【正文】 不能以旅游地產(chǎn)定位。旅游和休閑是兩種不同范疇的定 義，旅游更具參與性。 北京東南部地區(qū)發(fā)展空間還很大。 目前北京東南部尚沒有現(xiàn)代化公園 ，而且，東南部有京通快速路、京沈高速 京津塘高速，距 CBD僅 9分鐘車程， 政府對主題公園的支持。 在 2023年奧運會申辦成功后，北京市政府曾出臺過一個政策，要求有關(guān)部門集 中力量建設(shè)一個 “ 大型的、高品位的、高標準的 ” 主題公園，這已寫入北京市發(fā) 展計劃委員會和北京市旅游局印發(fā)的 《 北京市 “ 十五 ” 時期旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 。 北京歷史文化旅游資源對主題公園的人氣制約，也直接影響到與公園相依托的住宅的市場反映。 北京既是一個旅游的客源地，也是一個集散地，很多游客因公務(wù)來京都不止一次，再加上北京本地的客源，如果開發(fā)成功，華僑城很可能會火爆京城。但是北京與深圳還是有區(qū)別的，外地游客到深圳必看華僑城，而北京的歷史文化資源非常豐富，像故宮、長城、頤和園這樣的經(jīng)典景點很多，但現(xiàn)有的諸如世界公園、中華民族園等以人文景觀為主題的公園卻已經(jīng)不溫不火。 市場障礙 抓住市場機會，跨越市場障礙，充分展現(xiàn)優(yōu)勢，弱化項目劣勢。 總結(jié)分析 對策 一： 做有特色的主題公園，從而帶動住宅美譽度。 背景： 自從 20世紀 80年代我國第一代主題公園的代表深圳 “ 錦繡中華 ” 誕生以來， 各地主題公園的模式幾乎都是拷貝華僑城，局限在仿古仿真、微縮景觀等 領(lǐng)域之內(nèi)，千園一面，鮮有突破。隨著去年北京 “ 福祿貝爾樂園 ” 和 “ 通什 海南中華民族文化村 ” 倒閉、停業(yè)，國內(nèi)主題公園越發(fā)變得脆弱起來。 和北京歷史文化旅游資源的抗衡。 具體體現(xiàn)： 策略： 主題公園無疑是本案最大的賣點，但面對北京現(xiàn)有主題公園經(jīng)營慘淡的現(xiàn)象，本案的主題公園必須有獨特的內(nèi)容立足。 即：要有 MACH MACH 即 彩車游行，狂歡活動。 理由： 北京尚無一家主題公園的 MACH做的如同深圳世界之床和錦繡中華那 么有聲有色。 MACH 正是華僑城旅游的強項及最不易被模仿的特色。 ? 核心利益點發(fā)散 華僑城的旅游地產(chǎn) 深圳華僑城地產(chǎn)發(fā)想，住宅附近有世界之窗、錦繡中華，地道的酒吧街，啤酒節(jié)。白天可以看到公園的壯麗景觀，感受世界公園大型 MARCH彩車游行，夜晚可觀賞公園大門前五彩的夜景和世界之窗的煙花，和朋友去泡吧 … . 華僑城旅游地產(chǎn)的品牌個性體現(xiàn)為：動感，多姿多彩，活力熱情的旅游文化。 對策 二： 突出旅游文化的概念，將主題公園與社區(qū)融為一體。 背景： 周邊項目也在講主題公園。 本案住宅建筑特色不明顯。 本案的旅游地產(chǎn)定位 。 社區(qū)組團的命名和歡樂森林類似。 社區(qū)旅游概念的包裝。包括增加園林的觀光性。 意大利商業(yè)小鎮(zhèn)的開放化。將商業(yè)街做為本案第二大賣點進行獨立包 裝，推廣。形成有旅游價值的特色景點。目的是提升商鋪附加價值， 成為人氣旺盛的熱點商街，吸引投資客、經(jīng)營者的關(guān)注。最終，成為 除主題公園外，第九個景點。未來成為業(yè)主和北京其他地區(qū)人群喜愛 的休閑場所。 營造有生活主題的人居環(huán)境。 做足旅游文化，就是做不同與周邊項目的特色項目。加之，本案完善 的社區(qū)配套。業(yè)主更能體會到輕松、快樂的居住氛圍。 策 略： 在北京建立華僑城品牌的一席之地是必然的。 北京不只是中國的，更是世界的。全球已有 24家跨國公司總部設(shè)在北京。北京國際化大都市形象已經(jīng)確立。 華僑城地產(chǎn)打開北方市場的關(guān)鍵 。 作為上市公司，華僑城地產(chǎn)的品牌知名度和美譽度還僅限于南方，（從有關(guān)華僑城的新聞報道多來自南方媒體就能體現(xiàn)）。因此，北京世紀華僑城開發(fā)的大型主題公園和住宅項目，將是華僑城品牌打開北方旅游及地產(chǎn)市場的敲門磚，也是華僑城通過北京國際化大都市的窗口，向全國乃至整個亞洲建立品牌形象的契機。 北京世紀華僑城的意義 主題公園 — 歡樂森林 定位： 現(xiàn)代都市娛樂氛圍的旅游主題公園 命名： 失落的瑪雅 螞蟻王國 愛琴海 亞特蘭蒂斯 峽灣森林 室內(nèi)雨林 主題： 綠色生態(tài) + 游樂 從歡樂森林的定位上看 ， 非常接近深圳的歡樂谷 ， 可以看出華僑城借鑒深圳旅游項目開發(fā)經(jīng)驗的指導(dǎo)思路 。 ? 項目定位 從以上對北京世紀華僑城的重大意義，華僑城的品牌個性分析，以及北京主題公園的定位，我們給本案的定位是： 市場定位 中國華北區(qū)城市旅游文化住宅典范 形象定位 活力四射，精彩紛呈的假日生活 推廣核心 核心基礎(chǔ)支撐 華僑城旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式。 本案和主題公園是一體的，是其第八景點。 本案價值的增值空間。 目標客群內(nèi)心對居住文化的需求。 通過前面分析，我們得到的提示（一） 其一：核心利益點（主題公園）的概念放大。 其二：提升華僑城品牌的精神內(nèi)涵。 其三：創(chuàng)造北京旅游地產(chǎn)的代表。 核心概念的形成必然滿足三方面要求 通過前面分析，我們得到的提示（二） 推廣核心導(dǎo)向 北京世紀華僑城不是簡單的品牌復(fù)制，而是符合本土屬性的品牌提煉和升華。 多元 VS 樂園 多元 —— 投資價值。（市區(qū)內(nèi)唯一旅游地產(chǎn)） 樂園 —— 居住價值。（園林、社區(qū)規(guī)劃、配套、交通、周邊人文環(huán)境） 區(qū) 位 四環(huán)邊，高速生活指數(shù)。 1平方公里現(xiàn)代時尚生態(tài)公園，快樂指數(shù)。 齊全配套，商業(yè)街，無憂指數(shù)。 大間距，大空間（大三居）無壓力生活指數(shù)。 規(guī) 劃 建 筑 核 心 北京第一旅游文化生態(tài)社區(qū) P a r k + H i g h 場景 產(chǎn)品特質(zhì) 指標 生活方式 內(nèi)涵 指向 生活態(tài)度 物 理 精 神 感受 推廣 概 念 : 生活 原本精彩 SLOGAN 營造愉悅、輕松、便捷、永遠活力的不同凡響的居住狀態(tài)，體現(xiàn)本案旅游文化的基點。 關(guān)鍵詞：原本 —— ； 、 底本； 、 原書 。 原本：強調(diào)了本項目對旅游文化社區(qū)的 “ 原創(chuàng) ” 精神以及居住者本來就該享有精彩生活的基本 原本 —— 北京第一旅游文化社區(qū) 。 核心 北京第一旅游 文化生態(tài)社區(qū) Park+High 生活原本精彩 (SLOGAN) ? 推廣核心闡釋一 Park+high 是連接本案推廣核心和推廣主題的紐帶，是本案和目標客群溝通的方式。 北京第一旅游 文化生態(tài)社區(qū) 消費者得到的利益？ 感受到的心理滿足？ 居住和投資價值 生活 原本精彩 物理滿足 心理滿足 強勢賣點支撐 1. 華僑城旅游地產(chǎn)成熟的品牌價值。 2. 投入 20個億打造京城七大主題公園，本案是主題公園的第八景。 3. 意大利風情商業(yè)小鎮(zhèn) 4. 近 CBD，建國門，朝外商圈。離目標客群工作地近。 5. 周邊區(qū)域環(huán)境（綠化帶公園、窯洼湖公園，北工）自然人文環(huán)境優(yōu)越。 6. 華僑城地產(chǎn)注重配套和居住人性化。社區(qū)配套完善。 7. 戶型設(shè)計 : 純板樓 ,正南正北 ,通透、通風。 推廣主題闡述 北京第一旅游 文化生態(tài)社區(qū) 旅游概念 +文化內(nèi)涵 +居住價值 融