【正文】 租 ” 被禁， 更是 令廈門不少未竣工的大商場本已舉步維艱的銷售雪上加霜。對此，廈門的部分開發(fā)商暗暗叫苦 。 但是 ， 一些利好消息還是讓人們對廈門的商業(yè)物業(yè)市場充滿期待、 入世，未來的 “ 三通 ” 等都會給商場的銷售和經(jīng)營帶來希望和生機(jī)。 三、區(qū)域特征分析 CBD 即英文 Central Business District 的簡稱，中文譯為中央商務(wù)區(qū)， CBD是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在一些國家的大城市尤其是一些國際大都市，大都是由城市舊有商業(yè)中心改造而逐步發(fā)展形成的相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)中心區(qū)，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的新宿、新加坡的中心區(qū)、香港的中環(huán)地帶，都是對 CBD 的最好的詮釋。 CBD 地區(qū)一般都集中了大量的金融、商務(wù)、信息、文化、服務(wù)以及大 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。 八十年代末九十年代初，中國開始有了關(guān)于 CBD 的構(gòu)想，隨著改革開 放的不斷深入，城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及城市規(guī)劃理念的日趨成熟，罩在 CBD 身上的朦朧面紗在漸漸褪去，北京、上海等大城市已將 CBD 的發(fā)展規(guī)劃融入整個城市發(fā)展的總體規(guī)劃中，作為發(fā)展國際性生態(tài)型海灣城市的廈門也不例外。這其中，在舊城改造建設(shè)中日漸成型的廈門老市區(qū) CBD 尤為引人注目。 經(jīng)過近十年的開發(fā)發(fā)展，在老市區(qū)中心地帶，鷺江道與廈禾路周邊片區(qū)已構(gòu)成廈門 CBD 的框架，就目前而言，該區(qū)域已建成以銀行中心、大西洋海景城、鴻升大廈、建設(shè)銀行大廈、國際銀行大廈、郵電大廈、口岸辦大樓為代表的綜合性的辦公商務(wù)大樓，還有規(guī)劃中的 海關(guān)大樓、希爾頓大酒店、建設(shè)大廈、環(huán)保大廈、規(guī)劃展示中心等。廈門老城區(qū) CBD 高效、便捷、完善的商務(wù)環(huán)境，必將吸引眾多優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐。 此外，優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢和 CBD 的逐漸形成，鷺江道、廈禾路成為城市建設(shè)的熱門區(qū)域?；劬俺恰⑷A僑海景城、帝標(biāo)海景、都會 100、東方時代等大盤相繼閃亮登場，“富人區(qū)”正在形成之中，大量的外籍和港澳臺人士、商務(wù)成功人士、外資及合資企業(yè)的白領(lǐng)階層們工作并生活在此。 四、區(qū)域消費群體分析 1，區(qū)域商場消費群體分析 大西洋海景城坐落在湖濱西路與和祥西路交接處西側(cè)，面靠廈禾路，緊鄰中山路商圈 ，屬于廈門中央商務(wù)區(qū)（ CBD）片區(qū) 。 目前，該區(qū)域人流量雖大，但消 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 費群體并不多。這里的人流主要是附近的上班族和在此乘坐車輛的行人，而真正在周邊居家的并不多。附近的中山路作為廈門的老商業(yè)區(qū)，就如同北京的王府井、上海的南京路一樣，匯聚了大量的消費群體。但是隨著東方時代廣場、都會 100、華僑海景城和慧景城等諸多大盤的全面入住，本區(qū)域也必將匯聚起大量的真正在此消費的人流。 2，區(qū)域?qū)懽謽窍M群體分析 本區(qū)域以中高檔寫字樓居多，進(jìn)駐企業(yè)多為實力雄厚的大中型企業(yè)和外資企業(yè)及辦事處，尤其是代表廈門最高檔次的銀行中心大樓更是 集中了匯豐銀行等知名企業(yè)。 進(jìn)駐企業(yè)主要是看中本區(qū)域的形象和商機(jī)。能在廈禾路這個廈門金融商貿(mào)中心有一立足之地，足以體現(xiàn)企業(yè)的形象與實力，并可以很好地把握商機(jī)。但是，目前該區(qū)域的寫字樓市場以中高檔為主，尤以銀行中心為代表。在高昂地價面前，中低檔寫字樓沒有立足之地。為此，除了那些特定客戶群體集中在此一帶的企業(yè)和真正實力雄厚的企業(yè)在此立足較多外，占據(jù)主流的中小型企業(yè)更加現(xiàn)實地選擇了成本較低的其他區(qū)域?qū)懽謽恰? 五、同類樓盤分析 2002 年廈門二手房總交易量達(dá) 91 萬平方米，比上年同期 49 萬平方米的銷售量增加了 42 萬平 方米，增長了 ％ ， 其中房改房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）交易量為 17 萬平方米，其他房屋交易量為 73 萬平方米 ； 二手房交易總金額為 19億元，比上年同期的 億元增加了 億元，增幅達(dá) ％。二手房平均成交價達(dá) 2096 元 每 平方米，比上年同期的 1987 元 每 平方米上漲了 109 元，其中房 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 改房成交價為 2157 元 每 平方米，其他房屋交易成交價為 2082 元 每 平方米。 可見， 2002 年 廈門 二手房市場的銷售又有一個質(zhì)的飛躍，不但銷量幾乎比上年翻了一番，而且價格也有較大幅度的上漲。 但是，一手市場不景氣的商業(yè)物業(yè)市場在二手市場上 同樣遜色于住宅市場 。 以下是和本項目相類似的幾個二手商業(yè)物業(yè)項目的交易情況 。 表一： 廈門二手商場交易情況 樓盤名稱 地段 樓層 面積（平米） 價格（元 /平米） 中信廣場 湖濱北路 1— 5 層 20000 3000 普利花園 市府大道 1— 2 層 2500 5000 寶達(dá)大廈 嘉禾路（蓮花路口） 1— 4 層 12000 3500 象嶼保稅市場大廈 象嶼保稅區(qū)（拍賣） 1— 4 層 18000 1050 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 表二： 廈門二手寫字樓交易情況 樓盤名稱 地段 層高 交易的 樓層 面積