【正文】 ，投資者較多，升值空間大。 開發(fā)狀態(tài) 大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈 產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢 處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場的最活躍地區(qū) 產(chǎn)業(yè)支持 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 原有產(chǎn)業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 15 老城區(qū)趨于成熟、配套完整、價(jià)格梯度明顯；中心老城區(qū)成為價(jià)格高地 ? 常州市區(qū)，房地產(chǎn)市場比較成熟，開發(fā)商整體水平較高，重視小區(qū)規(guī)劃 ? 從城市中心向周邊價(jià)格出現(xiàn)明顯梯度 ? 區(qū)域客戶和跨區(qū)域客戶同時(shí)存在，高端市場成熟 中心區(qū)，價(jià)格最高點(diǎn)， 6000以上高端產(chǎn)品市場成熟 次中心區(qū)，價(jià)格5000以上，投資者較多 第三梯度，價(jià)格適中， 4000以上，銷售旺盛 邊緣地帶，高層價(jià)格在 4000以下，但仍高于武進(jìn)區(qū)，別墅類產(chǎn)品銷售旺盛 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 然而最受青睞的老城區(qū)未來住宅項(xiàng)目也是非常有限 03～ 04年常州住宅市場開發(fā)熱， 05年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（ 80%）。現(xiàn)在售住宅樓盤（包括商住兩用） 80余個(gè)。 0100200300400500600700800900萬平方米施工總面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 空置面積% , 8%, 92%中心城區(qū) 其他地區(qū)06年常州出讓住宅用約地150萬平方米，但中心城區(qū)住宅用地出讓僅為 萬平方米。 2023年常州住宅建設(shè)情況 2023年常州住宅用地出讓計(jì)劃 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市中心區(qū)域可供大規(guī)模重建、改造的土地供應(yīng)也已經(jīng)所剩無幾 ?以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心 1400米范圍（大體與京杭運(yùn)河和關(guān)河所圍合的區(qū)域相當(dāng)）是主城區(qū)中心組團(tuán)最核心區(qū)域，在該范圍內(nèi)，可以實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略的工業(yè)用地已經(jīng)非常少且不成規(guī)模； 關(guān)河 京杭運(yùn)河 工業(yè)用地 圖例 以晉陵中路和延陵西路交匯處為圓心 1400米范圍 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目競爭范圍的界定：跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范疇 —— 以老城區(qū)的土地稀缺性來提升本項(xiàng)目價(jià)值 萊蒙都會(huì) 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 本項(xiàng)目 天禧星園 鵬欣麗都 星河名居 國泰新都 天安河濱 江南佳園 ?考慮到核心老城區(qū)土地資源的稀缺性 ?本項(xiàng)目納入核心老城區(qū)的范圍以提升項(xiàng)目價(jià)值 19 核心老城區(qū)市場成熟，價(jià)格高，消化快 —— 同時(shí)，新盤供應(yīng)缺失 規(guī)模 物業(yè)類型 價(jià)格 銷售情況 嘉宏盛世 10萬商業(yè)， 900多戶住宅 高層、商業(yè) 一期均價(jià) 6000多元 / m2 ；二期 7000元 / m2起價(jià) 一期 ，兩幢，二期 11月開盤，推出一棟半 萊蒙都會(huì) 58萬平方米 高層、商業(yè) 均價(jià) 8500元 /m2（含 15002023的精裝修） 06年 9月 23日開盤，推出一棟，售完 鵬欣 麗都 12萬平方米， 200多戶 高層 均價(jià) 5800元 / m2 基本售罄 天禧星園 4萬平方米， 300多戶 高層 均價(jià) 5300元 / m2 一期開盤 05年 5月，銷售80% 星河名居 約 5萬平方米 小高層、高層 均價(jià) 5400元 / m2 基本售罄 天安河濱 。 高層、小高層 均價(jià) 5600元 /m2 售 罄 20 在售項(xiàng)目主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢，產(chǎn)品體系單一 規(guī)模 價(jià)格 核心競爭力 嘉宏盛世 10萬商業(yè)， 900多戶 一期均價(jià) 6000多元 / m2 ； 二期 7000元 / m2起價(jià) 城市核心繁華地段，河景資源 乾盛蘭庭 18萬平方米大型社區(qū) 現(xiàn)階段均價(jià) 5400元 /m2 稀缺與核心地段 萊蒙都會(huì) 總建筑面積 58萬平方米 均價(jià) 8500元 /m2（含 15002023的精裝修） 核心地段，傳統(tǒng)商業(yè)旺地 乾盛蘭庭 嘉宏盛世 ? 在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目 主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢 ? 產(chǎn)品本身（社區(qū)規(guī)劃）缺乏特色，大盤氣勢體現(xiàn)不足 。 21 少部分項(xiàng)目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了良好的市場反應(yīng) 規(guī)模 價(jià)格 核心競爭力 天安河濱 …… 均價(jià) 5600元 /m2 依托景觀規(guī)劃與地層的綠化體現(xiàn)社區(qū)感，與，同時(shí)具備外部河景資源 銀河灣星苑 建筑面積 11萬平方米 均價(jià) 6000元 /m2 部分強(qiáng)調(diào)社區(qū)與景觀規(guī)劃，依托售樓處展示 ? 天安河濱 1999年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂?xiàng)目，高認(rèn)知的住宅小區(qū)。主要因?yàn)楦呱鐓^(qū)品質(zhì)。 ? 銀河灣星苑除地段優(yōu)勢外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源 ， 推出 5棟實(shí)現(xiàn) 90%消化率 銀河灣星苑 22 主要原因是常州城市面貌較差，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn) ?02年以來，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況明顯弱于蘇州、無錫。 0202340006000800010000120231999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均基礎(chǔ)設(shè)施投入比較無錫 蘇州 常州02468101999 2023 2023 2023 2023 2023蘇錫常人均公共綠地面積比較無錫 蘇州 常州2023年蘇錫常三市綠地情況對(duì)比 建成區(qū)綠化覆蓋面積（公頃） 公園個(gè)數(shù) 常州市區(qū) 3239 18 蘇州市區(qū) 5543 106 無錫市區(qū) 6510 32 資料來源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 公共綠地：是指向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地。 與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力 23 本項(xiàng)目客戶定位主流中高端客戶 規(guī)模 物業(yè)類型 價(jià)格 主要客戶來源 嘉宏盛世 900多戶 高層 一期均價(jià) 6000多元 / m2 ；二期 7000元 / m2起價(jià) 部分私營企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級(jí)型客戶 銀河灣星苑 11萬平方米 高層 均價(jià) 6000元 /m2 由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地 乾盛蘭庭 18萬平方米 高層 均價(jià) 5400元 /m2 輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求 江南佳園 …… 高層 均價(jià) 4600元 /m2 大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求 彩虹城 30萬平方米 聯(lián)排、高層 均價(jià) 4400元 /m2 翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主 主 流 客 戶 本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶； 主要臵業(yè)目的是滿足居住升級(jí)需求 客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等 …… 24 客戶簡析 ?目標(biāo)客戶多屬 成熟型家庭 ?臵業(yè)目的為滿足 居住升級(jí)需求 ?客戶 重視家庭生活 ?對(duì)于產(chǎn)品舒適度， 生活氛圍有較高要求 本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為 全市主流的中高端客戶 ； 主要臵業(yè)目的是 滿足居住升級(jí)需求 客戶類型主要包括： 私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等 …… 25 呼和浩特東岸國際社區(qū) —— 依托景觀規(guī)劃將國際化與社區(qū)感做到極致，營造生活氛圍 ?呼和浩特東岸國際社區(qū) ?市區(qū)東河以東，與市區(qū)隔河相望，項(xiàng)目本身不鄰河 ?一地塊總建筑面積 26萬平方米。 ?項(xiàng)目總占地 1200畝。 ?當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品較差，主要體現(xiàn)在園林規(guī)劃無主題無特色 ?本項(xiàng)目主打國際化社區(qū)，售價(jià)超越當(dāng)?shù)兀ㄊ袇^(qū)項(xiàng)目）高端項(xiàng)目 20%以上 國際化大型社區(qū) 26 深圳金泓 .凱旋城 —— 景觀規(guī)劃體現(xiàn)沖擊力與國際化社區(qū)感 規(guī)劃亮點(diǎn)： ? 法蘭西風(fēng)情園林與商業(yè)街 ? 11萬平米大型濕地生態(tài)園