【正文】 劃撥國(guó)有土地使用權(quán) 。 第三 ， 對(duì)土地用途的審核 ， 土地用途應(yīng)當(dāng)為住宅用地 。 第四 ， 對(duì)售房?jī)r(jià)格的審核 ， 屬劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的公有住房按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售 。 以劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)變更登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 權(quán)利變更登記 ? 其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更的原因一般有： ① 企業(yè)將通過(guò)出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 等形式取得的國(guó)有土地使用權(quán) ， 再以入股方式轉(zhuǎn)讓； ② 國(guó)有土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓；③ 因單位合并 、 分立 、 企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更； ④ 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而引起土地使用權(quán)變更 。 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資（ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記 。 （ 1）其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更的法律特征 1）出讓土地使用權(quán)變更 2）國(guó)家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的變更 3）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的變更 權(quán)利變更登記 （ 2） 其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人 ， 其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ，申請(qǐng)人為抵押人 (使用者 )、 抵押權(quán)人和受讓人 。 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 方式轉(zhuǎn)讓的 ， 在作價(jià)出資 （ 入股 ） 合同簽訂之日起 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ， 在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議簽訂后 30日內(nèi) ， 涉及房產(chǎn)變更的 ， 在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 單位合并 、 分立 、 企業(yè)兼并的 ， 在合同簽訂后 30日內(nèi)或接到上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件后 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 處分抵押財(cái)產(chǎn)的 ， 在抵押財(cái)產(chǎn)處分后 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 國(guó)有土地使用權(quán)變更 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件包括：原 《 國(guó)有土地使用證 》 和土地稅費(fèi)交納證明 。 除了權(quán)屬證明文件外 ， 各類出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記還應(yīng)提交債權(quán)合同和有關(guān)證明文件 。 權(quán)利變更登記 在登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先要對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 申請(qǐng)人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致 。 其次對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核 ， 出讓 、 國(guó)家租賃國(guó)有土地使用者對(duì)地塊的投資必須達(dá)到合同的約定 。 第三 ， 使用期限的審核 ， 土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限 。 第四 ， 對(duì)土地用途的審核 ，土地用途一般不得改變 ， 若改變土地用途應(yīng)有有關(guān)部門的批準(zhǔn) 。另外 ， 房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù) ， 申請(qǐng)人領(lǐng)有 《 房屋所有權(quán)證 》 ；授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地 。 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ， 因此出讓和國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 等國(guó)有土地使用權(quán)變更登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 權(quán)利變更登記 ? 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的權(quán)屬變更進(jìn)行的土地登記 。 （ 1） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更的法律特征 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更僅限于以下幾種情況： ① 農(nóng)用地調(diào)整； ② 土地征收； ③ 四荒地集體土地使用權(quán)的變更； ④ 農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更； ⑤ 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村企業(yè)因破產(chǎn) 、 兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權(quán)變更 。 1） 集體土地所有權(quán)變更 集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)的情形有：國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地后 ， 遷移農(nóng)民集體原有土地變更為國(guó)家所有 。 因國(guó)家建設(shè)征收土地 ， 農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ， 其經(jīng)征收的土地 ， 變更為國(guó)家所有 。 全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的 ， 辦理有關(guān)手續(xù)后 ， 被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地變更為國(guó)家所有 。 權(quán)利變更登記 《 人民公社六十條 》 公布時(shí)起至 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)止 ， 全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地 ， 有下列情形之一的 ， 變更為國(guó)家所有： ① 簽訂過(guò)土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的； ② 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)使用的； ③ 進(jìn)行過(guò)一定補(bǔ)償或者安置勞動(dòng)力的；④ 接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的； ⑤ 已購(gòu)買原集體所有的建筑物的； ⑥農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制單位或者城鎮(zhèn)集體所有制單位的 。 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)起至 1987年 《 土地管理法 》 開(kāi)始施行時(shí)止 ， 全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地 ， 按照有關(guān)規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的 ， 變更為國(guó)家所有 。 權(quán)利變更登記 根據(jù) 《 人民公社六十條 》 確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán) ， 由于下列原因發(fā)生變更的 ， 按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)： ① 由于村 、 隊(duì) 、 社 、 場(chǎng)合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的； ② 由于土地開(kāi)發(fā) 、 國(guó)家征地 、 集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過(guò)土地調(diào)整的； ③ 由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權(quán)界限的 。 《 人民公社六十條 》 公布時(shí)起至 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》發(fā)布時(shí)止 ， 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地 ， 有下列情況之一的 ，分別屬于該鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 或村農(nóng)民集體所有： ① 簽訂過(guò)用地協(xié)議的 （ 不含租借 ） ；② 經(jīng)縣 、 鄉(xiāng) （ 公社 ） 、 村 （ 大隊(duì) ） 批準(zhǔn)同意 ， 并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過(guò)一定補(bǔ)償?shù)模?③ 通過(guò)購(gòu)買房屋取得的； ④ 原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準(zhǔn)變更的 。 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)起至 1987年 《 土地管理法 》 開(kāi)始施行時(shí)止 ， 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 或村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后 ， 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 、 村集體單位繼續(xù)使用的 ， 可變更為該鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn) ） 或村集體所有 。 權(quán)利變更登記 2） “ 四荒 ” 土地使用權(quán)的變更 通過(guò)招標(biāo) 、 拍賣 、 公開(kāi)協(xié)商等方式取得的 “ 四荒 ” 土地使用權(quán) ， 經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證書(shū)的 ， 在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 入股 、 抵押或者其他方式變更 。 對(duì)于實(shí)行承包 、 租賃和股份合作方式治理的 ，可以依法繼承 、 轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租 。 3） 農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更 集體農(nóng)民由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的 ， 應(yīng)向所在地村民小組申請(qǐng) ， 經(jīng)村民大會(huì)討論通過(guò) ， 村民委員會(huì)審核同意 ， 報(bào)鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府批準(zhǔn) 。農(nóng)村村民出賣 、 出租住房后 ， 不得再申請(qǐng)宅基地 。 4） 土地開(kāi)發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整 土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原則上不作調(diào)整 。 對(duì)確需調(diào)整的 ， 應(yīng)由雙方所有權(quán)人簽訂土地調(diào)整協(xié)議 。 對(duì)需要調(diào)整的土地使用權(quán) 、 承包經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 位置應(yīng)盡量與開(kāi)發(fā)整理前保持一致或大致相當(dāng) 。 農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生調(diào)整的 ， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì) 2/3以上成員或 2/3以上村民代表的同意 ， 并報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 。 按規(guī)定 ， 開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目竣工后要及時(shí)開(kāi)展土地變更調(diào)查 ， 辦理土地變更登記 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人 。 變更登記應(yīng)在接到有關(guān)協(xié)議批準(zhǔn)文件后 30日內(nèi)辦理 。 集體土地所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原 《 集體土地所有權(quán)證 》 ； ② 《 農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議 》 ； ③ 《 農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件 》 ；④ 土地征收協(xié)議及批準(zhǔn)文件； ⑤ 其他證明文件 。 集體土地使用權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原 《 集體土地使用權(quán)證 》 ； ② 《 集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議 》 ； ③ 《 轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件 》 ；④ 其他證明文件 。 在申請(qǐng)登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 申請(qǐng)人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽定和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書(shū)的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致 。 其次 ， 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)符合國(guó)家政策的規(guī)定 ， 只限于土地征收 ， 農(nóng)用地交換調(diào)整 、 集體 “ 四荒 ” 土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 、 宅基地在農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓及鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村企業(yè)因破產(chǎn) 、 兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 。 第三 ， 通過(guò)拍賣方式取得的 “ 四荒 ” 地的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ， 其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限 。 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記涉及到土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 其變更登記需報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后 ,方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 權(quán)利變更登記 ? 土地他物權(quán)變更登記 土地他物權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的土地他物權(quán)發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記 。 （ 1） 土地他物權(quán)變更的法律特征 1） 土地使用權(quán)抵押權(quán)變更 在土地產(chǎn)權(quán)抵押期間 ， 抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的 ， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的 ， 轉(zhuǎn)讓無(wú)效 。 相關(guān)法律規(guī)定 ， 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保 。 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在 ， 債權(quán)消滅的 ， 抵押權(quán)也消滅 。 抵押合同發(fā)生變更的 ， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi) ， 持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù) 。 2） 土地使用權(quán)出租權(quán)變更 國(guó)有土地的承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后 ， 經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃同約定 ， 可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租 、 轉(zhuǎn)讓或抵押 。 承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租 、 轉(zhuǎn)讓或抵押 ， 必須依法登記 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 土地他物權(quán)變更登記 土地使用權(quán)抵押期間 ， 抵押合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的 ， 申請(qǐng)人為抵押人和抵押權(quán)人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請(qǐng)人為抵押人 、 抵押權(quán)人和受讓人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí) ， 申請(qǐng)變更登記 。 抵押合同期滿 ， 續(xù)簽抵押合同的 ， 申請(qǐng)人為抵押人和抵押權(quán)人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在期滿之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 土地使用權(quán)出租期間 ， 租賃合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的 ， 申請(qǐng)人為出租人和承租人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 土地使用權(quán)出租期間依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請(qǐng)人為出租人 、 承租人和受讓人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)在申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí) ， 申請(qǐng)變更登記 。 土地使用權(quán)出租期滿 ， 續(xù)簽出租合同的 ， 申請(qǐng)人應(yīng)在期滿之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 依法繼承土地他物權(quán)的 ， 申請(qǐng)人應(yīng)在辦理繼承手續(xù)之日起 30日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 其它形式的土地他物權(quán)變更 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起 30日內(nèi) ， 申請(qǐng)交更登記 。 土地他物權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原抵押合同 、 租賃合同等； ② 原 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他物權(quán)證明書(shū) 》 ； ③ 變更后的抵押合同 、 租賃合同 、 遺囑等； ④ 有關(guān)批準(zhǔn)文件； ⑤ 其他證明文件 。 土地他物權(quán)變更登記不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 土地他物權(quán)利變更登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后 ， 即可直接注冊(cè)登記 。 權(quán)利變更登記 名稱變更登記 名稱變更登記是指在土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下因土地權(quán)利人名稱的改變而進(jìn)行的變更土地登記 。 這里的名稱是指依法在主管部門完成登記 ， 為法律認(rèn)可的 “ 名稱 ” ， 具有法律意義 。 對(duì)自然人 ， 其名稱一般為戶籍登記的姓名 ， 如戶口簿或身份證上載錄的姓名；對(duì)法人及其他組織 ， 其名稱一般要經(jīng)工商行政管理部門或主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn) ， 并且只有一個(gè) 。 不管是自然人名稱的變更 ， 還是法人或其他組織名稱的變更 ， 必須履行特定的法律手續(xù)