酒店與寫字間市場分析及本項目公寓產(chǎn)品推廣建議-文庫吧
2025-02-23 13:52 本頁面
【正文】 上 7層 80間 100平米 2023年底開業(yè) 曼哈頓 23層 80間 200平米 2023年開業(yè) 商務(wù)酒店 林苑賓館 10層 90間 100平米 裝修陳舊 勃萊梅 客棧 地上 7層，地下一層 77間 50平米 2023年 11月 諾曼蒂 酒店 地上 9層 83間 100平米 2023年新裝修 本項目 29層 (地上 29層、地下 2層 ) 1000套 700平米（兩個） 成品房 ? 價格 配套服務(wù) 標(biāo)間 （面積） 套間 （面積） 商務(wù)中心 洗衣房 停車場 餐廳 其它 凱萊 商務(wù)酒店 170元 /天 30平方米 380元 /天 50平方米 自設(shè) 200平米 地下可停 20臺車 , 多 用于冬季大車 40元 / 天小車 20元 /天 合并到花 園酒店內(nèi) 美容美發(fā) 江灣會館 180元 / 天、 220 元 /天 380元 /天 60平米 自設(shè) 無 沒有單獨劃分的停車 位 中餐 無 曼哈頓 商務(wù)酒店 130元 /天 27平米 150元 /天 50平米 自設(shè) 外包 80多個外包車位 京、魯、 川、粵龍 江菜系 夜總會、桑 拿等 林苑賓館 160元 /天 25平米 500無 /天 70平米 前臺傳真 復(fù)印 外包 門前自設(shè)停車位 地下一層 十幾平米的 酒吧 \商場 勃萊梅 客棧 150元 /天 25平米 300元 /天 40平米 沒有 無 沒有停車場，門口及 后院有六、七個停車 位 無 咖啡廳、酒 吧均在地下 一層 諾曼蒂 酒店 160元 /天 28平米 301元 /天 51平米 自設(shè) 有 沒有停車場，門口有六、七個車位 中餐 游泳館、夜 總會等 本項目 100元 /天 47平米 外包 外包 地下 600個車位，環(huán) 形車道，即停即走 中、西餐 全方位的商 業(yè)配套 ? 設(shè)計布局 開間 徑深 走廊 層高 衛(wèi)生間 凱萊 商務(wù)酒店 36米 5米 ４米 江灣會館 36米 5米 ３ .５米 曼哈頓 商務(wù)酒店 4米 5米 4平米 林苑賓館 313米 6米 5平米 勃萊梅 客棧 48米 4米 諾曼蒂 酒店 46米 710米 4米 本項目 最小 最小 8米 ? 凱萊商務(wù)酒店外貌 勃萊梅客棧外貌 ? 勃萊梅客棧大堂 林苑賓館大堂 ? 勃萊梅客棧過道及走廊 勃萊梅客?？头? ? 對比酒店目標(biāo)消費群體 ? 酒店“常包”房客人 外資、合資企業(yè)的投資者、外派人員 或聘請的高級技術(shù)人員 。 ? 酒店常住房客人 全國其它城市投資、經(jīng)商的人員、 國際性企業(yè)有業(yè)務(wù)往來人員。 購買、租賃 租賃 ? 酒店“散客” 來旅游的旅客、來哈辦事、開會、探親訪友等。 近來隨著哈爾濱經(jīng)濟的不斷速度發(fā)展，及在國際上的知名度不斷提升，政府招商引資的政策不對推出，將有大批的國內(nèi)外企業(yè)來哈創(chuàng)業(yè)。 ? 新貴階層、中產(chǎn)階級、單身貴族、投資者、新婚族： ? 當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板、企事業(yè)單位有較高收入； ? 外來駐哈、分公司高收入者 長期停留酒店房價過高，不劃算；長期租房，不方便； ? 合資企業(yè)境外人士 比如韓國人、朝鮮人、及外教等外籍人員。他們有的連家屬孩子都來了，在中國過外國式的生活； ? 在市區(qū)中心工作的白領(lǐng)階層一族（或新婚者） –他們疲于每天南北的早出晚歸，選擇距其較近的商業(yè)中心大型社區(qū)，以便結(jié)束顛簸生活； ? 投資置業(yè)一族 他們看中了在此購房的風(fēng)險小、回報率高，即使短期內(nèi)不能出手，可以租給外來打工等，待達到預(yù)期房價時，賣房賺大錢。 目標(biāo)消費群體 ? 建 議 1）進戶大廳設(shè)商務(wù)中心（含票務(wù)中心）。 2）設(shè)服務(wù)中心（先進的中介、家政、洗衣等）。 3）配套餐飲服務(wù)，如二樓招商配備早茶、下午茶等。 4）可提供給業(yè)主優(yōu)惠卡。 ? 小結(jié) ? 通過與酒店式公寓對比分析，本項目許多優(yōu)勢已高于酒店式寓，從市場來看，三星及商務(wù)酒店在一定程度與本項目有很多相似之處。所以舉例酒店對比分析，從而發(fā)現(xiàn)由于哈爾濱經(jīng)濟的訊速發(fā)展帶動酒店式公寓、寫字樓的市場高需求，在酒店業(yè)中也給我們提供一定的客源，主要“常住房”客層是各業(yè)界駐哈人員及來哈投資人員。但如是公司出資，公司很難為員工購買用于投資。然而也會有一些做項目的人員考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，可控性強的可先考慮本項目，于此同時各酒店都在找尋自己長期的公司人員成為 VIP客戶，針對本項目的規(guī)劃及定位，完善市場的需求，本項目將很好的迎合市場需求。 ? 寫字樓供應(yīng)現(xiàn)狀 總供應(yīng)（ ㎡ ） 市場分析與發(fā)展趨勢 案例 在租寫字樓 168,600 哈市寫字樓市場在租寫字樓供應(yīng)統(tǒng)計，總供應(yīng)量為 17萬平米，實際市場可供選擇辦公寫字樓保有量在 25萬平米左右，與近 500萬人口省會城市相比，其寫字樓市場（單從供應(yīng)數(shù)字來看）是遠(yuǎn)遠(yuǎn)供不應(yīng)求的。 華驛大廈 恒運大廈 東方大廈 在售寫字樓 122,000 在售或在建寫字樓項目供應(yīng)量達到 12萬平米，基本為 05年開始推出的項目，今年推出量是前 5年推出量總和，租賃市場從去年底有明顯下滑跡象，待這批項目交付使用后，市場租賃價格將得到平抑。 奧威斯大廈 盟科匯 未售寫字樓供應(yīng) 333,000 目前為止，未售項目有 11個，預(yù)計開發(fā)量將達到 33萬平米，其中大部分在今年下半年開工，明年底或后年交付使用，待 這批寫字樓推出市場后，對在 售寫字樓將是極大沖擊，對在租寫字樓構(gòu)成崩盤威脅，寫字樓空置持續(xù)上揚（尤其是功能滯后在租寫字樓）。 愛建寫字樓 發(fā)展大廈 創(chuàng)業(yè)中心 用做辦公用途其它物業(yè) 酒店在租寫字樓供應(yīng) 6,800 其它 類集中一些地段較好（火車站、中央大街附近、大直街、花園街 ）的酒店也吸納一定數(shù)量長租用戶，基本用途為商務(wù)、貿(mào)易辦事處和聯(lián)絡(luò)站。隨著商務(wù)公寓（遠(yuǎn)大商務(wù)公寓、江南國際公寓、禧年中心）出現(xiàn)， 4星級以下酒店長租用戶正逐步分流。 新世界 曼哈頓酒店 公寓 44,000 哈爾濱去年出現(xiàn)集辦公、住宅、酒店式管理于一體功能之公寓，彌補寫字樓不能居住、酒店不能辦公之空擋，項目
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