【正文】 層 30 戶，三期世界觀 32 層約 160 戶 △ 項(xiàng)目定位：保定首席高尚社區(qū)，定位保定高收入階層 △ 戶型設(shè)計(jì)：二期以 180 平米三室、 220 平米四室為 主，三期以 170 平米三室、 200平米 四室為主 △ 價(jià) 格：二期 2500— 3000 元 /平米（ 12 層），三期價(jià)格 2600 元 — 3200 元 /平米 △ 賣(mài) 點(diǎn)：成熟品質(zhì)，現(xiàn)房發(fā)售，品牌效應(yīng)，園林景觀，配套設(shè)施，私家會(huì)所，人文氛圍 △ 推廣主題：首席高尚社區(qū)，品質(zhì)生活主張 △ 優(yōu) 惠：無(wú)優(yōu)惠 △ 交 房：二期現(xiàn)房，三期期房 2020 年中交房 △ 銷(xiāo)售情況：二期高層一年時(shí)間約消化 70%、 100 套左右，以三居為主。三期房展會(huì)至今約成交 15 套左右。 1 表 保定新城區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建 筑面積 (平方米 ) 開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元 /平方米） 目前銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平方米） 銷(xiāo)售周期 新一代 .C區(qū) 630000 2230 2430 10萬(wàn)平 /1年 名人 .國(guó)際 105000 2600（高層） 2800 2萬(wàn)平 /1年 TOP世界觀 30000 2800 2800 TOP領(lǐng)地 180000 內(nèi)部?jī)r(jià)： 1980 預(yù)計(jì)不超過(guò)2200 內(nèi)部 300套 警盾家園 200000 2250 2350 世紀(jì)華庭 340000 2200 2400 10萬(wàn)平 /1年 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 73 頁(yè) 奧林匹亞花園 400000 2300 2300 1． 7萬(wàn)平 /1月 秀蘭新城 600000 1600 錦觀城 2100 鉆石 2800 20萬(wàn) /1年 華冠莊園 150000 清 喬升金苑 200000 2200 2350 不詳 總建筑面積 2805000 北部新城地區(qū)在售項(xiàng)目的總體供應(yīng)量是 萬(wàn)平方米，平均價(jià)格是 2381 元 /平方米，其中有 3 個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格位于平均價(jià)格以下， 4 個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格高于平均價(jià)格，分別是 新一代 C 區(qū)、名人國(guó)際、 TOP 世界觀、世紀(jì)華庭 。 2 表 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) 保定北部新城主要在售項(xiàng)目戶 型情況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 一 居 二 居 三 居 四居及以上 躍層復(fù)式 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 新一代 .C區(qū) 108 146163 178236 275306 名人 .國(guó)際 125 172185 220285 231319 TOP世界觀 170180 200240 280300 TOP領(lǐng)地 96110 135145 160180 警盾家園 96123 143167 183 世紀(jì)華庭 67 88138 130168 197242 奧林匹亞花園 109132 134 秀蘭新城 101 130— 160 177— 190 93190 185300 華冠莊園 119 143— 153 237— 286 從目前保定北部新城在售項(xiàng)目的戶型情況來(lái)看，大部分項(xiàng)目的主力戶型是二居、三居。一居戶型 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 73 頁(yè) 面積 67 平方米之間：二居戶型面積基本在 88— 138 平方米之間：三居面積分為兩種，偏小面積的 130— 146 平方米之間，戶型偏大在 160— 185 平方米之間。還有少部分的四居、躍層和復(fù)式戶型。 市場(chǎng)供應(yīng)的戶型結(jié)構(gòu)則集中在兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳這幾種戶型是針對(duì)兩口之家、三口之家的家庭結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于面積適中，需求對(duì)路，也是銷(xiāo)售較好的幾種戶型。 3 表市場(chǎng)吸納量 從在售項(xiàng)目的列表中可以看出： ? 價(jià)格區(qū)間在 23002450 元 間的產(chǎn)品是保定北部新城的主流產(chǎn)品，項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)同競(jìng)爭(zhēng)激烈，但目前銷(xiāo)售率均達(dá)到 60%以上。 ? 價(jià)格區(qū)間在 22002300 元 間的產(chǎn)品在保定北部新城地區(qū)很少，目前有 2 處在這個(gè)區(qū)間，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好。 ? 價(jià)格區(qū)間在 2450 元 以上的項(xiàng)目有 1 個(gè)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 容積率 銷(xiāo)售速度 產(chǎn)品形式 規(guī)模 新一代 C區(qū) 較快 塔板結(jié)合高層 63萬(wàn)平米 名人 .國(guó)際 1 較慢 板式高層、雙拼躍層、聯(lián)排 TOP領(lǐng)地 較快 板式高層 18萬(wàn)平米 警盾家園 平穩(wěn) 板式高層 20 萬(wàn)平米 世紀(jì)華庭 平穩(wěn) 板式高層 34 萬(wàn)平米 奧林匹亞 較快 塔板結(jié)合 40 萬(wàn)平米 市場(chǎng)研究結(jié)論： ? 保定市場(chǎng)將中長(zhǎng)期向好，但由于區(qū)域密集和供應(yīng)量集中的因素短期面臨的競(jìng)爭(zhēng)將十分慘烈； 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 73 頁(yè) ? 整個(gè)城市和北部區(qū)域的項(xiàng)目面臨規(guī)模、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； ? 各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)挖掘不深，產(chǎn)品創(chuàng)新不多，對(duì)產(chǎn)品的提煉不夠； ? 產(chǎn)品定位模糊，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段不夠?qū)I(yè)，品牌形 象缺乏特色不夠鮮明； ? 整個(gè)城市缺少精品項(xiàng)目和領(lǐng)導(dǎo)性品牌； ? 住宅的價(jià)格 1 年內(nèi)將不會(huì)出現(xiàn)大幅的上揚(yáng)。 第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品分析和提升 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 SWOT 矩陣分析法 SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。所謂 SWOT 分析法，也被成為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 SWOT 分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weakesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個(gè)方面。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在某些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好；內(nèi)部劣勢(shì)因素（ Weakesses）是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比在某些方面得缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中 對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats）。是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 73 頁(yè) 因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weakesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素 （ Threats），運(yùn)用 SWOT 分析法 ，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng) 銷(xiāo)方法、手段。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 S+W 對(duì)應(yīng)策略 S1 卓正集團(tuán)。誠(chéng)信的品牌優(yōu)勢(shì)和美譽(yù)度，可增強(qiáng)和堅(jiān)定客戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的信心； S2 大盤(pán)規(guī)模，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響力，能有效降低成本，可根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整產(chǎn)品； S3 在景觀上會(huì)投入精力和財(cái)力，成為項(xiàng)目的特色賣(mài)點(diǎn)； S4 借助專(zhuān)業(yè)公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段，把項(xiàng)目形象提升，塑造成保定的品牌項(xiàng)目； S5 項(xiàng)目售樓處居住生活體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。 S6 可以把產(chǎn)品進(jìn)行差異化和細(xì)化的提升。 W1 屬于北部新城開(kāi)發(fā)較晚的項(xiàng)目，并且地段 處于項(xiàng)目群最外圍； W2 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； W3 期房階段，沒(méi)有成熟的居住氛圍，景觀優(yōu)勢(shì)無(wú)法顯現(xiàn)； W4 規(guī)模大與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在客群上有較大重疊； W5 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施和交通尚不完善。 S1+S3+W1 S1+S3+S4+W2 S1+S4+S5+W3 S2+S3+S6+W4 S1+S3+S4+S5+W5 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 O+T 營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策 O1 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好； O2 北部新城區(qū)域高品質(zhì)住宅項(xiàng)目不多，市場(chǎng)迫切需求精品項(xiàng)目； O3 市場(chǎng)缺少領(lǐng)導(dǎo) 性品牌和代表性產(chǎn)品； T1 北部新城區(qū)域集中放量較大； T2 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群、產(chǎn)品、價(jià)格差異化不明顯，有可能演變?yōu)閮r(jià)格 O1+O2+O3+O4+T1 O2+O3+O5+T2 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 73 頁(yè) O4 保定城市化進(jìn)程中，周邊縣（市）的消費(fèi)者逐步認(rèn)識(shí)到市區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，將加快進(jìn)城置業(yè)的腳步； O5 區(qū)域其他項(xiàng)目推廣不夠?qū)I(yè)。 競(jìng)爭(zhēng)； T3 國(guó)家近期面對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲有可能出臺(tái)宏觀調(diào)控政策； O1+O2+O3+O4+O5+T3 S+O 營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策 W+T 營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策 S+T 營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策 S（ 1—— 6） +O（ 1—— 5） 強(qiáng)化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ，弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，以產(chǎn)品具有的特色迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)（詳見(jiàn)S+W、 S+T、 S+O 對(duì)應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略） 詳見(jiàn) S+T 對(duì)應(yīng)策略 （ 1） Strength 優(yōu)勢(shì)分析 S1 卓正集團(tuán)。誠(chéng)信的品牌優(yōu)勢(shì)和美譽(yù)度，可增強(qiáng)和堅(jiān)定客戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的信心； 開(kāi)發(fā)商是保定市誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司； 貳級(jí)資質(zhì)，曾成功開(kāi)發(fā)了“欣園小區(qū)”、“盛景園小區(qū)”和“東方家園小區(qū)”；曾榮獲“全國(guó)行業(yè)質(zhì)量示范企業(yè)”、“中國(guó)重質(zhì)量、守信用用戶誠(chéng)信企業(yè)”、河北省“市場(chǎng)爭(zhēng)創(chuàng)質(zhì)量無(wú)投訴先進(jìn)單位”等榮譽(yù)，并連續(xù)多年被評(píng)為“重合同、守信用企業(yè)”、“金融 AA+ 級(jí)信用企業(yè)”和“ 行業(yè)優(yōu)秀建設(shè)工程管理單位”等。 憑借著誠(chéng)信房地產(chǎn)的知名度、影響力以及積累的客戶等諸多優(yōu)勢(shì)，將有利于項(xiàng)目的形象樹(shù)立及營(yíng)銷(xiāo)推廣。 S2 大盤(pán)規(guī)模，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響力，能有效降低成本，可根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整產(chǎn)品； 項(xiàng)目憑借 400000 平米的建筑規(guī)模在保定當(dāng)之無(wú)愧的成為大盤(pán)項(xiàng)目，大盤(pán)的開(kāi)發(fā)有利于降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和推廣費(fèi)用，能夠分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)的變化和消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略和產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 大盤(pán)項(xiàng)目能夠滿足大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)規(guī)模、配套、景觀的要求，也更能夠取得消費(fèi)者的信任，同時(shí)大盤(pán)可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占 據(jù)相對(duì)有利的位置和話語(yǔ)權(quán)。