【正文】 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 27 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： ? 按照政府規(guī)劃 ， 2020年鄭州市區(qū)要擴(kuò)大一倍 ，人口也將相應(yīng)急速擴(kuò)張 。 潛在的消費(fèi)群體將是推動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。 ? 商貿(mào)物流行業(yè)成為鄭州最發(fā)達(dá)的支柱性產(chǎn)業(yè) ，并造就了大量的高端客群 。 ? 由于河南農(nóng)業(yè)大省的身份 ， 使其農(nóng)產(chǎn)品的深加工業(yè)成為其特色的重要產(chǎn)業(yè) ， “ 春都 ” 、 “ 思念 ” 的農(nóng)副產(chǎn)品和煙草 、 酒類(lèi)等 ， 都是河南省重要的產(chǎn)業(yè)支柱 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 28 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： ? 以商品期貨為特色的金融服務(wù)業(yè)在鄭州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有很大比例 ， 并吸引了全國(guó)大量的外來(lái)人口 。 ? 鄭州的飲食娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá) ， 高端消費(fèi)場(chǎng)所遍布全市 ， 高端消費(fèi)水平居全國(guó)的前列 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 29 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 經(jīng)濟(jì)背景分析： 結(jié)論：根據(jù)以上的分析 ， 可以肯定鄭州市的經(jīng)濟(jì)狀況處于不均衡的發(fā)展?fàn)顩r ， 部分發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)造就了大量的富裕高端人群 ， 并拉動(dòng)了消費(fèi)市場(chǎng)的整體增長(zhǎng) ， 導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)強(qiáng)烈的貧富差距 。由此可以判定 ， 鄭州市場(chǎng)具有足夠的高端人群容量 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 30 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： ? 鄭州市雖然歷史可以追溯到商代 ， 但是現(xiàn)代城市史卻非常短 。 1954年 ， 河南省會(huì)由開(kāi)封遷往鄭州 ， 20世紀(jì) 90年代 ， 鄭州被定為國(guó)家級(jí) 15個(gè)商貿(mào)試點(diǎn)城市 ， 21世紀(jì)初確立鄭州的中原城市群核心地位 。 ? 從宏觀城市的角度看 ， 鄭州是一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)生的城市骨架 ， 政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 文化等功能分門(mén)別類(lèi)的被安排在特定的區(qū)域 ， 特別是以京廣線為界 ， 西側(cè)為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 ， 東側(cè)為政治文化中心區(qū) （ 行政區(qū) ） ， 城市以火車(chē)站和二七廣場(chǎng)為中心 ， 構(gòu)成了商業(yè)中心區(qū) 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 31 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： ? 從城市規(guī)劃的角度看 ， 鄭州市缺乏現(xiàn)代城市的規(guī)劃思想 ， 是典型的依托鐵路而發(fā)展起來(lái)的城市 ， 城市中心以鄭州火車(chē)站為起點(diǎn) ， 道路均勻地向四周輻射 ， 導(dǎo)致形成 “ 內(nèi)緊外松 ” 的城市格局 。 城市發(fā)展混亂 ， 中心輻射性的路網(wǎng)不僅導(dǎo)致城市交通阻塞 ， 也使城市各區(qū)域之間沒(méi)有明顯的邊界 ， 辨識(shí)性較低 。 雖然近期政府在努力重新規(guī)劃舊城 ， 擴(kuò)建改建了幾條主要干道 ， 但是收效并不明顯 ， 城市發(fā)展的瓶頸已經(jīng)形成 。 ? 從目前的狀況看 ， 鄭州的高端居住和消費(fèi)場(chǎng)所基本集中在鄭州市的東部 （ 行政區(qū) ） ， 以省委 、 省政府為中心 ， 以金水路 、 紫荊山路為骨架的四方格的區(qū)域內(nèi) 。高端消費(fèi)人群也主要集中在這個(gè)區(qū)域之中 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 32 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 一 、 鄭州城市理解 城市背景分析： 結(jié)論：根據(jù)以上的分析 ， “ 順馳鄭東 第一大街 ” 項(xiàng)目正處于鄭州市高端人群的輻射范圍中 ， 是鄭州城市的主要發(fā)展方向 ，也是居家生活的首選 ， 具備良好的地理優(yōu)勢(shì) 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 33 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查 ， 2020年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ， 同比增長(zhǎng) %；全市商品房新開(kāi)工面積 M2（ 發(fā)放施工許可證面積 ） ， 竣工面積 M2。 其中 ， 北區(qū)以小高層為主 ， 中區(qū)以小規(guī)模高層公寓或商住樓為主 ， 東區(qū)以高層 、 小高層為主 ， 西區(qū)以多層大社區(qū)為主 ， 南區(qū)市場(chǎng)比較淡靜 。 東區(qū) 、 西區(qū)和北區(qū)去年發(fā)展比較活躍 ， 如未來(lái)花園 、 建業(yè)桂苑 、 中方園 、 21世紀(jì)社區(qū) 、 帝湖花園 、 馨苑名家等 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 34 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 鄭州市地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差異不明顯 ， 不但多層 、小高層 、 高層各類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格差異不明顯 ，而且從各分區(qū)域來(lái)看 ， 價(jià)格比較一致 ， 北環(huán)和南環(huán)一帶由于接近城市邊緣 ， 價(jià)格上稍低 ， 多層價(jià)格一般在 1600—1900元 /M2之間 ， 高層價(jià)格一般在 2200—2400元 /M2左右 ， 其它各區(qū)住宅價(jià)格大多在 27003000元 /M2之間 。 其次從房地產(chǎn)功能和用途來(lái)看 ， 住宅 、 寫(xiě)字樓的功能區(qū)分模糊 ， 商住樓盤(pán)與寫(xiě)字樓價(jià)格差異比較小 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 35 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 從戶(hù)型上來(lái)看 ， 以三房為主力 ， 其次為四房 ，二房 、 一房供應(yīng)較少 ， 2020年大面積戶(hù)型供應(yīng)量有所增加 ， 不少大社區(qū)都配備有 200平方米以上的復(fù)式或大面積平層房型 。 從面積來(lái)看 ，三房面積范圍約在 140160平方米為主 ， 四房面積超過(guò) 150平方米 ， 兩房面積超過(guò) 80平方米 。戶(hù)型有適度的創(chuàng)新 ， 但大多是照搬先進(jìn)城市的做法 ， 如錯(cuò)層復(fù)式 、 買(mǎi)一層送夾層 、 樓中樓等 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 36 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 2020年全市共銷(xiāo)售商品房面積 （ 含商品房預(yù)售 ） M2， 同比增長(zhǎng)達(dá) %， 增速高于投放增長(zhǎng)的 。 全年商品住宅 、 辦公樓 、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房銷(xiāo)售面積占同期商品房銷(xiāo)售總面積的比重分別為 %、 %、%和 %。 2020年底 ， 全市商品房空置面積為 M2， 同比增長(zhǎng) %， 空置率為 %，比 2002年下降了 ， 處于國(guó)家人口的 15%—30%的良性發(fā)展空間 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 37 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 2020年全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2055元 /M2，市內(nèi)商品房平均價(jià)格為 2318元 /M2， 比 2002年上升了 ， 其中住宅均價(jià) 2100元 /M2，上升 %， 非住宅 5178元 /M2， 下降了 %。 ? 2020年二手房成交套數(shù)為 8796套 ， 比 2002年增長(zhǎng) 64%， 交易面積達(dá)到 M2， 增長(zhǎng) %。成交金額 ， 增長(zhǎng) %。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 38 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 近年來(lái)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象 ——只要是多層就不愁賣(mài) ！ 尤其是進(jìn)入 2020年以來(lái) ， 多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn) ， 尤其是北環(huán)一帶 ， 多層低價(jià)房形成熱銷(xiāo) 。 ? 從價(jià)格和戶(hù)型兩方面可以看到 ， 目前市場(chǎng)的需求狀況：兩房?jī)蓮d （ 8095平方米 ） 總價(jià)在 14萬(wàn)元左右 、 三房?jī)蓮d （ 100120平方米 ） 總價(jià)在 19萬(wàn)元左右的市場(chǎng)需求空間最大 ， 是鄭州目前最熱銷(xiāo)的主流產(chǎn)品 。 也是未來(lái) 25年最有吸引力的消費(fèi)市場(chǎng)之一 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 39 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 ? 由于鄭州市沒(méi)有大規(guī)模的舊城改造計(jì)劃 ， 受到土地條件的制約 ， 城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品類(lèi)型多是小規(guī)模的高層產(chǎn)品為主 ， 而城郊結(jié)合部則集中了很多大規(guī)模的多層產(chǎn)品 。 城區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品基本上缺乏良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特色 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 40 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 結(jié)論：通過(guò)以上的分析可以發(fā)現(xiàn) ， 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低水平的平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)程中 ， 但是和國(guó)內(nèi)其他同類(lèi)城市相比 ， 具有相當(dāng)大的增長(zhǎng)空間 ，目前開(kāi)始啟動(dòng)的二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正啟動(dòng)的前兆 ， 我們預(yù)計(jì)：鄭州即將迎來(lái)房地產(chǎn)需求和價(jià)格的飛躍式增長(zhǎng) ， 啟動(dòng)的契機(jī)很有可能就是鄭東新區(qū)住宅市場(chǎng)的問(wèn)世 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 41 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 二 、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)理解 結(jié)論：縱觀鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 我們可以發(fā)現(xiàn) ，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)積累了大量的房地產(chǎn)需求 ， 并且具有可觀的上升空間 ， 為我們提供了很好的營(yíng)銷(xiāo)背景 ， 但是目前缺乏突破價(jià)格瓶頸的契機(jī) ，市場(chǎng)消費(fèi)情緒不足 。 該市場(chǎng)上具有足夠的高端消費(fèi)客群容量 ， 但是沒(méi)有相應(yīng)的高端產(chǎn)品 ， 為我們?cè)诋a(chǎn)品形式的突破上提供了機(jī)會(huì) 。 在高端市場(chǎng)價(jià)格上 ， 低質(zhì)低價(jià)仍就是其主要特征 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 42 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三 、 鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 鄭東新區(qū)是河南省委 、 省政府為了加快國(guó)際化都市進(jìn)程而做出的一個(gè)大膽的舉動(dòng) ， 從規(guī)劃的理念和表現(xiàn)形式上 ， 只有上海的浦東能夠和它相提并論 ， 因此 ， 鄭東新區(qū)的價(jià)值和潛力不可限量 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 43 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 1． 它是按照國(guó)際發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃的城市新區(qū) ， 是讓鄭州一次性進(jìn)入國(guó)際大家庭的唯一途徑 ， 與原有的舊城有著天壤之別； 2． 鄭東新區(qū)與舊城之間有著明確的邊界但又緊密相連 ， 既能做到城市功能的借用 ， 又使新區(qū)沒(méi)有陌生感；既保持了原有的城市歷史文脈 ，又能夠迅速提高城市國(guó)際化品質(zhì) ， 是共生城市理論的完美表達(dá) ， 為鄭東新區(qū)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)； 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 44 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 3． 鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的水平 ， 而且超過(guò)了國(guó)際上許多新型都會(huì)的城市標(biāo)準(zhǔn) ， 是目前中國(guó)最高標(biāo)準(zhǔn)的城市模型 ， 對(duì)于消費(fèi)者而言 ， 具有相當(dāng)強(qiáng)大的誘惑力； 4． 鄭東新區(qū)將吸引河南省主要的經(jīng)濟(jì)命脈部門(mén)和企業(yè)進(jìn)入 ， 實(shí)際上將形成了一個(gè)與舊城完全對(duì)比的新區(qū) ， 類(lèi)似于印度的德里和新德里之間的城市模型 ， 這種反差將極大的提升鄭東新區(qū)的地位 ， 對(duì)于有著人口接近一億人的河南省來(lái)說(shuō) ， 是人們未來(lái)工作和居住的 “ 圣地 ” ； 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 45 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)價(jià)值分析： 5． 六平方公里的龍湖將形成中原一代 “ 稀缺資源 ” 的集中投放 ， 如此大面積的水面將形成對(duì)于生存環(huán)境 、 局部氣候 、 自然環(huán)境的有效改善 ，也會(huì)居住人群資源的優(yōu)化組合； 6． 政府對(duì)于鄭東新區(qū)的建設(shè)的關(guān)注度和力度非常高 ， 巨額資金的投放 、 優(yōu)惠政策的實(shí)施以及政府嚴(yán)厲的監(jiān)管 ， 足以形成對(duì)于鄭東新區(qū)快速建設(shè)的有力推動(dòng) ， 使其在短期內(nèi)見(jiàn)到成效 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 46 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)起步區(qū) ——CBD中心區(qū)價(jià)值分析： ? 該區(qū)位于鄭東新區(qū)的中心區(qū)的南側(cè) ， 緊鄰鄭州市中心干道金水路 ， 是該區(qū)中與現(xiàn)有城區(qū)結(jié)合最緊密的區(qū)域 。 該區(qū)的中心是 60層高的新鄭州大酒店 ， 環(huán)繞四周的是鄭州國(guó)際會(huì)展中心 ， 外圍為環(huán)狀的高層商務(wù)區(qū) （ 如今已經(jīng)部分封頂 ，有些正在建設(shè)之中 ） 。 本資料來(lái)自 中原順馳集團(tuán) 47 第二部分 深刻理解市場(chǎng) 三、鄭東新區(qū)區(qū)域價(jià)值解析 鄭東新區(qū)起步區(qū) ——CBD中心區(qū)價(jià)值分析 ? CBD中心區(qū)將是鄭東新區(qū)最早呈現(xiàn)的區(qū)域 ， 也是未來(lái)鄭東新區(qū)的心臟部位 。 它的出現(xiàn)將成為鄭州