)模較小，略顯雜亂無序，但依托大明路汽車一條街，經(jīng)營(yíng)戶生意良好，其中汽車配件、美容、二手車等服務(wù)鏈完善。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目概況 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京大明路汽配城 43 由南京林大汽配市場(chǎng)和常熟國(guó)際汽配城合作興建，城南商貿(mào)集聚區(qū)子項(xiàng)目之一，也是雨花臺(tái)區(qū)、寧南街道兩級(jí)政府重點(diǎn)扶持企業(yè)。 項(xiàng)目總占地約 260畝，坐落在南京寧南汽車貿(mào)易園中心位臵，設(shè)進(jìn)口配件、國(guó)產(chǎn)配件、汽車用品、輪胎輪轂、汽車快修、工程機(jī)械、養(yǎng)護(hù)美容七大交易服務(wù)區(qū)，還有 2萬平方米的知名品牌整車展示大廳和 12020平方米超大型的地下停車場(chǎng)。與大明路、寧南大道、寧溧路汽車 “ 后市場(chǎng) ” 一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國(guó)第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場(chǎng)貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。 項(xiàng)目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖 6部分整體打包出租 /售。 西區(qū)剩余存量商鋪出租價(jià)格： 56萬元 /年，面積 8米 *8米，雙層 1：東區(qū) 2：東區(qū) 3：東區(qū) 5：東區(qū) 4：西區(qū) 6：西區(qū) 7：入口景觀 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 汽配市場(chǎng)案例 —— 南京 寧南汽配城 44 為江蘇省汽配行業(yè)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場(chǎng) .