【正文】 目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 一 拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 16 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)是勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 （ 1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng) ,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。 （ 2）三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。 （ 3）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。 二 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 17 施工過(guò)程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過(guò)程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點(diǎn)是： （ 1）參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投標(biāo)預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。 （ 2）通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程成本控制，對(duì)施工過(guò)程中的工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過(guò)程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 三 施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 18 首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。 二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。 對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。 對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷(xiāo)售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)。 四 財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 19 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)應(yīng)該從四個(gè)方面去體現(xiàn)： （ 1）銷(xiāo)售流程的優(yōu)化； （ 2）銷(xiāo)售部組織框架的構(gòu)建； （ 3）銷(xiāo)售道具及物料的使用； （ 4）項(xiàng)目推廣費(fèi)用的有效使用。 五 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 20 根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。 一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。 二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái)，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂? 三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。 四、推行各部門(mén)管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 六 管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 21 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 22 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 一 二 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 三 五 投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 四 如何做好投資決策的可行性研究 23 在建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目投資者正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的其他后續(xù)工作來(lái)說(shuō)，投資決策階段控制造價(jià)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，節(jié)約投資的可能性最大。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展而不斷減少。一般來(lái)說(shuō)，決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá) 95%~100%。以上說(shuō)明建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是控制整個(gè)工程造價(jià)的前提。 一 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 24 建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段影響工程造價(jià)的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。 （ 1）建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的集中程度。通俗的講也是解決“生產(chǎn)多少”的問(wèn)題，往往以該建設(shè)項(xiàng)目的年生產(chǎn)（完成）能力來(lái)表示。生產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設(shè)項(xiàng)目在生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型、建設(shè)資源的方面的決策，進(jìn)而影響投資規(guī)模的大小。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指包括項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工程等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批項(xiàng)目可行性研究和初步設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，是衡量工程造價(jià)是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否起到控制工程造價(jià)、指導(dǎo)建設(shè)的作用，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平定的是否合格。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能，合理確定。 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇對(duì)于該項(xiàng)目的建設(shè)工程造價(jià)和建成后的生產(chǎn)成本，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)均有直接的影響。 二 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 25 （ 1）分析確定影響建設(shè)項(xiàng)目投資決策的主要因素。確定建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源，合理地確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、科學(xué)的選定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些都直接地關(guān)系到項(xiàng)目的工程造價(jià)和全壽命成本。 （ 2）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書(shū)的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十分重要。 （ 3）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的經(jīng)濟(jì)分析：指以建設(shè)工程和技術(shù)方案為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)方面的研究。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。 （ 4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 （ 5）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。要及時(shí)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出建設(shè)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高建設(shè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三 投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 26 首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作 。 做好工程的投資預(yù)測(cè) ， 需要很多的資料 ， 如工程所在地的水電狀況 、 地質(zhì)情況 、 主要材料設(shè)備的價(jià)格資料 、 大宗材料的采購(gòu)地以及現(xiàn)有已建類似工程資料 ， 對(duì)于做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料 。 造價(jià)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性 、 可靠性認(rèn)真分析 ， 保證投資預(yù)測(cè) 、 經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確 。 其次要編制可行性研究報(bào)告 。 工程項(xiàng)目的可行性研究階段 ， 項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策 ， 對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 ， 有著決定性的影響 ， 是工程造價(jià)控制的重要階段 。 可行性研究要以質(zhì)量控制為核心 ， 對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 、 工藝布局 、 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析 。 四 如何做好投資決策的可行性研究 27 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 ， 都在 《可行性研究報(bào)告 》 中起著十分重要的作用 。 第一 ， 投資估算是制定融資方案 、 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ) ， 也是進(jìn)一步編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； 第二 ， “ 投資估算 ” 和 “ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ” 是銀行貸款的依據(jù) ， 是國(guó)家編制建設(shè)投資計(jì)劃的重要依據(jù)； 第三 ， “ 投資估算 ” 與 “ 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ” 是投資決策和方案比選的重要依據(jù) 。 五 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 28 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制核算 29 正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 一 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 二 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 三 五 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 六 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過(guò)程與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 四 七 限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 八 30 設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn) 。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大 ， 一般只占建安成本的 %2%， 但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上 ， 由此可見(jiàn) ， 設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短 ， 直接決定人力 、 物力和財(cái)力投入的多少 。 合理科學(xué)的設(shè)計(jì) ， 可降低工程造價(jià) 10%。 但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù) 、 輕經(jīng)濟(jì) ， 任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ， 而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少 ， 從根